Tiesitkö, että myös taloyhtiön osakas voi saada kotitalousvähennyksen kylpyhuoneremontistaan

Myös taloyhtiön osakas voi hyödyntää kotitalousvähennystä kylpyhuoneremontissa. Rajankäynti yhtiöön on kuitenkin tarkkaa ja verottajalla on tiukat reunaehdot vähennyksen myöntämiselle.

Taloyhtiön putkiremonttiin ei kotitalousvähennystä heru, mutta asukkaiden omatoimisissa remonteissa vähennyksen saaminen on mahdollista. Kuva: Liisa Takala

Taloyhtiön osakkaalle on mahdollista hyödyntää kotitalousvähennystä kylpyhuoneremontissa. Se edellyttää kuitenkin tarkkaa rajankäyntiä siinä, mitkä työt ovat yhtiön ja mitkä osakkaan vastuulla.

Menettelyyn sisältyy myös laaturiskejä, ja on toimittava verottajan hyväksymällä tavalla.

Kylpyhuoneen kunnostaminen on iso menoerä, kun kotitalous remontoi asuntoaan. Tavallinen tapa on, että taloyhtiössä kylpyhuoneet korjataan keskitetysti yhtiövetoisesti, joko putkiremontin yhteydessä tai yksittäisenä kylpyhuonekorjauksena.

Tällaisissa yhtiön vastuulle kuuluvissa remonteissa osakas ei pysty hyödyntämään kotitalousvähennystä, sillä vähennys myönnetään vain henkilölle, ei yhtiölle.

Kylpyhuoneen korjauskuluja on kuitenkin mahdollista osittaa siten, että osakas teettää oma-aloitteisesti remontin ja taloyhtiö osallistuu kuluihin niiltä osin, mitkä työt koskevat yhtiön vastuulla olevia alueita.

Yhtiö voi tukea osakkaita tällaisissa mukavuusremonteissa korvaamalla esimerkiksi vedeneristyksen, materiaalin ja työn kustannukset. Osakas voi saada itse maksamistaan töistä kotitalousvähennyksen.

Osakkaan omatoimisuus oleellista

Tilanteet eivät kuitenkaan ole yksiselitteisiä. Kysyimme verottajan tulkintaa siitä, millä edellytyksillä taloyhtiön osakas voi saada kotitalousvähennystä kylpyhuoneremontistaan.

Ylitarkastaja Heli Annala Verohallinnosta sanoo, että oleellista on osakkaan omatoimisuus korjaushankkeessa. Aloite on oltava osakkaalla, ja hänen on tehtävä korjaamista koskeva sopimus suoraan urakoitsijan kanssa ja myös maksettava työstä suoraan tekijälle. Silloin osakas on oikeutettu kotitalousvähennykseen siltä työn osalta, joka taloyhtiön vastuunjakotaulukon mukaan kuuluu osakkaalle.

Kotitalousvähennystä ei vie osakkaan vastuulle kuuluvien töiden osalta se, että taloyhtiö korvaa osakkaan omatoimisessa kylpyhuoneremontissa ne kustannukset, jotka aiheutuvat taloyhtiön vastuulle kuuluvasta työstä ja materiaaleista.

Taloyhtiölle kuuluvat kylpyhuoneremontissa purkutyöt ja kylpyhuoneen uusiminen vesieristeen asentamiseen saakka.

Verottaja hyväksyy kotitalousvähennyksen osalta myös menettelyn, jossa useampi osakas päättää yhteistoimin kunnostaa kylpyhuoneensa ja taloyhtiö pyytää heidän puolestaan urakkatarjouksia.

Putkiremontista kotitalousvähennystä ei heru

Verottajan kotitalousvähennystä koskevassa tulkinnassa menee raja siinä, onko kyseessä taloyhtiön vastuulle kuuluva remontti, jonka taloyhtiö päättää tehdä esimerkiksi rakenteiden huonon kunnon takia. Jos on näin, kunnossapitovastuu kuuluu asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaan taloyhtiölle, eikä remontista saa kotitalousvähennystä.

Kotitalousvähennys

  • Vähennyksen maksimi on 2250 euroa henkilöltä. Omavastuu on 100 euroa vuodessa. Maksimivähennyksen saa 5875 euron työstä. Molemmat puolisot voivat saada vähennyksen.
  • Vähennyksen saa vain työn osuudesta, yritykseltä tilatun työn kustannuksista voi vähentää 40 prosenttia. Yrityksen on oltava ennakkoperintärekisterissä.
  • Jos palkkaa työntekijän, voi vähentää 15 prosenttia palkasta sekä palkkaan liittyvät työnantajan sivukulut.
  • Taloyhtiön huoneiston omistaja voi saada kotitalousvähennyksen vain osakkaan vastuulle kuuluvista asunnon kunnossapito- ja perusparannustöistä. Taloyhtiön vastuulla oleva remontti ei oikeuta vähennykseen.
  • Jos vastuuta taloyhtiön kunnossapidosta siirretään osakkaalle yhtiöjärjestyksen muutoksella, se on rekisteröitävä kaupparekisteriin, jotta työstä voi saada kotitalousvähennyksen.
  • Vastuunjakoa ei voi muutella edestakaisin, koska se katsotaan veron välttelyksi.
  • Yhtiön päättämän remontin yhteydessä voi saada kotitalousvähennyksen osakkaan omista, erikseen tilatuista lisätöistä, joista tämä maksaa suoraan työn tekijälle.

Esimerkiksi putkiremontissa taloyhtiön vastuulle kuuluu kylpyhuoneen saattaminen ennalleen myös pintarakenteiden osalta. Pintojen korjaustarve johtuu yhtiön vastuualueen vikaantumisesta tai korjaamisesta. Siksi osakas ei voi saada tällaisesta työstä kotitalousvähennystä, vaikka pinnat kuuluvat vastuunjakotaulukossa osakkaan vastuulle.

Annala viittaa korkeimman hallinto-oikeuden päätökseen. Sen mukaan osakkaat eivät olleet oikeutettuja kotitalousvähennykseen, vaikka tekivät putkiremontista omat sopimukset urakoitsijan kanssa.

Putkiremontin kaltainen tilanne on silloin, jos taloyhtiössä kylpyhuoneiden elinkaari on lopussa ja yhtiökokous päättää kaikkien kylpyhuoneiden korjaamisesta ositusmenettelyllä.

Tällaisessa välttämättömässä remontissa on korjausvastuu yhtiöllä myös pintojen osalta, eikä kotitalousvähennystä heru, vaikka osakkaat solmisivat töistä omat urakkasopimukset.

”Kotitalousvähennyksen kannalta on oleellista osakkaiden omatoimisuus ja se, kuuluuko kunnostaminen taloyhtiön vastuulle esimerkiksi taloyhtiön päättämän remontin vuoksi”, Annala tiivistää.

Taloyhtiön osakas on oikeutettu kotitalousvähennykseen erikseen tilatuista ja suoraan työn tekijälle maksetuista lisätöistä.

Mukavuussyyt oikeuttavat vähennykseen

Taloyhtiöiden etua valvova Kiinteistöliitto tulkitsee kunnossapidon vastuunjakoa asunto-osakeyhtiölain näkökulmasta. Kotitalousvähennystä hyödyntävä osakasvetoinen remontti voi päälakimies Jenni Huplin mukaan liittyä tilanteisiin, joissa taloyhtiöt kannustavat osakkaita tekemään kylpyhuoneremontteja ennakolta mukavuussyistä.

Silloin kyse on Huplin mukaan kylpyhuoneremontteja koskevasta kannustepäätöksestä. Osakkaita kannustetaan kylpyhuoneiden korjaamiseen tilanteessa, jossa rakenteiden tai eristeiden elinkaari lähenee loppuaan, mutta välitön korjaustarve ei ole vielä käsillä.

Yhtiökokous päättää enemmistöllä korvata osakkaille näissä mukavuusremonteissa vedeneristystyön ja materiaalien kustannuksista tietyn enimmäismäärän.

”Jos rakenteissa kuitenkin on jo kosteutta ja akuuttia yhtiön vastattavaa korjaustarvetta, silloin yhtiön on vastattava korjaamisesta kannustepäätöstä laajemmin eli lain mukaan”, Hupli sanoo.

Omatoimisesta remontista voi saada hyvitystä myöhemmin

Osakkaalla on mahdollista saada oma-aloitteisen kylpyhuoneremontin johdosta hyvitystä, jos yhtiö myöhemmin teettää korjaushankkeen yhtiössä eikä työtä tarvitse tämän osakkaan huoneistossa suorittaa.

Kokonaan korjaushankkeen kustannuksista ei kuitenkaan välttämättä vapauduta, ja ajan kuluessa hyvityksen määrä alenee.

”Perusajatus on, että omatoimisuudesta palkitaan myöhemmin pienemmällä vastikeosuudella yhtiön korjaushankkeessa. Mitä pitempi aika huoneistoremontista on kulunut, sitä pienemmäksi hyvitettävä osuus laskee. Jossain vaiheessa yhtiö voi jopa todeta, että kunnostettu kylpyhuone on remontoitava yhtiön hankkeessa uudestaan”, Hupli sanoo.

Tilanne muuttuu, jos osakasvetoisen remontin aikana kuitenkin havaitaan rakenteissa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa kosteutta. Silloin remontin jatkamisesta on Huplin mukaan neuvoteltava osakkaan ja yhtiön kesken.

Jos osakkaalla on hyvä urakoitsija, yhtiö voi antaa luvan töiden jatkamiseen ja kulujen lopullisesta jakamisesta keskustellaan yhtiön ja osakkaan kesken. Yhtiö voi kuitenkin myös käyttää määräysvaltaansa ja teettää remontin loppuun, ääritapauksessa jopa valitsemallaan urakoitsijalla.

Yhtiöjärjestyksen muutos voi johtaa isoihin ongelmiin

Mahdollista myös on, että taloyhtiössä muutetaan vastuusuhteita ja siirretään taloyhtiölle kuuluvia kunnossapitovastuita osakkaalle. Tällainen vastuun siirtäminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista. Muutos tulee voimaan, kun yhtiöjärjestyksen muutos on rekisteröity kaupparekisteriin. Ennen rekisteröintiä tehdyt työt eivät oikeuta kotitalousvähennykseen.

Hupli kertoo, että moni taloyhtiö on muuttanut yhtiön ja osakkaan välisiä kunnossapitovastuita yhtiöjärjestyksen muutoksella.

Hän korostaa, että muutokselle pitää olla muitakin perusteita kuin pelkkä halu hyödyntää kotitalousvähennystä. Kiinteistön toimivuus, terveellisyys ja turvallisuus ovat yhtiön vastuulla ja näihin liittyvien kunnossapitovelvoitteiden siirtäminen osakkaille voi aiheuttaa isoja vaikeuksia kiinteistönpidon kannalta.

Töiden pilkkominen pieniin osaurakoihin voi aiheuttaa rajapintaongelmia, ja mikään taho ei ota vastuuta kokonaisuudesta. Syntyy keinotekoisia urakkarajoja, eikä työlle tule enää tavanomaista takuuta.

”Tulkinnanvaraista on, sovelletaanko kunnossapitovastuuta koskevaa määräystä vahinkotilanteissa. Avoinna onkin, missä määrin uusi osakas voi yhtiöjärjestyksen kunnossapitomääräyksen perusteella olla vastuussa esimerkiksi edellisen osakkaan huolimattoman kylpyhuoneremontin vahingoista”, Hupli sanoo.

Jos taloyhtiössä kuitenkin halutaan muuttaa vastuusuhteita yhtiöjärjestyksen muutoksella, prosessissa kannattaa Huplin mukaan käyttää yhtiöjärjestyksiin erikoistunutta lakiasiantuntijaa.

Tätä artikkelia ei ole kommentoitu

0 vastausta artikkeliin “Tiesitkö, että myös taloyhtiön osakas voi saada kotitalousvähennyksen kylpyhuoneremontistaan”

Jätä kommentti

Viimeisimmät näkökulmat