Vuonna 2025 voimaan astuva rakentamislaki tuo mukanaan muutoksia, joista yksi merkittävimmistä on voimakas painotus kestävään rakentamiseen. Rakennusten on oltava jatkossa entistä vähähiilisempiä ja niiden on täytettävä tulevaisuudessa tiettyjä elinkaariominaisuuksia koskevat kriteerit, kuten muunneltavuus ja uudelleenkäytettävyys. Lainsäädännön yhtenä tavoitteena on tukea rakennusten pitkäikäisyyttä ja ehkäistä uudisrakentamisen materiaalien ja tuotannon aiheuttamia päästöjä.
Tutkimusten mukaan olemassa olevien rakennusten korjaaminen on ilmaston kannalta parempi vaihtoehto kuin purkaminen ja uudelleen rakentaminen. Siksi yksi kestävän rakentamisen tärkeimmistä tekijöistä on vanhojen rakennusten kunnostaminen ja niiden käytön jatkaminen purkamisen sijaan.
Erityisesti olemassa olevan kiinteistökannan osalta rakennusten käyttötarkoituksen muutos nousee tärkeäksi keinoksi kestävän rakentamisen kannalta. Nykyinen lainsäädäntö ei ole riittävästi tukenut kiinteistöjen käyttötarkoituksen muutoksia, mutta uusi rakennuslaki sisältää pykälän, joka mahdollistaa muutoksia joustavammin, jos muutoksilla edistetään kiertotaloutta ja vähähiilisyyttä. Pelkkä pykälä ei kuitenkaan riitä, vaan konkreettista muutosta kaivataan myös viranomaistoimintaan.
Olemassa olevan rakennuksen muuttaminen uuteen käyttötarkoitukseen on nimittäin monitahoinen ja pitkäkestoinen prosessi. Muutos vaatii joko poikkeusluvan olemassa olevasta kaavasta tai kokonaan uuden kaavan laatimisen, ellei alkuperäinen kaava salli valmiiksi useita käyttötarkoituksia. Kaavaprosessin vireilletulosta hyväksymiseen voi mennä tällä hetkellä jopa puolitoista vuotta.
Rakennusten käyttötarkoituksen muutosprosessi koetaan siis hitaaksi, mutta myös kalliiksi ja monimutkaiseksi. Vanhojen rakennusten korjauksissa ei yleensä vältytä ikäviltä yllätyksiltä, eikä suunnitteluun ole välttämättä olemassa olevia ohjeita, jolloin rakennusratkaisut joudutaan tekemään kohteissa tapauskohtaisesti. Käyttötarkoituksen muutoksissa ongelmia voi tuottaa siis myös riittävän osaamisen puute, sillä esimerkiksi asuntojen toteuttaminen vanhaan toimistorakennukseen vaatii todennäköisesti enemmän rakenneratkaisuja uudisrakentamiseen tai perinteiseen korjausrakentamiseen verrattuna. Lisäksi esimerkiksi vaatimukset pysäköintitiloista ja muut tekniset haasteet voivat vaikuttaa hankkeiden taloudelliseen kannattavuuteen, mikä on yleensä hankkeen tärkein veturi.
Rakennusten käyttötarkoituksen muutokset tarjoavat merkittäviä mahdollisuuksia kestävälle rakentamiselle ja olemassa olevien rakennusten hyödyntämiselle. On kestämätön ajatus, että 1990-luvulla rakennettuja rakennuksia puretaan jo 2020-luvulla. Uusi lainsäädäntö ja yhteistyö eri sidosryhmien välillä ovat avainasemassa onnistuneiden muutosten toteuttamisessa. Keskeisiä toimijoita muutoshankkeissa ovat kiinteistöjen omistajat, rakennuttajat, kaavoittajat, rakennusvalvonta ja suunnittelijat. Sijoittajien rooli hankkeiden rahoittajina on varmistaa, että hankkeella on taloudellinen perusta ja että se tuottaa odotetut tulokset. Kaikki toimijat jakavat vastuun siitä, että muutoshankkeet suunnitellaan ja toteutetaan turvallisesti, terveellisesti ja ympäristövastuullisesti, mutta myös ripeästi ja kustannustehokkaasti. Tässä yhteydessä myös kaavoittajalta vaaditaan merkittävää vastaantuloa.
Jotta uudisrakentamista voitaisiin tulevaisuudessa vähentää vanhojen rakennusten käyttöikää pidentämällä, vaativat käyttötarkoituksen muutokset jatkossa joustavuutta ja kehittymistä taloudellisesti houkuttelevammiksi hankkeiksi.
Tätä artikkelia on kommentoitu 3 kertaa
3 vastausta artikkeliin “Pidimme tai emme, rakentamisen käytäntöjen on muututtava”
Miten paljon uudet vaatimukset nostavat jo entisestään kalliiden asuntojen hintoja.?
Uusi perheasunto kasvukeskuksissa maksaa jo puoli miljoonaa.
Perheelle, jolla ei ole perintövarallisuutta asunnon ostamisesta tulisi elämäntehtävä.
Johtaako uudet vaatimukset merkittävään gryndin laskuun ja erilaisten vuokravaihtoehtojen kasvuun?
Suomalainen erikoisuus asunto-osakeyhtiö hiipuu pois.
kehitetään uusia systeemejä, vaikka kaikista helpointa olisi palata historiassa taaksepäin. Kestäviä rakennuksia tehtiin ennen automaattisesti, nyt istuu mieletön työryhmä miettimässä asioita ja ei vaan saada kestävää aikaan. Mitä teemme väärin? Siihen pitäisi löytää vastaus eikä lisätä miettijöitä ja mietintöjä uusien asioiden kehittämiseen. Kaikki uudistus ei ole hyvästä ja olisi hyvä kuunnella jälkipolvia, joita vielä kuitenkin on olemassa.
Näkökulma on hyvä.
Käyttötarkoitusten muutosten prosessia on helpotettava.
Esimerkiksi kaavamääräykset ja myös yhtiöjärjestykset tulisi laatia siten, että ne sallisivat enemmän joustoja.
Nyt on turhan suuri riski sille, että esim. perinteisessä gryndituotannossa perustajaosakas on turhautunut ja suuressa kaupan riskin realisoitumisen pelossa tulee esim. luvanneeksi kaavan vastaisen ratkaisun asunnon ostajalle, vaikkapa nyt asunnon tilojen käyttötarkoituksen suhteen. Näistä tilanteista tulee aivan turhia kiistoja, riitoja ja varsinkin osakkeenostajan kannalta menetettyjä yöunia sekä ihan taloudellisia tappioitakin.
Näitä tilanteita tulee eteen varsinkin nykyisenkaltaisessa suhdanteessa.
Myöskään tarkoitukselliset kaavamääräysten kiertämiseen tähtäävät kikkailut, esim. yhtiömuodoissa tai tilojen käyttötarkoituksissa eivät ole mielestäni oikeita tapoja lähestyä asiaa. Avoin ja rehellinen keskustelu viranomaisten, osakkeenomistajien ja alla toimivien tahojen kanssa on kestävä tapa toimia ja johtaa yleensä parhaaseen lopputulokseen.
Toinen asia on rakentamisen kulttuurissa se, että liiketoimintamalleja tulisi kehittää.
Tässä on kuitenkin suuri riski sille, että esim. uudenasunnon kaupassa tulee osakkeenostajia joko grynderin tietämättömyyttä tai pahimmillaan jopa tarkoituksellisesti johdettua harhaan vaikkapa uuden asunnon ylläpidon- ja asunnon todellisen hankintakustannusten suhteen.
Tästäkin on jo olemassakin esimerkkejä, kun grynderit ovat luovasti ottaneet rakennus-/tuoteosaleasingmallit osaksi omaperustaista asuntotuotantoa.
Tämä ei mielestäni saa kuitenkaan olla esteenä liiketoiminta-mallien kehittymiselle, vaan rakennusalalla tulee itsellään olla kyky keskustella ja ottaa vastuu eettisesti kestävästä toimintatavasta.
Tässä haastaisin rakennusalaa laajasti, eettisesti kestävää toimintakulttuuria kannattavien yritysten tulisi asiaan ottaa julkisesti kantaa. Samoin alan etujärjestöt ja ennen muuta näiden uusien liiketoimintamallien toimijoiden.
Itse uskon, että ennemmin kuin lainsäädäntöä muuttamalla, liiketoimintamalleja kehittämällä rakennusala voi uudistua ja päästä ehkä myös sitä ainaisesti rassaavasta suhdannevaihtelujen kirostakin.
Asuntoyhtiömaailma on hyvä tapa elää ja asua.
Asuntoyhteisöissä tulisi kuitenkin muistaa se, että yhteisö ja yhtiöt ovat asukkaita/osakkaita varten, ei toisin päin.