Miksi Helsinki ei ota oppia halpojen asuntojen reseptin löytäneestä Wienistä? Asiantuntijat vastaavat

Pääkaupunkiseudulla valtion tuella rakennettujen vuokra-asuntojen vuokrataso on lähes kolminkertainen Wienin tuettuihin vuokra-asuntoihin verrattuna.

Helsingin Hernesaareen suunnitellaan uutta asuinaluetta. Rakennuttajat saavat näillä näkymin itse päättää, kuinka paljon pysäköintipaikkoja alueelle rakennetaan. Esimerkiksi Tuukka Saarimaa uskoo, että sääntelyn purkaminen saattaa lisätä rakentamista ja sitä kautta mahdollisesti laskea asumisen hintaa Helsingissä. Kuva: Tietoa / Helsingin Kaupunki

Miltä kuulostaisi viiden euron neliövuokra pääkaupungin keskustassa?

HS kertoi pääsiäisenä Itävallan pääkaupungin Wienin laajasti hehkutetusta asuntopolitiikasta. Asumismenot kasvavat eurooppalaisissa pääkaupungeissa vauhdilla, mutta Wien on säilynyt poikkeuksena.

Viisi euroa on nettohinta, johon ei sisälly ylläpitokuluja. Joka tapauksessa Suomessa pääkaupunkiseudulla valtion tuella rakennettujen vuokra-asuntojen vuokrataso on lähes kolminkertainen Wienin tuettuihin vuokra-asuntoihin verrattuna.

Voisiko Wienin-malli tuoda helpotusta myös Helsingin asuntomarkkinoille? HS kysyi asiaa kolmelta asiantuntijalta.

Tuukka Saarimaa: Halpoja vuokra-asuntoja ei koskaan riitä kaikille

”Ei ole olemassa taikatemppuja, joilla Helsinkiin voitaisiin saada Wienin kaltaista edullista asumista noin vain”, sanoo Aalto-yliopiston kaupunkitalouden apulaisprofessori Tuukka Saarimaa.

Hän muistuttaa, että Wienin viiden euron neliövuokra ei kerro koko totuutta siitä, mitä asuminen todellisuudessa maksaa.

”Kaupungin vuokra-asuntojen kohtuuhintaisuus ei synny tyhjästä.”

Kyse on siis poliittisista valinnoista: siitä kuinka paljon veronmaksajien tulee osallistua toistensa asumisen rahoittamiseen.

Wien linjasi viime vuoden lopussa, että kaikesta uudesta asuntotuotannosta kaksi kolmasosaa pitää olla sosiaalista asumista, jossa vuokrataso on säännelty. Saarimaa toteaa, että kaupungin omistamat vuokrasäännellyt asunnot ovat toki Wienissä halpoja, mutta tämä on tulonsiirto kaikilta veronmaksajilta niille onnekkaille, jotka saavat edullisen asunnon.

Wieniläiset kotitaloudet ja yritykset maksavat 0,5 prosenttiyksikköä tuloistaan asuntoveroa, jolla tuetaan vuokra-asuntojen rakentamista. Lisäksi tuetut vuokra-asunnot rakennetaan lähes aina kaupungin omille tonteille, jotka siis ovat myös veronmaksajien yhteistä omaisuutta.

”Kaupungin vuokra-asuntojen kohtuuhintaisuus ei synny tyhjästä.”

Mutta onko verovarojen käyttö rakentamiseen sitten ongelma, jos lopputuloksena joka tapauksessa on halpaa asumista?

Saarimaan näkemyksen mukaan tuettuihin vuokra-asuntoihin perustuva asuntopolitiikka näyttää tasa-arvoisemmalta kuin on. Edullisia vuokra-asuntoja ei nimittäin kuitenkaan koskaan riitä kaikille niitä haluaville. Vähintään yhtä epätasa-arvoinen on hänen näkemyksensä mukaan Helsingin hitas-järjestelmä.

”Asumisen hintaa voidaan alentaa vain rakentamalla paljon, paljon lisää vapaarahoitteisia asuntoja. Kun valtio ohjaa tukea rakentamiseen, on sattumanvaraista, kuka saa hyödyn.”

Vapaarahoitteisten asuntojen syntymistä voitaisiin Saarimaan mukaan edelleen helpottaa Helsingin seudulla vähentämällä sääntelyä esimerkiksi asemakaavoissa. Hän kiittelee Helsinkiä siitä, että autopaikkanormeja pyritään nyt helpottamaan.

Aiemmin autopaikkojen vähimmäismäärästä on määrätty kaavoituksessa, mutta nyt muutamilla uusilla asuinalueilla kokeillaan mallia, jossa rakennuttajat voivat itse päättää pysäköintipaikkojen määrän arvioimansa kysynnän mukaan. Se saattaa Saarimaan mukaan johtaa rakentamisen kasvuun, mikä saattaa epäsuorasti alentaa asuntojen hintoja.

Mitään takeita tästäkään ei ole, koska houkuttelevilla asuinalueilla rakennuskustannuksilla ei ole mitään tekemistä hintatason kanssa.

”Helsingissä rakennetaan hyville paikoille aivan liian vähän asuntoja. Ja asuinrakennukset ovat liian matalia. Kerroksia pitäisi tehdä tuntuvasti enemmän”, Saarimaa kehottaa.

Hannu Rossilahti: Haetaan mallia vaikka 1900-luvun aravalainoista

Toisin kuin Saarimaa, Hannu Rossilahti on sitä mieltä, että valtion tukemia kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja pitäisi saada aikaan nykyistä huomattavasti enemmän. Rossilahti on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) ylijohtaja ja siis tietyssä mielessä virkansakin puolesta Wienin-mallin kaltaisen asuntopolitiikan kannalla.

Jos Saarimaan näkemyksille voidaan yleisesti ottaen sanoa löytyvän enemmän tukea poliittisen kentän oikealta laidalta, Rossilahden julkisen vallan toimintaa painottava näkemys saa tukea vasemmalta.

Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotannon lisäämisestä on sovittu esimerkiksi valtion ja kuntien välisissä maankäytön, asumisen ja liikenteen mal-sopimuksissa, mutta tällä hetkellä vaikuttaa siltä, ettei tavoitteisiin päästä. Ongelmana on se, että rakennuttajien riveistä isot toimijat ovat siirtyneet vapaarahoitteiselle puolelle viime vuosina, Rossilahti sanoo.

”Edullisista vuokra-asunnoista on jatkuvasti niukkuutta. Siksi isosta joukosta pieni- ja keskituloisia tulee väliinputoajia. He eivät pääse valtion tukemiin vuokra-asuntoihin, eivätkä he pysty ostamaan omaakaan.”

”Vaihtoehtojen vähäisyys on heille ongelma. Näillä nykyisillä tavoilla asiat eivät ratkea.”

Tälle joukolle tarvitaan Rossilahden mielestä uusia vaihtoehtoja eli uusia rahoitustuotteita. Yhtenä esikuvana voisi olla 1940-luvun lopulla kehitetty henkilökohtainen aravalaina, jonka valtio myönsi kotitalouksille. Lainan takaisinmaksuaika oli 25 vuotta. Tällä mallilla syntyi 450 000 uutta omistusasuntoa 1950-luvun alusta vuoteen 1996 asti.

”Uudistunut malli voisi olla sellainen, jossa asukas panisi omia säästöjään 10–15 prosenttia asunnon hinnasta. Hän ottaisi pankilta ensisijaista lainaa 30–35 prosenttia yhtiölainaa varten. Loppuosalle eli runsaalle puolelle yhtiölainasta asukas saisi valtiolta täytetakauksen. Mallissa pitäisi olla sellaiset säädökset, joilla estettäisiin mahdollisuudet keinotella”, Rossilahti korostaa.

Kohtuuhintaisten asuntojen tuotannon pullonkaula on Rossilahden mielestä vieläkin tonttipula. Siksi valtio voisi jo harjoittamansa vuokra-asuntotuotannon lisäksi hankkia ja vuokrata tontteja.

”Kun ARA hyväksyy vuokrakohteen lainoittamisen ja rakentaminen on käynnistymässä, Valtion asuntorahasto voisi ostaa tontin ja vuokrata sen edullisesti kiinteistölle”, Rossilahti ehdottaa.

Myös osuuskunta-asunnot ovat Rossilahden mielestä yksi vaihtoehto, joka helpottaa kohtuuhintaisten asuntojen pulaa. Osuuskuntamalleja on monenlaisia, mutta yksinkertaistettuna kyseessä on omistusasumisen ja vuokra-asumisen välimuoto. Asukas maksaa prosenttiosuuden asunnon kokonaiskustannuksista ja saa näin elinikäisen oikeuden asua osuuskunnan asunnossa. Lisäksi asukas lyhentää osuuskunnan lainaa maksamalla osuuskunnalle vuokraa.

Anni Sinnemäki: Lisää tontteja ja niille kaikenlaisia koteja

Helsingin kaupunkiympäristöstä vastaavan apulaispormestarin Anni Sinnemäen (vihr) näkemykset solahtavat jonnekin Saarimaan ja Rossilahden väliin.

Hän uskoo, että ratkaisu asuin­kustannusten nousun hillitsemiseen on rakentaa mahdolli­simman paljon asuntoja, kaiken­laisia asuntoja. Mitään yksittäistä taikatemppua asuinkustannusten laskemiseksi ei siis hänenkään näkemyksensä mukaan ole olemassa.

”Kaupunki on linjannut, että joka vuosi pitäisi valmistua 7 000 uutta asuntoa. Tavoitteeseen ei ole vielä päästy, mutta parina viime vuonna määrä on jo noussut 5 000:een.”

Kysyntä on Sinnemäen mukaan hyvin moninaista, ja siihen pitää myös vastata. Erilaisille asuntokunnille pitää tarjota vaihtoehtoja, niin omistus- kuin vuokra-asuntoja ja sekä yksiöitä että perheasuntoja.

Helsingissä säädeltyä, valtion tukemaa tuotantoa on kaikesta asuinrakentamisesta ollut yleensä noin neljäsosa kaikista asunnoista, joskus vähän vähemmän, Sinnemäki kertoo. Tänä ja ensi vuonna vuokra-asuntoja valmistuu selvästi enemmän.

”Meidän täytyy katsoa tarkasti, minkälaisia määräyksiä Helsingillä on. Asemakaavojen pysäköintinormit uudistettiin jo Hernesaaressa ja Hakaniemenrannassa. Se tietää sitä, että autopaikan tarvitsijat maksavat pysäköintipaikasta aiheutuvat kustannukset.”

Sinnemäki: Ratkaisu asuin­kustannusten nousun hillitsemiseen on rakentaa mahdolli­simman paljon asuntoja, kaiken­laisia asuntoja.

Kaavoituksessa on Sinnemäen mukaan tavoitteena hakea tasapainoa niin, ettei kaupunki säätele liikaa.

”Mutta samalla täytyy olla takeet siitä, ettei arkkitehtuurin ja rakentamisen laatu huonone.”

Samalla tavalla kaupungin omissa hankkeissa Sinnemäki haluaa tavoitella huolellisella suunnittelulla hyvän arkkitehtuurin ja kohtuullisen hintatason yhdistelmää.

”Helsinki on lisännyt asuntokaavoitusta reippaasti, mutta koko prosessissa on vielä petrattavaa. Tontin luovutukseen on saatava kaavoitettua enemmän uusia, rakennuskelpoisia asuntotontteja, jotta alan toimijoiden kesken syntyy kilpailua. Helsinki tarvitsee myös uusia toimijoita asuntorakentamisen markkinoille.”

Rakennusalalla kapasiteetti on nykyisin täysin käytössä.

”Kun suhdanteet hiipuvat muualla maassa, tekijöitä on saatavissa Helsingin seudulle lisää. Helsingin täytyy jatkaa yhtä suurin asuntotuotannon tavoittein tulevaisuudessakin.”

”Samalla isona haasteena on toteuttaa vaatimukset vähäpäästöisestä rakentamisesta”, Sinnemäki muistuttaa.

Lisätietoa: Osmo Soininvaara on tekemässä kirjaa, jossa käsitellään Wienin edullista asumista. Hän kirjoitti blogissaan 27.4. tiivistelmän johtopäätöksistään.

Tässä hänen arvioitaan miksi Wienin ihme oli mahdollinen:

”Wienin sosialidemokraattinen hallinto sääti vuonna 1922 kaupunkimaalle korkean kiinteistöveron, joka romahdutti maaomaisuuden arvon. Sen jälkeen kaupunki osti halvalla merkittävän osan yksityisestä maasta. Tämän jälkeen kaupunki on subventoinut asuntotuotantoa lainoittamalla sitä negatiivisella reaalikorolla. Kaupungin asukkaista 60 % asuu kaupungin vuokra-asunnoissa. Huomattakoon, että niihin eivät pääse kuin Itävallan kansalaiset ja vähintään kaksi vuotta Wienissä asuneet. Myös yksityiset vuokra-asunnot ovat vapaaehtoisesti sitoutuneet kohtuuhintaisiin vuokriin saadakseen kaupungin tarjoamaa edullista lainaa.”

 

Tätä artikkelia on kommentoitu 2 kertaa

2 vastausta artikkeliin “Miksi Helsinki ei ota oppia halpojen asuntojen reseptin löytäneestä Wienistä? Asiantuntijat vastaavat”

  1. Nyt jättää asiantuntijakin kertomatta sen tosiasian, että jo tällä hetkellä suomalaiset tukevat asumista huomattavasti enemmän, kuin esimerkiksi tuolla Wienin 0,5% verolla kerätään. Nythän suomalaiset, jotka maksavat itse asumisensa tukevat järkyttävillä tulonsiirroilla tuettua asumista, jonka voitot valuvat sijoittajille ja erityisesti AY-liikkeille.

    Suomessa kerättiin vuonna 2017 yrityksiltä noin 63mrd veroja ja yksityiset maksoivat tuloveroa noin 30mrd. Tämä on yhteensä karkeasti 100mrd. Pelkät asumistukimenot olivat vuonna 2017 yli 2mrd euroa, joka on 2% tästä 100mrd eurosta. Eli halvalla pääsevät Wieniläiset tähän verrattuna. Suomessa tuetaan jo nelinkertaisesti asumista suoraan näin yksinkertaistetusti laskien. Erona Suomessa vain on se, että täällä rahat valuvat asuntosijoittajille ja tietysti osa myös pk-seudun kaupungeille tonttimaiden ryöstöhintana.

    Joka tapauksessa on suorastaan valehtelua, väittää, että Wienin tukijärjestelmä olisi jotenkin huomattavasti kalliimpi kuin Suomen järjestelmä. Suomen tulonsiirrot asuntosijoittajien tukemisessa ovat omaa luokkaansa. Tästä kärsii jokainen, joka maksaa oman asumisensa omasta kukkarostaa oli sitten kyseessä vuokra-asunto tai lähimenneisyydessä ostettu omistusasunto. Asuntojen hinnat ovat kuitenkin vain vuokrien johdannaisia, joten tulonsiirroilla keinotekoisesti kohotettu vuokrataso tarkoittaa, että jokainen asunnon ostaja maksaa myös järkyttävää ylihintaa asunnostaan.

    Tästä järjestelmästä hyötyvät liian vaikutusvaltaiset tahot, joten tuskin tämä tukijärjestelmä muuttuu. Yksinkertaisin ratkaisu olisi, että asumistuki lakkautettaisiin ja yhdistettäisiin muihin tukiin, jolloin vuokralainen saisi valita mihin rahansa käyttää, eikä rahat olisi korvamerkittyjä vuokranmaksuun.

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi