Kunnat ja kaupungit ovat vuokranneet tonttejaan rakennushankkeille jo iät ja ajat, mutta vuosituhannen vaihteen jälkeen tähän lähti mukaan myös yksityinen sektori. Suorien omistusten lisäksi omistusrakenteena käytetään pääsääntöisesti erilaisia rahasto- ja muita yhteissijoitusmuotoja, jotka mahdollistavat niin suursijoittajien kuin myös yksityishenkilöiden ryhtymisen tontin vuokranantajaksi.
Julkisuudessa on keskusteltu paljon varsinkin asuinrakennusten vuokratonteista, niiden positiivisista sekä negatiivisista piirteistä kertojasta riippuen. Keskusteluissa vähemmälle on jäänyt kuitenkin huomio tontin vuokrauksen vaikutuksista eri osapuolille, saati miten markkinaa tai ehtoja kannattaisi kehittää.
Kolme osapuolta
Tonttien vuokraamisessa on kolme merkittävää osapuolta: vuokralainen, vuokranantaja ja kiinteistön kehittäjä. Vuokralainen on joko asuintalon tai yritystontin rakennuksen omistaja. Näissä kummassakin tapauksessa tietenkin kyseiset tahot voivat toimia myös ostamansa rakennuksen tai asunnon sijoittajana ja vuokranantajana edelleen lopullisille käyttäjille, tilojen vuokralaisille. Tontin vuokranantajana on joko yksityinen sijoittaja tai rahaston tai vastaavan yhteissijoittajat. Kiinteistön kehittäjä taas on usein esimerkiksi rakennusliike.
Uudisasuntotuotannossa yhä useampi hanke rakennetaan vuokramaalle. Kiinteistön kehittäjä neuvottelee ehdot ja tekee sopimuksen tontin omistajan kanssa ennen rakennustöiden ja myynnin aloitusta. Hetki on kriittinen. Usein neuvotteluissa joutuu tekemään kompromisseja kiinteistön kehittäjän tavoitteiden ja asunnon ostajien etujen välillä. Kehittäjää voi kiinnostaa enemmän tontista saatava hinta tai vuokranmaksun aloitushetki, toki myös asuntojen myytävyys ratkaisee paljon.
Perusajatuksena on tietenkin ollut, että asunnon ostaja pääsee asuntoonsa kiinni pienemmällä omalla pääomalla. Tyypillisesti taloyhtiölaina on noin 70 prosenttia asunnon hinnasta. Kun tontin osuus ei ole mukana myyntihinnassa, käytännössä kauppahinnalle jää osuutta asunnon kokonaisarvosta noin 10–15 prosenttia.
Uusien asuntoluottojen keskikorko on noin 0,76 prosenttia. Asunnon ostaja siis rahoittaa suuren osan hankinnastaan taloyhtiölainan kautta halvalla korolla ja tontin osuuden noin 3,5–4,5 prosentin korolla. Tästä voi sitten tehdä selkeän johtopäätöksen, että kun asuntoluottoa on lyhennetty jonkin aikaa, kannattaa nostaa lisää luottoa ja ostaa tontti omaksi. Näin kustannustaso pienenee – ellei sitten halua säilyttää samaa mahdollisuutta uudelle ostajalle asuntoa myytäessä.
Kuinka suuri on kokonaishinta?
Asunnon ostajan on hyvä ymmärtää asuntoa ostettaessa muun muassa, kuinka suuri on asunnon kokonaishinta, kun tontti on lunastettu omaksi. Vastaako tämä markkinahinta muita asuntoja, joissa on oma tontti? Lisäksi yksityistalouden on hyvä ymmärtää asumisen kokonaiskustannukset. Lainan lyhennys ja korko, hoitovastike ja tontin vuokran osuus siinä.
Tontin vuokrassa on vielä hyvä selvittää esimerkiksi vuokran korotusmekanismit, kuten indeksikorotukset, minimikorotukset ja markkinahintatarkistukset. On vielä hyvä muistaa, että lainan ottaja on taloyhtiö ja kaikki osakkaat vastaavat sen maksamisesta yhteisvastuullisesti. Tärkeä ehtokohta on myös, saako oman tonttiosuuden lunastaa milloin haluaa. Osalla vuokranantajista on ehtona, että tontin voi lunastaa vain taloyhtiö.
Järkevää yrityksille
Yritysten osalta toimitilan vuokratontti on järkevä ratkaisu. Pääomaa ei sitoudu tontin omistukseen noin 4–5 prosentin kustannuksena. Jos yritysten käyttökatetavoite on noin 10–30 prosenttia, ei sijoittaminen alle 5 prosentilla ole perusteltavissa.
Tässä on kuitenkin huomioitava kansainvälistä Ifrs-tilinpäätösstandardia käyttävien yritysten osalta standardin 16. luku vuokrasopimuksista: vuokrasopimukset sisältävät tulevaisuudessa maksuun meneviä eriä, joten vuokravastuut merkitään taseeseen velkana. Tämä vuokrasopimusvelka lisää yhtiön velkaantumisastetta verrattuna aikaisempaan tilanteeseen.
Vuokra-aika on merkityksellinen
Kiinteistösijoittajan ollessa tontin vuokralainen tulee erittäin tärkeäksi ehdoksi kiinnityskelpoisuuden lisäksi tontin vuokra-aika ja sen jatkaminen. Kiinteistön arvo kehittyy tontin vuokraoikeuden pysyvyyden mukaan. Kun vuokra-aikaa on jäljellä esimerkiksi alle 30 vuotta ja sen jatkosta ei ole sovittu, kiinteistön myynti ja rahoittaminen voi olla vaikeaa.
Sinänsä vuokratontti vivuttaa itse kiinteistösijoituksen tuottoa. Eli jos nettotuotot tuovat sijoitukselle esimerkiksi seitsemän prosentin tuottoa, kannattaa osasta tuottoa tuottavasta investoinnista maksaa vuokraa viisi prosenttia.
Tontin vuokra-ajaksi kannattaa pyrkiä siis pitkään aikaan, kuten 50–100 vuoteen. Tämän lisäksi kannattaa sopia vuokraoikeuden jatko-oikeudesta tai vielä parempana ehtona oikeudesta ostaa tontti jollain etukäteen sovitulla hintamekanismilla. Näin rakennuksen arvo voi kehittyä normaalisti, kun sen pysyvyys on taattu tontilla.
Vuokratontti sijoituksena edustaa matalaa riskiä ja muuta kiinteistösijoittamista matalampaa tuottoa. Tontteihin sijoittaville rahastoille Finanssivalvonnan hyväksymä riskiluku on tyypillisesti 2/7, joka kuvastaa matalahkoa riskitasoa. Tonttien vuokratulot ovat pitkien vuokrasopimusten takia taattuja käyttöasteen ollessa tyypillisesti 100 prosenttia.
Vuokratulot on sidottu pääsääntöisesti elinkustannusindeksiin, joka antaa sijoitukselle inflaatioturvaa. Pitkän vuokrasopimuksen aikana tontin arvo kehittyy inflaatioon sidottujen vuokratulojen mukana. Lähempänä vuokrasopimuksen loppua arvo määrittyy markkinahinnan mukaan. Tässäkin tilanteessa voidaan todeta, että perinteisesti pitkällä tähtäimellä maan arvon lasku ei ole todennäköistä. Tontti on inflaatiosuojattu sijoitus, jossa sovittavien vakuuksien lisäksi myös tontilla sijaitseva rakennus toimii todellisuudessa lisävakuutena.
Kiinteistön kehittäjälle, kuten rakentajalle, hyöty on selkeä. Tonttiin ei sitoudu pääomia, ainoastaan vuokranmaksuvelvollisuus. Mikäli kehittäjä tietää aloittavansa hankkeen lähiaikoina, vuokrarasitus ei ehdi muodostua kovinkaan suureksi. Kun kehittäjä myy sijoittajalle tontin, kehittäjä saa sitä paremman hinnan, mitä enemmän suostuu vuokraa maksamaan tai siis ajattelee tulevan rakennuksen ostajan pystyvän maksamaan.
Lisäksi sopimalla rakennusajan vuokria myöhemmäksi kiinteistön kehittäjälle ei tule kustannuksia ja taasen vuokrarasitus tulevalle rakennuksen omistajalle kasvaa.
Lisää läpinäkyvyyttä tarvitaan
Sopimuksen ehdot neuvottelee kiinteistön kehittäjä. Kuitenkaan tässä neuvottelussa ei aina taloudellisten intressien johdosta oteta huomioon kaikkien osapuolien etuja. Markkinan tulisikin kehittyä läpinäkyvämmäksi ja sopimusehtojen tuotteistuksen kehittyä.
Merkittävimpiä ehtojen kehityskohteita ovat juuri sopimuksen vuokra-ajan jatkaminen tai lunastamismahdollisuudet.
Toinen merkittävä kohta on ymmärrettävät ja ennakoitavat vuokranmaksun korotusmekanismit. Kun ehdot ovat läpinäkyviä sekä vertailukelpoisia ja markkina toimii, tonttien myynti- ja vuokrahinnoittelustakin tulee vertailtavaa.
Kirjoittaja on toiminut kiinteistösijoitusmarkkinoilla yli 30 vuotta, josta kiinteistöistä ja kiinteistörahastoista vastaavana johtajana Fennia-konsernissa yli 20 vuotta. Tällä hetkellä hän toimii yrittäjänä sekä partnerina Grannenfelt Finance oy:ssä.
Tätä artikkelia ei ole kommentoitu
0 vastausta artikkeliin “Asiantuntija: Vuokratonttien käyttöön lisää läpinäkyvyyttä – asuntoon pääsee kiinni jopa 10 prosentilla sen arvosta”