Tuottovaatimukset laskevat Helsingin keskustan kuumilla kiinteistömarkkinoilla

Helsingin keskustassa todistetaan nyt kiinteistöhuumaa, joka johtuu rahoitus­markkinoiden ”poikkeuksellisesta tilanteesta”.

Aleksanterinkatu 19 myytiin saksalaiselle rahastolle 148 miljoonalla eurolla. Neliöhinta nousi lähes 18 000 euroon. KUVA: JUHANI NIIRANEN / HS

Helsingin ydinkeskustan kiinteistöjen hinnat yli kaksinkertaistuivat 2010-luvulla. Hintojen nousu kiihtyi vuosikymmenen loppua kohti. Erityisesti vuosina 2017–2019 hinnat ottivat huiman loikan.

Tiedot perustuvat kiinteistöalan konsulttiyritys Newsecin keräämiin tietoihin toteutuneista kaupoista.

Hintatilasto ei ole yhtä tarkka kuin esimerkiksi asuntokaupan hintaindeksit, koska toteutuneita keskustan liike- ja toimistokiinteistöjen kauppoja on vähän ja kiinteistöt poikkeavat luonteeltaan toisistaan. Keskustakiinteistöjen hintojen huima nousu on kuitenkin tunnettu tosiasia, joka on puhuttanut alan ihmisiä jo muutaman vuoden ajan.

Uusi huippunoteeraus saatiin joulukuussa, kun Stockmannia vastapäätä sijaitseva Aleksanterinkatu 19:n kiinteistö myytiin Saksaan 148 miljoonalla eurolla ja lähes 18 000 euron neliöhinnalla.

Kiinteistöalan konsulttiyhtiö Newsecin tutkimusjohtaja Olli-Pekka Mustonen sanoo, että kiinteistökauppojen kovat hinnat kumpuavat rahoitusmarkkinoiden poikkeuksellisesta tilanteesta.

Alhainen korkotaso on saanut suursijoittajia siirtämään varojaan entistä enemmän kiinteistöihin. Kun alhaiset korot ovat syöneet esimerkiksi valtioiden velkakirjojen korkotuottoa, kiinteistöjen vuokratuotoista on tullut parasta saatavilla olevaa turvallisena pidettyä tuottoa.

Kun ulkomaiset kiinteistösijoittajat saapuvat etsimään Suomesta ostettavaa, he kohdistavat usein katseensa ensin Helsingin keskustaan. Näin tapahtuu siitä huolimatta, että keskustassa hinnat ovat kovia ja vuokratuotot noususta huolimatta pieniä kiinteistöjen ostohintoihin nähden.

”Kiinteistömarkkinoilla ydinkeskusta nähdään varmana sijaintina – eräänlaisena turvasatamana. Sen takia kysyntä on keskustassa kasvanut. Kun tarjonta on rajallista, se näkyy hyvin suurena tuottovaatimusten laskuna eli hintojen nousuna”, Mustonen sanoo.

Kiinteistöjen hintamittarina käytetään yleensä tuottovaatimusta, joka on hinnalle käänteinen luku. Esimerkiksi 6 prosentin tuottovaatimus tarkoittaa sitä, että sijoittaja on valmis maksamaan 600 000 euron vuotuista vuokratuottoa tuovasta kiinteistöstä kymmenen miljoonaa euroa.

Päättyneellä vuosikymmenellä tuottovaatimus on pudonnut ydinkeskustassa kuudesta prosentista kolmeen prosenttiin. Äskeisen esimerkin mukaisesta kiinteistöstä ollaan silloin valmiita maksamaan kymmenen miljoonan sijasta 20 miljoonaa.

Vuokratason nousu ydinkeskustassa on tarkoittanut sitä, että kiinteistöjen hinnat ovat kasvaneet vielä enemmän kuin tuottovaatimukset ovat laskeneet.

Keskustan vuokrapyynnöt ovat kovia

Viime aikoina Helsingin ydinkeskustassa on näkynyt jonkin verran tyhjänä olevia liiketiloja. Keskustan vuokrapyynnöt ovat kovia, ja uusien kauppakeskusten lisääntyminen on lisännyt tarjontaa. Erityisesti Triplan avautumisen vaikutusta ydinkeskustan liiketilojen kävijämääriin on pohdittu tarkkaan.

”Varovaisuus on kasvanut markkinoilla liiketilatarjonnan kasvaessa”, Mustonen tulkitsee.

Keskustan vetovoiman hiipumista ei kiinteistöalalla kuitenkaan povata, ainakaan laajasti.

Mustosen mukaan ulkomaalaisten kiinnostus on levinnyt Helsingin keskustasta muuallekin.

”Ydinkeskustaan on tullut valtavaa kiinnostusta jo parin kolmen vuoden ajan, ja toimijoiden määrä on lisääntynyt. Kun mukaan on tullut niitä, jotka uskaltavat ottaa enemmän riskiä, on alkanut näkyä kiinnostusta myös muihin alueisiin.”

Kehärata ja länsimetro ovat lisänneet kiinteistösijoittajien kiinnostusta niiden varrella sijaitseviin alueisiin. Leppävaara ja Keilaniemi ovat kiinteistömarkkinoilla hyvin aktiivisia alueita.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolelle ilmiö ei ole voimallisesti levinnyt. Lähinnä Tampereella ja Turussa tuottovaatimukset ovat laskeneet ja hinnat nousseet. Muuttotappiopaikkakunnilta liike- ja toimistokiinteistöjä saatetaan kaupata hyvinkin edulliseen hintaan.

Helsingin ydinkeskustan kiivaasta kiinteistökaupasta puhuttaessa yksi kiinteistö nousee lähes aina esiin. Se on liikekiinteistöjen kruununjalokivi: Stockmannin keskustan tavaratalo.

Stockmannin kiinteistön myymistä on pidetty yhtenä vaihtoehtona yhtiön velkaongelman ratkomisessa. Nyt markkinatilanne olisi myynnille erittäin otollinen.

Peräti 50 000 neliömetrin suuruinen rakennus toisi esimerkiksi 10 000 euron neliöhinnalla Stockmannille puoli miljardia euroa.

Kymppitonnin neliöhinta voi tuntua maltilliselta verrattuna esimerkiksi joulukuussa myytyyn vastapäätä sijaitsevaan Zaran taloon, jossa neliöhinta nousi lähes 18 000 euroon. Stockmannin talo on kuitenkin vaikeasti muunneltavissa erilaisiin käyttötarpeisiin. Siksi sen vuokratuotot voisivat olla epävarmempia huolimatta talon ainutlaatuisesta maineesta ja sijainnista.

Newsec ennustaa, että liike- ja toimistokiinteistöjen kauppamäärät kääntyvät tänä ja ensi vuonna pieneen laskuun. Syynä on tarjolla olevien kiinteistöjen niukkuus, ei ostajien kiinnostuksen väheneminen.

Tätä artikkelia on kommentoitu kerran

Yksi vastaus artikkeliin “Tuottovaatimukset laskevat Helsingin keskustan kuumilla kiinteistömarkkinoilla”

  1. Helskaupun saa yrittämään rakennuttamista, paras tuotto, mutta se tuleekin vuokralaiselle, kun vuokraat byrokraateilta, saat loppuikäsi remontit ilmaiseksi.

    ”Nyt kaupungin tilapalveluista ei suostuttu kertomaan remontin kustannuksia.”

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi