Lottovoitto Helsingin keskustassa: Hitas-talon hintarajoitukset purettiin ja asuntojen arvo lähes kaksinkertaistui

Tässä on tosielämän esimerkki siitä, kuinka asuntokaupoilla voi tehdä merkittävän summan rahaa.

Alkuasetelmassa on Helsingin kaupungin hitas-järjestelmä. Vuonna 1988 ydinkeskustan arvoalueelle Kamppiin valmistuu hitas-kohde osoitteeseen Malminkatu 5. Tilanne on varsin harvinaislaatuinen: ydinkeskustaan ei juuri rakenneta hitaksia. Onnekkaat uuden asunnon omistajat löytyvät avoimella arvonnalla.

Menee 30 vuotta, ja saavutaan vuoteen 2018. Tietyn iän eli 30 vuoden rajapyykin ylittäminen tarkoittaa, että Asunto Oy Malminkatu 5 voi hakea kaupungilta vapautusta hitas-sääntelystä.

Näin taloyhtiö myös tekee. Se ei ole ihme, sillä hitas-sääntelyn alaisena yhtiön keskineliöhinta on 3 736 euroa. Postinumeroalueen keskineliöhinta taas on liki 7 000 euroa. Talossa asuvat voivat siis odottaa saavansa myymistään asunnoista huikean voiton päästessään kauppaamaan ne markkinahintaan.

Jo tätä ennen asukkaat ovat tosin voineet tienata asunnoillaan, sillä mikään ei ole estänyt heitä vuokraamasta niitä eteenpäin markkinavuokralla. Hitas-asuntoja myös päätyy jatkuvasti asuntosijoittajille.

Muutamassa kuukaudessa asuntojen arvo liki kaksinkertaistuu

Asunto Oy Malminkatu 5:n varsinainen yhtiökokous päättää alkuvuodesta 2018 yksimielisesti myöntää hallitukselle valtuudet hakea hitas-sääntelystä vapautumista. Hakemus lähetetään kaupungille elokuussa.

Kaupunki hyväksyy hakemuksen, ja hintasääntelystä vapautuminen astuu voimaan 1. lokakuuta 2018. Jo joulukuussa talosta tulee myyntiin kolme heti vapaana olevaa perheasuntoa, jotka ovat kooltaan 81–90 neliötä. Niistä pyydetään 6 522–7 098 euroa neliöltä.

Kaksi asunnoista myydään alle viikossa. Asuntojen myyjät oletettavasti hymyilevät kuin hangon keksit: muutamassa kuukaudessa heidän asuntojensa arvo on käytännössä liki kaksinkertaistunut, ja nyt taskussa on hitas-järjestelmän ansiosta mukavasti ylimääräistä riihikuivaa.

Katajanokalla yksi hitas-kohde

Joku toinen voisi kysyä, että miten tässä näin kävi.

Hitasin nimenomaisena tarkoituksena on nimittäin tarjota asunnon ostajille kohtuuhintaisia omistusasuntoja ja myös valvoa, että asunnot pysyvät kohtuuhintaisina. Tämän takia hitaksia on rakennettu aiemmin pääsääntöisesti muualle kuin keskustan arvoalueille. Esimerkiksi Katajanokalta löytyy tällä hetkellä yksi hitas-kohde.

Hitas-asunnot ovat omistusasuntoja, joiden myyntihinnalle kaupunki määrittelee ylärajan. Kaupunki myös valvoo Hitas-asuntojen kauppoja ja kauppahintoja.

Hitas-kohteet kuitenkin vapautuvat lähtökohtaisesti sääntelystä 30 vuoden jälkeen. Vuonna 2011 ja sen jälkeen rakennetut kohteet vapautuvat sääntelystä 30 vuoden jälkeen automaattisesti. Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi Kalasataman ja Jätkäsaaren halutuille asuinalueille rakennetut ja rakennettavat hitas-kohteet vapautuvat aikoinaan sääntelystä ilman sen kummempia kommervenkkejä.

Tämän jälkeen asuntojen omistajat voivat halutessaan laittaa asunnot myyntiin, mihin hintaan mielivät.

Sen sijaan ennen vuotta 2011 rakennetuilla hitas-kohteilla ehdot ovat hiukan erilaiset: kohteet vapautuvat sääntelystä automaattisesti, jos hitas-kohteen keskineliöhinta tai niin sanottu rajaneliöhinta on korkeampi kuin postinumeroalueella keskimäärin. Rajahintaa voidaan käyttää vaihtoehtoisena keskineliöhintana, kun vapautumishakemus käsitellään.

Yhtään hakemusta ei ole hylätty

Malminkatu 5:n tapauksessa yhtiön keskineliöhinta oli ennen sääntelystä vapautumista 3 736 euroa ja rajahinta 3 839 euroa.

Kun taloyhtiön hakemus sääntelystä vapautumiselle saapui kaupungin tontit-yksikön käsittelyyn, verrattiin rajahintaa taloyhtiön postinumeroalueen kaikkien asuntojen keskineliöhintaan, joka on 6 946 euroa. Erotus on yli 3 000 euroa.

Tästä voi päätellä, että sääntelystä vapautuminen tuo Malminkatu 5:n asuntojen omistajille merkittävää taloudellista hyötyä.

Vaikuttiko tämä hakemuksen hyväksymiseen? Vastaus on ei. Tähän päivään mennessä yhtäkään hakemusta ei ole hylätty, vaan käytännössä kaikille hakijoille myönnetään sääntelystä vapautuminen.

Sen sijaan 3 000 euron erotus vaikutti siihen, että tontin maanvuokraa korotetettiin 30 prosenttia hitas-sääntelystä vapautumisen jälkeen.

Malminkadulla maanvuokraa korotettiin maksimimäärä

Kaikki hitas-kohteet sijaitsevat kaupungin tonteilla. Jos hitas-kohteen keskineliöhinnan tai rajahinnan ja postinumeroalueen keskineliöhinnan erotus on yli 1 000 euroa, maanvuokraa korotetaan maksimimäärä eli 30 prosenttia. Sillä ei siis ole väliä, onko erotus 1 001 euroa vai 5 000 euroa – korotus ei voi ylittää 30:a prosenttia.

Jos erotus on enintään 1 000 euroa, korotus on jotakin 1–25 prosentin väliltä.

Malminkatu 5:n tapauksessa tontin maanvuokraa siis korotettiin maksimimäärä. Talossa edelleen myynnissä olevan 81-neliöisen asunnon kohdalla tämä tarkoittaa, että tonttivuokran osuus on 200 euroa eli noin 40 prosenttia hoitovastikkeesta.

Tämä tai yhtiössä viime vuonna ollut vesivahinko ja sen tulevat kustannuksetkaan tuskin vähentävät asunnon kiinnostavuutta potentiaalisten ostajien silmissä, vaikka molemmat päätyvät uusien omistajien maksettaviksi.