Isännöinnin hintaa hämärretään erillislaskutuksella, varo ”suorastaan pelottavaa” isännöitsijän ja aliurakoitsijan kytköstä

Isännöinnistä perittäviä maksuja on vedetty ylöspäin siirtämällä painopistettä kiinteästä korvauksesta erillisveloitettaviin tehtäviin.

Taloyhtiöissä kannattaa olla tarkkana isännöintisopimusten kanssa, kyse on isosta menoerästä. Oleellista on tietää, mitä isännöintiin sisältyy ja paljonko se kaikkinensa maksaa. Kuva on kuvituskuva eikä tämä taloyhtiö liity juttuun. Kuva: Liisa Takala

Taloyhtiön ei pidä hämääntyä isännöinnin edullisesta kuukausiveloituksesta, sillä se voi antaa väärän kuvan todellisuudesta. Yrityksen taloyhtiöltä tai sen osakkailta laskuttamat erilliskorvaukset saattavat olla yllättävän iso menoerä.

Kiinteistöliiton tilaama isännöinnin palkkiokysely kertoo, että isännöintitoimistojen laskuttamat kiinteät korvaukset ovat pysyneet kurissa. Samaan aikaan painopistettä on siirretty erillismaksujen puolelle ja niiden hintoja on hilattu ylöspäin.

”Siltä kyselyn tulokset eittämättä näyttävät. Taloyhtiöiden kannattaisi kiinnittää huomiota siihen, ovatko erillisveloituksen kustannukset kestävällä pohjalla ja katsoa isännöinnin loppulaskua eikä ihastella kiinteän isännöintipalkkion edullista hintaa. Erillisveloituksen hinnatkin lähtevät samalta taloyhtiön tililtä”, Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen sanoo.

Viime keväänä julkistettuun, kolmen vuoden välein tehtävään kyselyyn vastasi 1500 hallituksen puheenjohtajaa ja 357 ammatti-isännöitsijää. Kyselyn toteutti KTI Kiinteistötieto.

Isännöinnin kiinteiden kustannusten veloitus on pysynyt ennallaan tai jopa hieman laskenut kolmen vuoden aikana vuosina 2017–2020. Hintaselvitys kuitenkin osoittaa, että hintahaitari on iso, kun tarkastellaan 40 asunnon ja 2400 huoneistoneliön taloyhtiötä. Mediaanihinnoissa halvimman neljänneksen palkkio on alle 600 euroa kuussa, kun ylimmän neljänneksen hinta on yli 888 euroa.

Hinnat sisältävät 24 prosentin arvonlisäveron.

”Yläkvartaalin ja alakvartaalin välinen hintaero on lähes 50 prosenttia. On iso kuluerä, jos isännöinti maksaa joka kuukausi 300 euroa enemmän kuin toisessa yhtiössä. Isännöinnin hinnoissa on huomattavan paljon yrityskohtaisia eroja”, Tossavainen sanoo.

Kyselyn mukaan pääkaupunkiseutu erottuu kiinteissä hinnoissa muuta Suomea kalliimpana varsinkin keskikokoisten ja sitä pienempien taloyhtiöiden osalta.

Kun taloyhtiön asuntomäärä nousee sataan ja sitä isommaksi, maan sisäinen hintaero ei ole enää merkittävä.

”Kun kala on koukussa, voidaan kiinteää hintaa nostaa”

Muut kuin kiinteät kustannustekijät, esimerkiksi kokouspalkkiot ja erikseen veloitettavat tuntityöt ovat nousseet selvästi kolmessa vuodessa. Isännöitsijöiden vastausten mukaan kokouspalkkiot ovat nousseet 6–15 prosenttia kokouksen ajankohdasta riippuen.

Kilometrikorvaukset ovat nousseet 8,3 ja hallinnollisten töiden tuntipalkkiot 6 prosenttia.

Kello 18 jälkeen pidettävien kokousten mediaanipalkkio on puheenjohtajien mukaan 122 euroa tunnilta.

”Palkkion rakenteessa on nähtävissä selvä muutos. Siksi on tärkeää, että taloyhtiöt kiinnittävät huomiota juuri erillisveloituksen piiriin kuuluviin asioihin, kuten kokouspalkkioihin ja erikseen veloitettaviin tuntitöihin. Kustannusten painopistettä on siirretty erillisveloituksella tehtäviin töihin. Nousua isännöintiyritykset pyrkivät saamaan sitä kautta, kun eivät ole pystyneet nostamaan kiinteitä palkkioita”, Tossavainen sanoo.

”Taloyhtiön kannattaa katsoa, ovatko erillisveloituksella tehtävät työt ja tehtävät taloyhtiön kannalta mielekkäitä.”

Hallitusten puheenjohtajien ja isännöitsijöiden yhteinen käsitys on Tossavaisen mukaan se, että 80 prosenttia isännöinnin tehtävistä kannattaa hoitaa kiinteällä palkkiolla.

”Osa tehtävistä on järkevää hoitaa erillisveloituksella.”

Yllättävän yleistä on, että isännöitsijä veloittaa korjaushankkeiden projektinhallinnasta urakkasummasta laskettavan prosenttipohjaisen palkkion. Hallitusten puheenjohtajien mukaan näin tapahtuu 29 prosentissa 300000 euron suuruisia urakoita. Prosenttiosuuden mediaani on 1,5 prosenttia.

Isännöitsijää valittaessa on hyvä pitää mielessä palkkioiden nousun painottuminen erillisveloituksen suuntaan.

Tossavainen painottaa, että tarjouspyyntöä tehtäessä pitää käyttää tehtäväluetteloa. Sillä tavalla tarjouksista saadaan vertailukelpoisia. Jos eri yhtiöt tarjoavat isännöintiä erilaisella sisällöllä, tarjousten hintaa on mahdotonta vertailla.

”Isännöitsijätoimisto voi hankkia asiakkaita alhaisella kuukausihinnalla, mutta erillisveloituksella sitten otetaan maksu jokaisesta risahduksesta. Kun kala on koukussa, voidaan kiinteää hintaa parin vuoden päästä nostaa sillä ajatuksella, että ei taloyhtiö kuitenkaan lähde noin lyhyen ajan jälkeen vaihtamaan uudestaan isännöitsijää”, Tossavainen sanoo.

Taloyhtiössä onkin katsottava huolella myös isännöitsijätoimiston laskuttamat erillisveloituksen hinnat ja mietittävä, paljonko noita palveluja on tarvittu viime vuosina.

Isännöitsijäntodistuksissa iso hintahaitari

Isännöinnin todellisten kulujen selvittäminen saattaa olla hankalaa. Kiinteä veloitus löytyy helposti, mutta esimerkiksi kopiointikulut on kaivettava eri kohdasta tilinpäätöstä.

Isännöintitoimisto saattaakin laskea sen varaan, ettei taloyhtiössä seurata kaikkia kulueriä. Esimerkiksi kopiointi voi olla taloyhtiölle yllättävän iso menoerä.

Isännöitsijätodistusten mediaanihinta on kyselyn mukaan noin 100 euroa. Vaihtelu on suurta, 40 eurosta jopa 240 euroon. Mediaanihinta on kallistunut useita prosentteja kolmessa vuodessa, hallituksen puheenjohtajien mukaan 4,2 prosenttia.

”Kalliimpi isännöitsijätodistus ei ole yhtään halvempaa parempi. Hintahaarukka herättää kysymyksen, onko toinen firma toista tehokkaampi”, Tossavainen sanoo.

Hän muistuttaa, että isännöitsijätodistuksen tiedot omistaa taloyhtiö, isännöitsijä ainoastaan kerää tiedot.

”Isännöitsijäpalkkioiden korotukset on hyväksyttävä kiinteiden palkkioiden tapaan taloyhtiön hallituksessa eikä niitä saa nostaa yksipuolisesti. Alussa se on usein selvää, mutta saattaa ajan kuluessa unohtua.”

Taloyhtiön tietojen omistusoikeus on noussut Tossavaisen mukaan yhä tärkeämmäksi kohdaksi taloyhtiön ja isännöitsijän välisissä sopimuksissa. Se on tärkeää isännöitsijää vaihdettaessa. Ennen tieto siirtyi mapeissa isännöitsijältä toiselle, mutta nyt tiedot ovat järjestelmissä.

”Osa isännöitsijöistä luulee, että tiedot ovat heidän tietojaan. He pyrkivät hankaloittamaan isännöitsijän vaihtamista sillä, että tietoja ei luovuteta asiallisesti.”

Isännöintiä koskevassa sopimuksessa onkin kirjattava mahdollisimman selkeästi se, että tiedot omistaa taloyhtiö ja miten tietojen luovuttaminen tapahtuu uudelle isännöitsijätoimistolle, esimerkiksi sähköisesti tai muistitikkua käyttäen.

”Tietojen luovuttamissa on ollut huomattavan paljon hankaluuksia. Asiasta kannattaa sopia heti alussa isännöitsijäsopimusta tehtäessä, silloin kun vasta ollaan lyömässä hynttyitä yhteen. Myöhemmin sopiminen voi olla vaikeaa.”

Isännöitsijän lainaosuuslaskelmasta perimä hinta on keskimäärin 60 euroa.

Muita erillisveloitettavia asioita voivat olla yhtiöjärjestyksen muutokset, kopiointi- ja kilometrikorvaukset. Kilometrikorvaukset ovat nousseet kolmessa vuodessa peräti 7,1 prosenttia. Samaan aikaan elinkustannusindeksi kallistui vain 2,9 prosenttia.

Varo isännöitsijän ja alihankkijan kytköksiä

Tossavainen varoittaa taloyhtiöitä isännöinnissä esiintyvästä uudenlaisesta virityksestä.

Osa isännöintiyrityksistä on tehnyt alihankintaverkostonsa kanssa kumppanuussopimuksen, jonka mukaan aliurakoijat maksavat isännöintiyritykselle 1–5 prosentin provisiota, palautusmaksua taloyhtiölle tehtävien töiden arvosta.

Menettelyssä on vastaavia piirteitä aiempiin tilanteisiin, jolloin aliurakoijat joutuivat maksamaan tilaajalle kynnysrahaa päästäkseen kilpailuun mukaan.

”Riskinä on, että isännöitsijätoimistoa ohjaakin muu kuin taloyhtiön etu. Töitä voidaan ohjata niille, joilta saadaan suurimmat maksut. Taloyhtiön on tiedostettava riskit ja penättävä joka hankinnan osalta tieto siitä, että markkinoilta ei olisi ollut edullisempaa työtä saatavissa”, Tossavainen sanoo.

”Taloyhtiöiden hallitusten on huolehdittava, että isännöitsijöiden alihankkijoiden tekemien töiden hinnat ovat kilpailukykyisiä muiden markkinatoimijoiden hintojen kanssa.”

Hän ei osaa sanoa, miten yleistä aliurakoitsijoiden maksut ovat. Osa isoistakin isännöintiyrityksistä vaatii palautusmaksuja ja saattavat kirjauttaa menettelyn isännöitsijäsopimuksiin. Silloin hallitus sentään on tietoinen menettelystä.

Tossavainen on nähnyt sopimuksia, joissa palautusmaksun suuruudeksi on määritelty 5 prosenttia sen kummemmin sitä erittelemättä. ”Menettely on suorastaan pelottavaa.”

Hallitusten kannattaisi Tossavaisen mukaan käydä isännöitsijäsopimukset läpi parin vuoden välein, jotta tiedetään, maksetaanko jostain palvelusta turhaan tai onko tehtävien lisäämiselle tarvetta. Näin uudetkin hallituksen jäsenet tutustuvat sopimuksen sisältöön.

”Sopimuksen läpikäyntiä aristellaan turhaan. Maksajan on oltava tietoinen sopimuksen sisällöstä ja käytävä se läpi, tarpeettomista palveluista ei kannata maksaa. Hallituksella on rahat ja se siirtää niitä isännöintiyritykselle vasta sovittujen töiden perusteella”, Tossavainen neuvoo.

Sovi irtisanomisajasta

Myös isännöitsijän irtisanomisajasta kannattaa sopia, jotta tyytymättömyystilanteissa vaihto onnistuu eikä taloyhtiö maksa turhasta. Tossavaisen mukaan 3–4 kuukautta on normaalimenettely ja puoli vuottakin vielä menettelee.

”Irtisanomisajat ovat ruvenneet olemaan tukalan pitkiä, vuodenkin mittaisia. Hölmöin näkemäni irtisanomisaika on ollut 36 kuukautta, mutta se on äärimmäinen yksityistapaus. Vuosikin on pitkä aika odottaa, jos isännöinti ei toimi.”

Taloyhtiöiden kannattaa varoa joidenkin isännöintiyritysten käyttämää taktiikkaa, jonka mukaan irtisanominen onnistuu vain tiettynä ajankohtana, esimerkiksi lomakaudella heinäkuussa. Jos sopimus unohdetaan sanoa silloin irti, se jatkuu vuodella eteenpäin.

Tossavaisen mukaan on tärkeää kirjata isännöitsijäsopimuksiin, että yritys ei voi vaihtaa isännöitsijänä toimivaa henkilöä yksipuolisella ilmoituksella ilman taloyhtiön etukäteissuostumusta. Palvelutason voi vaihdella paljon eri henkilöiden välillä saman yrityksen prosesseilla ja välineillä. Toinen henkilö voi tehdä paljon huonompaa jälkeä kuin toinen.

Palkkiotutkimuksesta nousi esiin jo aiemmin toistunut tulos, jonka mukaan isännöitsijät itse eivät pidä isännöintipalvelujen laatua kovin hyvänä.

”Hyvästä isännöinnistä kannattaa maksaa, mutta huonoa ei kannata sietää”, Tossavainen toteaa.

Juttua on täsmennetty 2.11.2020 lisäämällä tieto, että hinnat sisältävät 24 prosentin arvonlisäveron.

Tätä artikkelia on kommentoitu 26 kertaa

26 vastausta artikkeliin “Isännöinnin hintaa hämärretään erillislaskutuksella, varo ”suorastaan pelottavaa” isännöitsijän ja aliurakoitsijan kytköstä”

  1. Vuonna 2009 rakennettu taloyhtiömme, jossa on vain 13 asuntoa, oli lähes konkurssissa, koska edellinen isännöitsijä oli tehnyt alihankintasopimuksia erilaisista töistä hallituksen tietämättä. Kun nämä asiat yksi kerrallaan tulivat hallituksen tietoon, hallitus kielsi kaikkien lisätöiden teettämisen ilman hallituksen lupaa. Tämä kielto ei kuitenkaan tehonnut, vaan aina tuli jotakin uutta. Isännöintitoimisto teki sopimuksen teknisestä isännöinnistä toisen yrityksen kanssa asiasta meille ilmoittamatta. Taloyhtiössämme sattui vesivahinko jonka korjaukset vakuutusyhtiö korvasi lukuunottamatta teknisen isännöinnin liian suurta laskutusta.

    1. Kuulostaa siltä, että hallitus on alunperin tehnyt liian lavean isännöintisopimuksen. Pitäisi olla tarkkana mitä sopii ja kenen kanssa. Mikäli isännöitsijä on toiminut isännöintisopimuksen vastaisesti ja ylittänyt toimivaltansa, olisi hallituksen syytä aloittaa oikeustoimet isännöitsijää kohtaan välittömästi.

    1. Olet tärähtänyt, isännöinti ajaa taloyhtiöt nurin.

      ”Taloyhtiöiden hallitusten on huolehdittava, että isännöitsijöiden alihankkijoiden tekemien töiden hinnat ovat kilpailukykyisiä muiden markkinatoimijoiden hintojen kanssa.”

  2. Törkeä, isännöitsijöitä leimaava juttu. Isännöitsijä on työntekijä ilman toimivaltaa. Kiinteistoliitto ajaa vain omaa etuaan. Miksi isännöitsijät toisivat uusia yhtiöitä tällaisen liiton maksajiksi? Kukaan ei ole siinä voita…paitsi liitto.

  3. Vaihdan alaa. Olen vapaata riistaa. Kiitos Tossavainen. Liittonne kerää rahaa ilman vastinetta.

  4. Aivan jäätävää kuraa.. voisin kirjoittaa romaanin vastineeksi mutta en jaksa.. tässä ollaan hakoteillä, eikä ymmärretä alan ansaintalogiikkaa tai kilpailua.. Tai alaa muutenkaan ja viitataan kaupunkilegendoihin huijari isännöisijästä niinkuin se olisi yleinen tapa?

    1. Juttu pitää täysin paikkansa. Isännöitsijän ansaintalogiikka ei voi perustua valehteluun ja huijaa miseen.

      1. Juttu nimenomaan pitää täysin paikkansa, ja artikkelin kuvasta näkee, missä päin sijaitsee yksi tällainen erillislaskutusta käyttävä isännöintiyritys.

  5. No nyt taisi juttu osua arkaan paikkaan. Muistetaan kuitenkin se, että aika usein isännöitsijä on vain renkinä talossa ja tekee niin kuin yrityksen omistajat ovat keksineet. Isännöitsijä ei ole siis aina se kaiken paha ja joutuu kaiken lisäksi sietämään monenlaista asiakaskunnaltaan.

    Muistetaan myös se, että sopimus on yleensä ollut molempien osapuolten läpikäytävänä ennen allekirjoitusta. Asiat ovat siis olleet esillä, vaikkakin ujutettuna sopimukseen. Miksi niitä on allekirjoitettu.

    Huolestuttavin piirre tässä As Oy maailmassa on ollut ja on mahdollisesti edelleen piilokorruptio, joka ei näy sopimuksissa tai missään asiakirjoissa. Siihen kiinnipääseminen on vaikeampaa.
    Isännöinnin suhde rakennuttajakonsulttiin. Rakennuttajakonsultin suhde johonkin tiettyyn pääurakoitsijaan. Näissä leikeissä joillekin taloyhtiöille saattaa tulla rahallisesti paljon enemmän tappiota.

    Eroja saattaa olla myös perheyritysten ja ei perheyritysten välillä. Moraali ja ahneus nähdään niin eri tavalla, sen mukaan, onko kysymys omasta vai jollekin muulle rahan keräämisestä.

    1. Isännöitsijällä viitataan yritykseen, joka on saanut taloyhtiön isännöinnin hoitaakseen, ei yksittäiseen henkilöön.

  6. Isännöintifirma rahastaa taloyhtiötämme häikäilemättömästi. Lisäksi se sai ainakin aiemmin uudiskohteita isännöitäväkseen ilmeisesti juuri piilokorruption avulla: osakkaiden reklamaatioita rakennuttajalle vaikeutetaan tahallisesti. Isännöinti on aina rakennuttajan ja rakentajan puolella. Rakennusalan piilosovinismi on myös valjastettu tehokkaaseen käyttöön isännöitsijän toimesta taloyhtiön hallituksessa. Ei uskoisi, että eletään 2020-lukua.

    1. Totuus on tarua ihmeellisempää. Ja karua. Hallituksia viedään / yritetään viedä isännöitsijän toimesta kuin pässiä narussa.

  7. Eilinen MOT kertoi ICON kiinteistörahastosta ja sivusi myös heidän isännöintiään. Kun kaikki tulee saman katon alta, näyttää homma toimivan, ainakin jonkun näkökulmasta.

    Ei ensimmäinen puhallus alalla, ei viimeinen. Loppujen lopuksi alaa ei isommin kiinnosta, ainahan näitä tulee.

    Icon esimerkki näyttäisi kuitenkin olevan se totaalinen ääripää.

    1. Kyllä kytköksiä on muuallakin, ei pelkästään isännöinnissä. Rakennuttamisen puolella saatetaan ajaa tiettyä urakoitsijaa toimeen kuin hullu koira hirveä. Ketään ei kiinnosta voisiko taustalla olla jotain vilunkia, räikeimmissä tapauksissa jopa osakkuus urakointiliikkeessä tai tuleva työpaikka kun homma menee sotkuun. Sitten kun rysähtää kunnolla, kansa taas ihmettelee.

      Maan hiljaa hyväksytty tapa.

      1. Kun jotkut hyötyy toisten kustannuksella ilman hyväksyttävää perustetta, se ei tarkoita vielä sitä, että se on hyväksyttyä. Siihen ei vain ole vielä puututtu. Siihen voi pelottaakin puuttua.

        Kunhan ihmiset (Ei ”joku toinen” , vaan esim. juuri sinä joka luet tämän) alkaisivat ihmetellä ääneen päätösten perusteita, tietojaan.
        Vaatia lisätietoja.

        Tietyissä asioissa kertoa vaikka näillä keskustelupalstoilla, niin siitä ne kytkökset selviäisivät. Tietoa on pakko olla tarpeeksi, rehelliseen toimintaan pyrkiessä ja muunlaisen välttämisessä ja siitä eroon pääsemisessä. .

        Propagandaa, hyssyttelyä, jopa pelottelua, lahjontaa, osatotuuksien kertomista ja tiedon panttaamista tapahtuu monessa paikassa.

        Pyritään siihen, etteivät enää punasilmäiset neuvottele ja sinisilmäiset allekirjoita. Hyvä ohje: Älä allekirjoita jos et tiedä riittävästi. Varsinkaan, jos kyse ei ole omista rahoistasi.

  8. Meillä isännöitsijän ja aliurakoitsijan suhde on kiinteästi, pysyvästi ja ikuisesti kytketty allekirjoittaneen persoonaan, koska toimin OKT:ssamme itse kumpanakin.

    1. Maurizio. Ketään ei kiinnosta sinun okt pelleily, joten lopeta sen toitotus täällä artikkeleissa, jotka eivät liity omakotitaloihin, kiitos.

      1. Sinua tuntui kuitenkin kiinnostavan, kun vaivauduit vastaamaan? Hengitä hei välillä, kovaa se on joskus meillä muillakin 😀

  9. Paljonko isännöitsijä säästää taloyhtiölle on tärkeämpää kuin mitä isännöitsijä maksaa taloyhtiölle

  10. Oltaisiin yhtä huolissaan lakitoimistojen, lääkärien ja apteekkarien palkkion muodostuksesta niin hyvä. Isännöitsijällä saa olla kymmenkunta rivaria isännöitävänä, palkkio per kohde 200€ – ei ole tienestissä kehumista ja kaiken sylkykuppina olosta. Ei ikinä sellaisiin hommiin!

    1. Olli. Tämä on rakentamiseen keskittyvä julkaisu. Varmasti laki- ja lääkäripalvelujen hinnasta keskustellaan heidän julkaisuissaan.

  11. Isännöitsijä on palkattava taloyhtiöön asiain hoitajaksi, jotka asiat l. tehtävät määritetään yksityiskohtaisesti tehtäväsopimuksessa.
    Yhtiön hallituksen tulee valvoa isännöintiä, isännöitsijä ei voi ilman hallituksen lupaa ja ehtoja tilata mitään yhtiölle kustannuksia
    aiheuttavaa. Isännöitsijä on ensisijaisesti tilien pitäjä. Esim. yhtiön kiinteistöjen korjaukset, saneeraukset ovat tehtäviä, joita isännöisijä
    hoitaa hallituksen ohjeitten mukaan.On huomattava, ettei isönnöitsijätoimistoilla ole kokemusta esim. rakennuttajatehtävistä tai urakoinnin valvontatyöstä.
    Nämä tehtävien hoitajat hallitus hankkii erikseen, isännöitsijä on tällöin esim hallituksen avustajasihteeri.

Jätä kommentti