Mikä voisi hyydyttää vuokra-asuntotuotannon?

Ammattimaisen asuntosijoittamisen suosio jatkuu kiivaana. Vuoden 2021 ensimmäisellä puoliskolla liki puolet tehdyistä kiinteistökaupoista kohdistui asuinvuokrataloihin. Kiinteistötalouden Instituutille raportoivat ammattimaiset sijoittajat kertovat, että kiinteistöportfoliosta noin kolmannes on sijoitettu asuntoihin. Asunnot ovatkin suosituin sijoitustyyppi kiinteistösijoituksissa.

Asunnot ovat olleet sijoittajille kokonaistuotoissa myös tuottavin tilatyyppi jo useamman vuoden peräkkäin. Samaan aikaan todetaan, että tarjonnan määrä on kasvanut niin paljon, että vuokra-asuntoa hakevalla on jo valinnanmahdollisuuksia.

Tarjonnan määrä on kasvanut muun muassa opiskelijoiden liikkumisen puutteesta, lyhytaikaisten vuokra-asuntojen (esimerkiksi Airbnb) vaihtumisesta pitkäaikaisiksi, yksityissijoittajien sijoitusbuumista sekä institutionaalisten sijoittajien ja rahastojen aktiivisuudesta rakennuttaa uutta vuokra-asuntotuotantoa. Ylittääkö tarjonta kohta kysynnän ja siirrymmekö vuokralaisen markkinaan?

Parasta tuottoa

Asunnot ovat tuottaneet kaikista kiinteistötyypeistä eniten. Tuottoja tuovat niin arvonmuutokset kuin vuokratulot. Kassavirtatuotot ovat tasaisempia, keskimäärin reilusta neljästä prosentista noin viiteen prosenttiin. Arvonmuutokset ovat heilahdelleet ollen kuitenkin jatkuvasti useita plus-prosentteja vuodessa. Nämä yhdessä ovat tehneet asunnoista parhaiten tuottavan kiinteistöluokan.

Asuntojen vuokrat ovat nousseet tasaisesti jo pitkään. Nyt koronavuonna on kuultu myös toisenlaista palautetta. Muuttoliike suuriin kaupunkeihin on hieman hiljentynyt, Helsinki on jopa siirtynyt muuttotappiokaupungiksi. Opiskelijoiden asumisratkaisut ovat muuttuneet, ainakin tilapäisesti. Samalla kaupunkien pienistä asunnoista on hakeuduttu jonkun verran väljempiin asuntoihin huokeammille alueille.

Kiivain vuokrien nousuvauhti onkin jo hiljentynyt. Onko tämä pelkkä koronavuoden ilmiö vai seurausta vuokra-asuntokannan lisäyksestä muun muassa voimakkaan uudisrakentamisen myötä?

Asuntojen hintakehitys on ollut pitkään positiivista. Sijoittajien tuottovaatimukset ovat laskeneet vuosi vuodelta. Tähän on ollut monia syitä. Kiinnostus vaihtoehtoisiin sijoituksiin epävarman osake- ja olemattoman korkomarkkinan johdosta on suurta. Vaihtoehtoisista sijoituksista nimenomaan kiinteistöt – ja kiinteistösektorin sisällä asunnot – on koettu turvallisimmaksi tuoton lähteeksi.

Mutta kuinka alas tuottovaatimukset voivat laskea? Rakli-KTI Toimitilabarometrin mukaan sijoittajien käsitys Helsingin Prime -asuntokohteista on jo noin 3,5 prosenttia.

Moni alan toimija ennustaa vuokra-asuntotarjonnan kasvavan ja vuokrien nousun hidastuvan. Millaisia riskejä tämä sitten tuo mukanaan sijoittajalle?

Käyttöasteet edelleen korkealla

Kohteen arvo perustuu sen kykyyn houkutella vuokralaisia ja sitä kautta sijoittajan uskoon siitä saatavaan vuokratuloon. Mikäli kohdetta ei jatkossa pystytä vuokraamaan täyteen tai mikäli vuokrien nousuvauhti laantuu tai jopa kääntyy laskuun, kohteen arvo laskee. Sama pätee tietenkin myös kustannusten nousuun. Jos ylläpitokulut tai korjauskustannukset nousevat tai esimerkiksi lainan korko nousee, vuokrista käteen jäävä raha pienenee, ja samalla kohteen arvo laskee.

Asuntojen käyttöasteet ovat olleet laskemaan päin, joskin noin 96 prosentin valtakunnallinen käyttöaste on vielä erinomaisen hyvä. Myös vaihtuvuus on noussut. KTI:n seuraaman noin 90000 asunnon kannan vuotuinen vuokralaisten vaihtuvuus on noussut liki 40 prosenttiin. Tämä tuo lisää asuntojen laatukorjauksia, markkinointitarvetta sekä mahdollisia tyhjiä kuukausia.

Tulojen lasku tai tuottovaateiden nousu näkyvät omilla pääomilla sijoittavalle vain huonompana sijoitustuottona. Seurauksena tästä on tyypillisesti kyseisen omaisuusluokan sijoitusten vähentäminen esimerkiksi lopettamalla uusien ostaminen tai rakennuttaminen ja mahdollisesti myymällä omistettua kantaa. Velkarahalla sijoittavalle tilanne on kuitenkin toinen.

Asuntosijoituksissa ammattimaiset suuret sijoittajat käyttävät tyypillisesti lainarahaa kohteeseen noin 50–70 prosenttia kohteen arvosta. Lainan myönnölle ja sen pysyvyydelle taas asetetaan paljon erilaisia edellytyksiä, kuten juuri lainan määrä suhteessa kohteen arvoon. Mikäli kohteen arvo laskee, voi rahoittaja vaatia lisälyhennyksiä, joissain tapauksissa eräännyttää lainan tai vaikkapa nostaa lainan korkoa. Joka tapauksessa tilanne tulee eteen lainaa uusittaessa.

Perinteisesti velkasijoittaja on asunnoissa seurannutkin tiiviisti juuri koronmuutoksia. Korkoprosentin noustessa esimerkiksi yhdellä prosentilla putoaa reilusti lainoitetun kohteen kassavirta koron maksun jälkeen herkästi yli kolmanneksen. Lainan lyhennyksiin ei jää enää varoja.

Vähemmälle huomiolle ovat pitkään jatkuneesta sijoittajan kannalta erinomaisesta markkinatilanteesta johtuen jääneet mahdolliset vuokrauksen ongelmat. Vuokra-asunnothan on aina viety käsistä. Vuokrien lasku tai vajaakäytön lisääntyminen siten, että kassavirta putoaa esimerkiksi kymmenen prosenttia, tuo vastaan samat haasteet kuin koronnousu. Tämä aiheuttaisi välittömästi rahoittajan reaktion.

Arvon laskiessa lainan suhteellinen määrä nousee ja lainaa pitäisi todennäköisesti ensisijaisesti lyhentää. Kun kassavirrat eivät riitä lyhennyksiin, jäljelle jää uusi pääomitus omistajalta. Jos esimerkiksi olisi kyse rahastosta, pääomitus voisi tapahtua vaikka muuta omaisuutta myymällä. Usein tämä muu omaisuus tarkoittaisi siis toista asuintaloa.

Millainen on koronan jälkeinen uusi normaali?

Asuntosijoittaminen jatkuu voimakkaana yksityisten ja institutionaalisten sijoittajien sekä rahastojen tekemänä. Vaikka asuntojen kysyntä nyt näyttääkin hieman notkahtaneen, koronapandemia on jossain vaiheessa väistymässä ja paluu (uuteen) normaaliin voi normalisoida asuntojen kysyntätilannetta.

Vuokrat eivät ole vielä laskeneet, ja valtakunnallisesti vajaakäyttöasteet ovat siedettäviä. Korkotasoon ei ole nähtävissä suuria muutoksia ainakaan lähitulevaisuudessa, ja asuntosijoittajan ystävä inflaatio nostaa päätään, ennusteena noin 1,5 prosentin taso.

Toisaalta kukaan ei vielä tiedä, mikä on pandemian jälkeinen uusi normaali, miten tarpeet eri asumisratkaisuissa muuttuvat. Lisäksi voimakkaan tarjonnan lisääntymisen johdosta jossain kohtaa tulee niin alueellisesti kuin valtakunnallisesti hetki, jolloin asuntojen tarjonta ylittää kysynnän määrän. Tämä vaikuttaa luonnollisesti vuokratasoihin sekä tyhjien vuokra-asuntojen määrään.

Rakennusliikkeet ovat muokanneet strategioitaan, joissa vuokra-asuntotuotanto on merkittävässä roolissa. Samoin sijoittajien kiinteistösijoitusstrategioissa ei asunnoille ole kovinkaan paljon hyviä vaihtoehtoja. Vuokra-asuntojen tarjooma siis kasvaa.

Pahimmillaanhan tämä tarkoittaisi laskevia vuokria, vajaakäytön lisääntymistä, arvonlaskuja, asuntokohteiden laittamista myyntiin ja asuntorakentamisen hyytymistä. Tapahtuvatko nämä muutokset yhteiskunnan aukeamisen yhteydessä, parin vuoden kuluttua vai pidemmän ajan päästä? Joka tapauksessa on selvää, että mikään ei jatku pysyvästi.

Kirjoittaja on toiminut kiinteistösijoitusmarkkinoilla yli 30 vuotta, josta kiinteistöistä ja kiinteistörahastoista vastaavana johtajana Fennia-konsernissa yli 20 vuotta. Tällä hetkellä hän toimii yrittäjänä sekä partnerina Grannenfelt Finance oy:ssä.