Asunnon hinnasta vain kolmasosa on rakennuskustannuksia

Tietoa kirjoittajasta Timo Kohtamäki, Miimu Airaksinen
Kohtamäki oli RIL:n hallituksen puheenjohtaja vv. 2018–2020 ja Airaksinen on RIL:n toimitusjohtaja
Kaikki kirjoittajan kirjoitukset

Vaikka reaalitalous on ollut Covid-19-epidemian takia lamassa, ovat vanhojen asuntojen hinnat silti nousseet pääkaupunkiseudulla. Esimerkiksi viime vuoden syyskuussa nousua oli 5 prosenttia edellisvuodesta. Muualla Suomessa laskua on ollut 1 prosentti.

Verrattaessa asumisen hintaa käytettävissä oleviin tuloihin Suomessa vain noin 4 prosenttia väestöstä käyttää asumiseen yli 40 prosenttia tuloistaan.

Asuntojen hinnat vaihtelevat merkittävästi sekä eri puolella Suomea että alueellisesti. Vanhojen asuntojen hinnat ovat pääkaupunkiseudulla nousseet vuoden 2015 jälkeen 12 prosenttia, kun muualla Suomessa laskua on ollut 5 prosenttia. Uusien asuntojen hinnat ovat nousseet pääkaupunkiseudun alueella, Tampereella ja Turussa 5–20 prosenttia.

Tilastokeskuksen mukaan rakennuskustannukset ovat kasvaneet vain 10 prosenttia viimeisen 20 vuoden aikana. Asuntojen reaaliset hinnat pääkaupunkiseudulla ovat kuitenkin nousseet 70 prosenttia samana aikana. Tämä johtuu tonttien hintojen voimakkaasta noususta.

Asunnon hinta muodostuu tontista, rakentamisesta ja veroista. Tontin osuus on noin 20–30 prosenttia sijainnista riippuen. Toinen kolmannes hinnasta muodostuu veroista ja veroluonteisista maksuista. Mukaan on laskettu arvonlisävero, varainsiirtovero ja kiinteistöverot sekä muun muassa palkkaverot ja työeläkemaksut.

Pääkaupunkiseudun hyvillä paikoilla tontti ja verot voivat muodostaa jopa 70 prosenttia asunnon hinnasta ja vain 30 prosenttia syntyy itse rakentamisesta.

Rakentamisen kustannuksista noin 70 prosenttia kuluu perustason saavuttamiseen. Loput kustannuksista aiheutuvat muun muassa kaavamääräyksistä ja muista ulkonäköä sekä teknistä tai toiminnallista laatua parantavista ratkaisuista. Yleinen laatutaso asumisessa onkin parantunut.

Kasvukeskuksissa tärkeässä roolissa on kaavoitus, sen nopeus ja tonttien saatavuus. Kaavoittaminen on kuntien ja kaupunkien monopoli ja keskeinen työkalu säätää asuntorakentamisen määrää ja laatua. Kaavoitus vaikuttaa asuntojen hintaan sekä kaavamääräysten että tonttien saatavuuden kautta.

Rahoitus vaikuttaa myös asuntojen saatavuuteen ja sitä kautta hintaan, vaikka korot ovatkin alhaalla. Pankkien vakavaraisuusvaateet ovat kasvaneet, mikä on pienentänyt vapaarahoitteisten asuntorakentajien RS-rahoitusta. Näin se on luonnollisesti vaikuttanut asuntojen tarjontaan ja sitä kautta myös asuntojen hintaan.

Asuntojen hinnanmuodostus riippuu monesta osatekijästä. Verot tuskin laskevat, eikä rakentamisen 5 prosentin liiketuloksessakaan ole paljon laskuvaraa. Tehokkuutta rakentamiseen voi tuoda digitalisaatio. Tontit ja kaavoitus nousevat siis keskiöön.

Laadukkaalla ja tehokkaalla kaavoituksella on keskeinen merkitys kaupungistumisen haasteeseen vastattaessa. Sillä on keskeinen hintavaikutus kaavamääräysten kautta, ja samalla se on keskeisin tekijä tonttien ja asuntojen saatavuudessa.

 

Tätä artikkelia ei ole kommentoitu

0 vastausta artikkeliin “Asunnon hinnasta vain kolmasosa on rakennuskustannuksia”

Vastaa

Viimeisimmät näkökulmat