Miten tuoreet oikeuspäätökset vaikuttavat Airbnb-vuokraukseen?

Korkein hallinto-oikeus antoi kesällä päätökset (KHO 2021:76 ja KHO 2021:77), joissa todettiin asuntojen lyhytaikainen vuokraus asuinrakennuksessa luvattomaksi.

Toisessa tapauksessa oli kysymys Helsingin keskustan asuinkerrostalossa tilanteesta, jossa toimijalla oli 11 asuntoa Airbnb-käytössä, ja toisessa Rovaniemellä kahdesta lyhytaikaista vuokrausta harjoittavasta naapurista pientaloalueella. Kummassakin kysymys oli niin kutsutusta jatkuvasta lyhytaikaisesta asunnon vuokrauksesta, joka katsottiin asunnon majoituskäytöksi.

KHO:n päätöksissä Helsingin tapauksessa asuntoja hallitsi osakeyhtiö, jolla oli vielä samassa rakennuksessa omistamansa kahvila, joka toimi hotellivastaanoton tavoin. Toiminta oli selkeästi majoitusliiketoimintaa, joka ei kata asumisen kriteereitä kaavan mukaisessa asumiseen tarkoitetussa talossa.

KHO katsoi, että kalustettujen asuntojen vuokraustoiminta ei vastannut tilojen käyttötarkoitusta ja että käyttötarkoituksen muutokselle ei ollut haettu rakennuslupaa. Erikseen todetaan, että toiminnan laajuus ja huoneistojen vuokraamisen yhteydessä tarjotut palvelut yhdessä olivat luonteeltaan majoitustoimintaa johtuen majoitustoiminnan luonteisten lyhytkestoisten majoitusjaksojen toistuvasta tarjoamisesta. Toiminta ei siis vastannut asemakaavan pääkäyttötarkoituksen eikä rakennusluvan mukaista asuinkäyttöä.

Rovaniemen tapauksessa oli puolestaan kysymys siitä, että yksityishenkilö oli pyytänyt rakennusvalvontaa puuttumaan kahdella hänen asuinkiinteistöönsä rajautuvalla tontilla harjoitettavaan Airbnb-toimintaan sen lopettamiseksi.

KHO totesi päätöksessään, että kalustettujen huoneistojen toistuva vuokraaminen lyhytkestoisilla sopimuksilla oli luonteeltaan majoitustoimintaa, jota ei voitu pitää asuinalueelle tyypillisenä. Toiminta ei myöskään vastannut tavanomaista pientaloasumista. Ratkaisu tehtiin maankäyttö- ja rakennuslain perusteella, eli mikä on huoneistojen käyttötarkoitus – asuminen, ei majoitus.

Milloin lyhytaikainen vuokraaminen muuttuu majoitustoiminnaksi?

Mitä sitten päätöksistä on tulkittavissa? Keskustelua lyhytaikaisen vuokraamisen tulkinnasta on käyty pitkään. On ihmetelty, milloin kyseinen vuokraustoiminta muuttuu majoitustoiminnaksi. Maankäyttö- ja rakennuslaki määrittelee rakennuksen käyttötarkoituksen. Yleisesti on selvää, että jos tilan käyttötarkoitus on toimisto, ei siihen voi perustaa myymälää – ei edes vähäisessä määrin. Käyttötarkoitus ratkaisee, ja se on määritelty asemakaavassa ja sen mukaisessa rakennusluvassa.

Laki tuntee asumisessa vain asuinkäytön tai majoituskäytön. KHO:n päätöksessä jopa erikseen mainittiin, että ratkaisevaa ei ole se, onko harjoitetun toiminnan katsottava kuuluvan jakamis- tai alustatalouden ilmenemismuotoihin.

Nykyiset teknologiset mahdollisuudet, matkustamisen monimuotoisuus, kahden asunnon omistaminen, asuntosijoittamisen lisääntyminen, halu muuhun kuin hotelliasumiseen, lyhytkestoiset työkomennukset ja muut lukuisat esimerkit ovat tuoneet mukanaan niin tyhjäkäytöllä olevien tilojen jakamisen kuin uuden liiketoimintamallinkin. Lainsäädäntö laahaa tässä auttamattomasti perässä.

Paljon kysymyksiä jäi auki

KHO:n ratkaisuissa jäi suuri määrä kysymyksiä auki tulevaisuutta silmällä pitäen. Oliko päätökseen vaikutusta sillä, että Helsingin tapauksessa asuntoja oli 11 kappaletta? Entä jos olisi ollut 8 tai 5 tai 1?

Entä mikä on lyhytaikaista ja mikä pitkäaikaista vuokrausta? Jos asunto vuokrataan viikonlopuksi, viikoksi tai esimerkiksi opiskelijalle talvikaudeksi ja kesäksi turistille?

Koska ratkaisuissa tähdennettiin, että merkitystä on vain maankäyttö- ja rakennuslain mukaisella käyttötarkoituksella, tulisi jotenkin ymmärtää, missä määrin lyhytaikainen vuokraustoiminta on sallittua asumiskäyttöön ja missä vaiheessa siitä tulee luvanvaraista majoitustoimintaa.

Toistaiseksi ei vielä ole kielletty oman asunnon vuokraamista tilapäisesti esimerkiksi Airbnb-palvelussa. Päätösten myötä on kuitenkin olemassa riski, että lyhytaikainen vuokraus todetaan jatkossa useammin ja herkemmin majoitustoiminnaksi, jota asumiseen tarkoitetussa rakennuksessa ei voida harjoittaa. Yksin emme ole tämän tulkinnan kanssa. Muutaman soiton perusteella vaikuttaisi siltä, että globaalistikaan tätä kysymystä ei ole ratkaistu – ei edes esimerkiksi Berliinissä, jossa Airbnb on merkittävä osa majoitustarjontaa.

Asialla on tietenkin myös toinen puoli. Lyhytaikainen vuokraus aiheuttaa luonnollisesti erilaista häiriötä ja liikennettä asuinrakennuksessa kuin pysyvä asuminen. Pahimmillaan asunnossa vaihtuu juhlijaporukka joka viikko ja asunnosta kuuluu häiritsevää meteliä jatkuvasti.

Asunnon ostaja tai asunnossa asuva ei kuitenkaan tällä hetkellä voi tietää, harrastetaanko naapurihuoneistossa lyhytaikaista vuokrausta. Taloyhtiö ei voi tätä kieltää ilman yhtiöjärjestyksen muutosta. Ja käsityksen mukaan se vaatisi osakkaiden 100-prosenttisen suostumisen. Uusi perustettava rakenteilla oleva yhtiö voisi näin päättää, kun omistajia on siinä vaiheessa vain yksi. Kysymykseen tulee kuitenkin pohdinta, saako rakennuttaja asunnot myytyä, jos tämän tyyppiset sijoittajat pudotetaan ostajapotentiaalista pois.

Vaikuttavatko ratkaisut sijoittajaostajiin?

Tällä hetkellä suuri osa uudisrakennuksen huoneistoista ostetaan lyhyt- ja pitkäaikaiseen vuokraukseen. Lyhytaikaisen vuokra-asunnon liikevaihto-odotus hyvällä paikalla voi olla 3–4 kertaa suurempi kuin normaali pitkäaikainen vuokra-asuntokäytöstä saatava vuokra.

Suuri osa uudistuotannon aloituskynnyksestä saadaan nimenomaan sijoittajaostajista. Korona on vienyt turistit ja sitä kautta vähentänyt lyhytaikaista vuokrausta, mutta pian niiden kysyntä taas kasvaa. Pitkäaikaiseen vuokraukseen tähtäävien sijoittajien maksukyky asunnon hinnasta ei ole yhtä kova kuin omaan käyttöön ostavien. Lyhytaikaiseen vuokraukseen tarkoitetuista asunnoista taas voisi maksaa enemmänkin.

Tiukka tulkinta asumiskäytöstä tai majoituskäytöstä voisi vaikeuttaa perustajaurakoitsijoiden aloituskynnystä uusissa RS-hankkeissa.

Näin osa nykyisten kaltaisten asuntohankkeiden investointikysynnästä poistuisi. Pahimmassa tapauksessa loma-ajaksi tai kakkosasunnon tyhjäkäynnin ajaksi ei voisi vuokrata lyhytaikaisesti edes omaa asuntoa. Sinänsä oman asunnon osalta KHO:n päätös myyntivoiton verovapauden poistumisesta lyhytaikaisen vuokrauksen johdosta jo estää tai vähentää lyhytaikaista vuokrausta.

Lähtökohtaisesti sääntelyn tulisi olla neutraalia ja tasavertaista toiminnan tai yrityksen koosta riippumatta. Lain pitäisi olla aina sama kaikille, on sitten kysymys yhden tai yhdentoista asunnon vuokraamisesta. Lainsäätäjällä on tapana lähestyä asiaa erilaisten kieltojen sekä erilaisten selkeiden määritteiden kautta. Ja markkinalla on tapana ottaa nämä määritteet osaksi normaalia käytäntöä.

Ehkä paras tapa voisi olla nykyinen hitaasti etenevä malli. Ei siis uutta lainsäädäntöä, vaan käytäntö hakee hyvää tapaa toimia erilaisten ratkaisujen kautta. Maalaisjärjellä ajatellen on kuitenkin eri asia harrastaa ammattimaista majoitustoimintaa kuin laittaa lomamatkan ajaksi oma asunto vuokralle.