3D-kiinteistöt uusi vaihtoehto hallinnanjakosopimuksille

Tietoa kirjoittajasta Suvi Marttinen
Senior Advisor, HPP Asianajotoimisto
Kaikki kirjoittajan kirjoitukset

3D-kiinteistöjä koskeva lainsäädäntö on tuonut uusia mahdollisuuksia kiinteistön hallinnanjaolle ja rakennushankkeen toteuttamiselle. Laajat rakennushankkeet, joissa on päällekkäin erilaisia käyttötarkoituksia ja useita yhtiöitä, on perinteisesti toteutettu laatimalla kiinteistön käytöstä hallinnanjakosopimus. Uuden lainsäädännön mukaisesti hallinnanjakosopimuksia voidaan jatkossa korvata muodostamalla kolmiulotteisia 3D-kiinteistöjä.

3D-kiinteistö soveltuu luonteensa takia esimerkiksi maanalaisten parkkitilojen kiinteistöksi ja sellaisten rakennuskokonaisuuksien kiinteistöiksi, joissa on liiketiloja ja asuintiloja päällekkäin.

Kansainvälisille kiinteistösijoittajille Suomessa pitkään käytetty hallinnanjakosopimusmalli on vieras. Hallinnanjakosopimuksia on kritisoitu muun muassa siitä syystä, että sopimukset ovat epäyhtenäisiä, hallinta-alue ei ilmene suoraan rekisteristä ja vähäisetkin muutostilanteet edellyttävät yleensä kaikkien yhteisomistajien yksimielisyyttä. Jotta hallinnanjakosopimukset on voitu kirjata kiinteistörekisteriin, on sopimukset pitänyt laatia määräaikaisiksi. Lainsäädännöllinen tausta ei ole ollut optimaalinen arvokkaiden omistusten hallintaan, kauppaan ja vakuuskäyttöön.

3D-kiinteistöjä koskeva lainsäädäntö on tullut voimaan 1.8.2018. Lainsäädäntö 3D-kiinteistöistä mahdollistaa sen, että hallinnanjakosopimuksen perusteella jaettu kiinteistö voidaan asemakaava-alueella muodostaa useaksi kiinteistöksi, jolloin maanpinnan tasoon muodostuu peruskiinteistö ja loput ovat 3D-kiinteistöjä.

Edellytyksenä 3D-kiinteistöjen muodostamiselle on, että asemakaavan sisältö ei estä 3D-kiinteistön muodostamista. Nykyisten asemakaavojen osalta asemakaavaa koskeva vaatimus arvioidaan tapauskohtaisesti. Asemakaavasta tulee ilmetä 3D-kiinteistölle soveltuva käyttötarkoitus, rakentamisen määrä kokonaislukuna sekä rakennusalan ulottuvuus. 3D-kiinteistöjä voidaan muodostaa myös jo olemassa olevaan rakennukseen. Siten 3D-kiinteistöjärjestelmä soveltuu sekä jo olemassa oleviin rakennuskokonaisuuksiin että uusiin rakennushankkeisiin.

3D-kiinteistölle myönnetään lainhuuto ja kiinteistöä käytetään vakuutena, kuten perinteisiä kiinteistöjäkin. Määräosaisen ja hallinnanjakosopimukseen perustuvan hallinta-alueen sijaan kullakin omistajalla on kokonainen kiinteistö, jonka rajat ja omistus ilmenevät suoraan kiinteistörekisteristä.

Maapohja ja rakennus voi siten jatkossa jakautua useaksi kiinteistöksi. Kiinteistöjen yhteisesti käyttämien tilojen käytöstä ja kunnossapidosta laaditaan edelleen maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti yhteisjärjestelysopimukset ja perustetaan tarpeelliset rasitteet.

Myös maanalainen tila voidaan muodostaa 3D-kiinteistöksi. Maankäyttö- ja rakennuslaista kumottiin kielto soveltaa tonttijakoa koskevia säännöksiä maanalaisen asemakaavan alueella. Esimerkiksi maanalaisen rakennetun pysäköintilaitoksen tila voidaan muodostaa yhdeksi tai useammaksi tontiksi, jolloin pysäköintilaitoksen tilaan sovelletaan kiinteistöjä koskevia säännöksiä.

3D-kiinteistöjen perustaminen, rasitteet ja kirjaukset merkitään kiinteistörekisteriin. 3D-kiinteistöillä on mahdollista selkeyttää kiinteistökauppoja, koska esimerkiksi kaupan kohteena oleva liiketila on rekisteröity kiinteistörekisteriin. Myös tilojen vakuuskäyttö yksinkertaistuu ja selkeytyy, koska vakuutena on kiinteistörekisterissä oleva kiinteistö.

Tätä artikkelia ei ole kommentoitu

0 vastausta artikkeliin “3D-kiinteistöt uusi vaihtoehto hallinnanjakosopimuksille”

Vastaa