Asuntosijoittamisen alueelliset erot saattavat kasvaa – Kuopio vuokranantajien ykkössuosikki

Ennusteessa arvioidaan vuokrien jatkavan maltillista kasvua. Asuntojen arvonnousun notkahdus nostaa keskimääräistä vuokratuottoa, mutta heikentää kokonaistuottoa. Kaupunkirankingin kärkeen nousee välivuoden jälkeen Kuopio.

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan vuokratuoton ja asuntojen arvon kehitystä yhteensä 24 kaupungissa.

Koronakriisin on arvioitu ennusteessa vaikuttavan erityisesti asuntojen hintakehitykseen. Pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella hintojen on arvioitu laskevan tänä vuonna puolella prosentilla ja muualla Suomessa kolmella prosentilla.

Vuoteen 2023 mennessä hintojen ennakoidaan nousevan kriisiä edeltänyttä tasoa korkeammalle ainoastaan kasvukeskuksissa.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kasvoivat nopeasti 2010-luvun alussa, mutta kasvuvauhti on tasoittunut vuosikymmenen lopussa. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 1,2 prosenttia.

Tarjonta on reagoinut kasvaneeseen kysyntään, mikä on pitänyt vuokrien kasvuvauhdin viime vuosina kaupungeissa maltillisena. Koronakriisillä ei arvioida olevan suurta merkitystä vuokrakehitykseen, ja vuokrien ennustetaan kasvavan tulevina vuosina maltillisesti noin 1,3 prosentin vuosivauhdilla.

Erot vuokrakehityksessä kaupunkien välillä ovat huomattavasti asuntojen hintakehitystä pienemmät.

”Vuokrat nousevat tasaisesti, mutta asuntojen hintakehitys heikkenee. Tämän yhtälön seurauksena ennustettu keskimääräinen vuokratuotto nousee kaikissa kaupungeissa edellisen vuoden tutkimukseen verrattuna”, Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen sanoo tiedotteessa.

Rokkasen mukaan kääntöpuolena asuntojen heikko arvokehitys syö asuntosijoittamisen kokonaistuottoa, jossa huomioidaan vuokratuoton lisäksi asunnon arvon kehitys.

”Hintakehityksen voimakkaan eriytymisen vuoksi vuokranantajan on pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa varauduttava asunnon arvon laskuun ja pidempiin markkinointiaikoihin vuokrauksessa. Suurissa kaupungeissa ennustettu vuokratuotto on maltillisempaa, mutta arvonkehityksen ja vuokralaisen löytämisen osalta vuokraus on stressittömämpää.”

Asuntosijoittamisen kokonaistuoton ennustetaan laskevan

Ennustetun vuokratuoton keskiarvo on tarkasteltujen kaupunkien yksiöissä 5,6 prosenttia, kaksioissa 3,6 prosenttia ja kolmioissa sekä suuremmissa asunnoissa 2,9 prosenttia.

Tarkastelluista kaupungeista suurin vuokratuotto yksiöissä ennen veroja on Kajaanissa ja Kouvolassa (7,7 prosenttia) ja pienin Helsingissä (3,2 prosenttia). Koko maan ja kaikkien asuntojen osalta vuokratuotto on pysytellyt viime vuosina 3,5 prosentin tuntumassa.

Helsinki taas on ennustetun arvonkehityksen (3,4 %) osalta kärjessä.

Kun tarkastellaan vuokratuottoa ja arvonnousua yhdessä eli asuntosijoittamisen kokonaistuottoa, yksiöissä kokonaistuoton keskiarvo on 6 prosenttia, kaksioissa 3,6 prosenttia ja kolmioissa sekä suuremmissa 2,7 prosenttia.

Kokonaistuotto on aiempaan ennusteeseen verrattuna laskenut kaikenkokoisissa asunnoissa. Lasku on ollut suurin isommissa asunnoissa, joissa vuokrien kehityksen arvioidaan olevan pieniä asuntoja hitaampaa.

”Yksityisillä asuntosijoittajilla on ollut viime vuosina iso rooli vuokra-asuntojen tarjonnan kasvussa. Kasvu on tasoittanut vuokrien nousua. Kaupungistuminen kasvattaa edelleen vuokra-asuntojen kysyntää. Myös taloudellisen epävarmuuden lisääntyminen voi entisestään vahvistaa vuokra-asumisen suosion kasvua”, Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdepäällikkö Ville Valkonen sanoo.

Kuopio ykkönen

Ennusteen pohjalta laaditaan vuosittain vuokranantajien kaupunkiranking, jossa huomioidaan vuokratuoton ja arvonnousun lisäksi laajemmin alueen kehitystekijöitä. Esimerkiksi väestönkasvu, muuttoliikkeet ja opiskelijoiden osuus kaupungissa vaikuttavat vuokramarkkinoihin merkittävästi.

Vuoden 2020 kaupunkirankingissa houkuttelevimmaksi kaupungiksi asuntosijoittajien näkökulmasta nousee jälleen Kuopio vuoden tauon jälkeen.

”Ei ole yllätys, että Kuopio pärjää vuodesta toiseen hyvin rankingissa. Kuopio on yliopistokaupunki, jossa opiskelijoiden ohella positiivinen väestö- ja työpaikkakehitys on viime vuosina lisännyt vuokra-asuntojen kysyntää”, Rokkanen toteaa.

Ennusteen ja rankinglistan osalta Rokkanen nostaa esiin myös koronakriisin tuoman epävarmuuden:

”Koronakriisin kaikkia vaikutuksia on vaikea arvioida. Ennusteessa oletetaan koronakriisin vauhdittavan asuntomarkkinoiden hintojen eriytymistä, mutta vuokrien osalta uskotaan kriisiä edeltävän kehityksen jatkuvan. Ennuste kuvaa siis tilannetta, jossa kaupungin vuokramarkkinat toipuvat koronasta nopeasti.”