Pitäisikö taloyhtiöiden johtamisessa ottaa mallia yrityksistä?

Tietoa kirjoittajasta Minna-Mari Sivunen
Muotoilija, Ideastructura
Kaikki kirjoittajan kirjoitukset

Moni meistä suhtautuu asunto-osakeyhtiön asioihin ja niiden hoitoon passiivisesti siitä huolimatta, että koti on meille tärkeä paikka ja hankintana tavattoman kallis. Taloyhtiöissä olisi kuitenkin valtavasti potentiaalia, josta voisi ammentaa hyötyä ja iloa kaikille asukkaille – miten tuo potentiaali saataisiin käyttöön?

Useimmilla on kokemuksia yhtiökokouksista, joissa ei pystytä tekemään päätöksiä tärkeistä asioista – tuntuu, että samoista asioista keskustelu jatkuu vuodesta toiseen. Pikkuhiljaa osakkaat turhautuvat moisiin yhtiökokouksiin ja houkutus jäädä pois kokouksista kasvaa. Monissa taloyhtiöissä on kuitenkin iso joukko tehtäviä, joista pitäisi pystyä päättämään, kuten linjasaneerauksista ja muista remonteista, energiasäästötavoitteista, asumismukavuudesta, sähköautojen latauspisteistä, pihan kunnostuksesta. Lista on pitkä.

Pitäisikö yrityksistä ottaa mallia? Yrityksissä on yleensä aina ajan tasalla oleva pitkän tähtäimen suunnitelma, joka on laadittu yrityksen mission, toiminta-ajatuksen, pohjalle. Usein yrityksissä laaditaan myös jonkinlainen visio, tavoitetila siitä, mihin suuntaan yritys on menossa: katsotaan 5–10 vuoden päähän ja muodostetaan tulevaisuudesta käsitys. Kun missiosta ja visiosta on päästy selvyyteen, laaditaan yrityksen strategia tai useampia sellaisia. Niissä kuvataan keinot, joiden avulla tavoitetilaan on mahdollista päästä. Voisiko tämä toimintatapa olla käytössä myös taloyhtiöissä?

Miten asunto-osakeyhtiön hallitus voi tehdä yhtiölle strategian, jollei se tiedä, mitkä asiat ja arvot ovat osakkaille tärkeitä? Moni meistä haluaa ”vain asua” taloyhtiössään ja olla kohtuullisen näkymätön; pihaparlamentin jäseniä lienevät meistä vain sosiaalisimmat. Kaikkien osakkaiden ääni pitäisi kuitenkin saada kuuluville, jotta hallitus voisi luoda taloyhtiölle oman strategian.

Avuksemme rientää ainakin digitalisaatio: erilaiset sähköiset kyselyt ja monet muut viestintätyökalut – näiden työkalujen avulla asukkailta voidaan kerätä palautetta, näkemyksiä ja ideoita, ja kaikki saavat äänensä kuuluville. Tämä vaatii hallitukselta ja isännöitsijältä aikaa ja panostusta, mutta on ehdottomasti tuon vaivan väärti. Asukkailta saadun palautteen pohjalta hallitus ja isännöitsijä voivat työstää asunto-osakeyhtiölle oman strategian.

Taloyhtiön strategia tuo mukanaan paljon hyötyjä, ja päätöksenteko helpottuu oleellisesti: hallitus tietää, mihin asioihin pitää paneutua ja minkälaisia hankkeita kannattaa esittää. Strategia on myös ehdottoman hyvä ohjenuora isännöitsijälle jokapäiväisessä työssä. Ja yhtiökokoustoiminta helpottuu: osakkaat pystyvät tekemään helpommin päätöksiä, kun tiedetään, mitä yhtiössä halutaan. Näin päästään keskustelemaan hankkeen oikeasta sisällöstä eikä ajauduta sivuraiteelle.

Hyvin hoidettujen asunto-osakeyhtiöiden yhtiökokouksissa käydään jo nyt läpi asunto-osakeyhtiön strategia ja pitkän aikavälin tavoitteet. Kun nämä asiat on katettu pöydälle, on keskustelu niin pienistä kuin isoistakin hankekysymyksistä paljon helpompaa. Olisiko näillä keinolla mahdollisuus nostaa yhtiön arvoa ja asumismukavuutta, ja tulisiko riideltyä vähemmän, kun haluttu suunta olisi selvillä?

 

Tätä artikkelia on kommentoitu 20 kertaa

20 vastausta artikkeliin “Pitäisikö taloyhtiöiden johtamisessa ottaa mallia yrityksistä?”

  1. Onneksi olkoon. Olet ymmärtänyt asunto-osakeyhtiöiden ongelmien juurisyyn. Ymmärtäisipä useampi henkilö tämän.

  2. Hyvä kirjoitus. Hyvä, että tällaisista aiheista kirjoitetaan. Itse ajattelen joiltain osin kyllä eri tavoin. Itse epäilen, että joissain taloyhtiöissä samojen keskustelujen toistuminen voi jatkua, vaikka taloyhtiöllä olisikin strategia. PTS:n ideahan oli aikoinaan olla eräänlainen peruskorjausstragia, mutta kyllä siitä huolimatta investoinnit usein keskusteluttavat sitten kun niiden rahoitukselle haetaan valtuutusta yhtiökokoukselta. Muissa yrityksissä kuin taloyhtiöissä hallitukset laativat ja päivittävät yrityksen strategian toimintaympäristöä analysoituaan, ja laittavat yrityksen toimivan johdon (toimitusjohtaja) sitten sitä toimeenpanemaan (vrt. taloyhtiössä isännöitsijä). Kaupallisissa yrityksissä pienosakkaat eivät usein edes saa nähtäväkseen yrityksen tuoreinta strategiaa, vaikka kyselyoikeuden kautta jotain siitä voivat saadakin tietää, eikä niissä useinkaan kirjoiteta strategiaa osakaskyselyiden pohjalta, vaan hallituksen omien näkemysten pohjalta – ehkä pääomistajia kuultuaan.

    Asukaskyselyiden ongelma investointia tukeviksi linjauksiksi niitä muuttaa koitettaessa on sekä asukkaiden vaihtuvuus että se, että asukkaana oleminen voi olla eri asia kuin osakkuus. Asukaskyselyissä kannattaa vastaus mahdollistaa anonyymisti, jolloin kukin voi sanoa mitä haluaa vapaasti, mutta toinen puoli asiaa on se, että kaikki asukkaat eivät ole omistaija, ja että omistajistakin osalla on isompi määrä osakkeita ja siten äänioikeus, ja joillain paljon pienempi. Osakeyhtiö ei ole demokratia, jossa kaikilla asukkailla on yksi ääni, vaan yritys, jossa kunkin äänen paino yhtiökokouksessa riippuu osakesalkun suuruudesta. Vaikka asukkaista enemmistö olisi jotain mieltä, tai strategiassa lukisi jotain, äänivaltaisimmat osakkaat voivat joissain yhtiöissä silti aikanaan kääntää yhtiökokouksiin päätettäväksi tuotujen asioiden kohdalla äänestyksen tulokset niin, että päätös menee heidän toivomallaan tavalla.

    Voi olla puolimahdotonta yleistasolla määrittää, mitä ovat vaikka taloyhtiön osakkaiden arvot, ja koittaa siitä päätellä jotain. Helpompaa on järjestää vaikka suuntaa antava äänestys siitä, että kannatetaanko eniten investointikokonaisuusvaihtoehtoa A, B vai C kuin koittaa jotenkin saada selville, että mitä arvoja osakkaat lopulta edustavat. Esimerkisi pariskunnan omistamien osakkeiden kohdalla arvot voivat olla kahdella omistajalla jopa erilaisia ja kanta voi riippua jopa siitä, kumpi sattuu edustamaan heidän yhteisiään osakkeita sinä päivänä. Katselin joskus yhden osakkaille suunnatun strategiakyselyn tuloksia, johon osa osakkaista oli kirjoittanut, että se, millaista perusparannusstrategiaa tämä kannattaa, riippuu kulloisistakin kustannuksista. Taloyhtiössä kvartaali voi olla myös vaikka 25 vuotta, jolloin investointeja voidaan koittaa tasaisen teettämisen sijaan keskittää vaikka lama-aikoihin, joina työt saa suhteessa halvemmalla.

    1. pohdin sanoo:30.10.2020 23:56 aika lailla samoin ajatteen minäkin. Osakkaiden oma strateginen näkemys omistajuuteen taas voivat vaihdella, ja vaihtelevatkin, todella paljon. Joku on hankkinut asuntoyhteisön osakkeita auttaakseen tytärtään asuntoasiassa vieraalla paikkakunnalla. Naapurin asukkaat taas ovat hankkineet eläkepäiviensä varalle ”kovanrahan osaketalosta” ylimmän kerroksen päätykolmion, jossa odottavat saavansa asua rauhassa ja helpolla hiljakseen loppuelämänsä…. Alemman kerroksen käytävillä on taas nippu pieniä yksiöitä, joiden osakkeet omistaa tuulipukusijoittajat, jotka uskovat saavansa pääomalleen rajusti tuottoa….

      Osakkaat ovat mitä erilaisimmista taustoista ja odotukset ovat kovasti keskenään totaalisen poikkeavia.

      Pitäisi kehittää yhtiöjärjestyksiä?

  3. Kehittäkää vain omia paskajuttujanne, yhtiöjärjestys ei mene As Oy-lain edelle. Kommentoijat eivät näytä ymmärtävän, että kiinteistönpitoa ei voi verrata rakennusalan muuhun projektitoimintaan lainkaan, niin kaukana perässä se taapertaa isännöijien keskinäisen kehumisen hyvävelikerhojensa kanssa. Isännöinnin piirissä toimivia puuhastelijoita ei pitäisi edes kutsua urakoitsijoiksi, vaan laukkuryssiksi, jotka myyvät pyykkikoreja ja silkonia kädettömille osakkaille.

  4. Nimetön sanoo:31.10.2020 10:35….”Kehittäkää vain omia paskajuttujanne, yhtiöjärjestys ei mene As Oy-lain edelle.”

    Miten minusta tuntuu, että Nimetön ei nyt oikein ole ymmätänyt esitettyjen kommenttien pointteja?
    Noh, ei se saata meitä murheellisiksi, näitä nimettömiä heittojahan maailmaan mahtiuu rajattomasti.

  5. Mielenkiintoinen kirjoitus. Hyödyllistä näin tavikselle olisi saada tietää, että miten tämä tehdään? Mistä lähdetään alkuun? Onko esimerkkejä, että miten käytännössä lähdetään toteuteuttamaan. Onko kiinteistöliitto laatinut tästä ohjeen? Eikös tämä ole niiden heiniä?

    1. Tilaatte yhtiöön kuntoarvion RT:n mallin mukaisesti ja sen pohjalta toteutatte asianmukaisesti asianmukaisia ohjeita noudattavat kuntotutkimukset ja muut tarvittavat selvitykset, että tiedätte rakennuksen nykykunnon. Näillä lähtötiedoilla on helppo lähteä rakentamaan kiinteistön tulevaisuuden kehitys/ylläpitosuunnitelmaa..

      1. Tuossa siis pointtina on se, että pelkät tekniset tiedot kuntotutkimuksista ja muista selvityksistä ei riitä. Pitää olla tietoa myös siitä, millaiseksi osakkaat haluavat taloyhtiötä kehitettävän. Jossain taloyhtiössä voidaan haluta reilua laatuparannusta talon tasoon ja vaikka lisärakentamistakin. Toisessa taloyhtiössä osakkaiden enemmistö haluavat, ettei tehdä mitään korjauksia, vaan puretaan taloyhtiön kiinteistö 20 vuoden päästä, ja edetään sitä tavoitellen. Kolmannessa taloyhtiössä saatettaa osakkaiden enemmistö toivoa jätelajittelumahdollisuuksien parantamista ja parempaa talvikunnossapitoa, mutta etenemistä kunnossapidon osalta siten kuin keskimäärin taloyhtiöissä edetään. Jos ei tiedetä, mitä osakkaat ajattelevat, taloyhtiötä ei välttämättä kehitetä heidän toiveidensa mukaiseen suuntaan.

        Valmiita kyselypohjia osakkaille on olemassa monenlaisia. Kannattaa kuitenkin räätälöidä kysymykset taloyhtiön ajankohtaisten asioiden mukaan. Mitä täsmällisemmin kysyy, sitä täsmällisemmin saa tietoa. Jos osaa muotoilla hyvin vaihtoehtoja, voi laittaa osakkaat valitsemaan esim. 2-4 vaihtoehdosta per asia siitä, millaisia strategisia päämääriä kohti haluaisi taloyhtiössä edettävän.

        1. Tekniset tiedot nykykunnosta ovat perusta, jonka pohjalta yhtiö miettii sitä miten haluaa kehittää yhtiön omaisuutta.

  6. Riski kuuluu yritysmaailmaan, mutta moniko ymmärtää riskinoton vaarat esim. väärien ja kalliiden investointien muodossa, kun kysymys on omasta kodista? Ja tunnistavatko tavan ihmiset ylihalvan velkarahan riskien ymmärrystä ja hallintaa sotkevan vaikutuksen ylipäätään?

    1. Moniko ymmärtää mitääntekemättömyyden riskin kasvavana korjausvelkana?

      1. Moniko ymmärtää, ettei kommenttini ollut mitenkään tarpeellisten korjausten ja remonttien teettämisen vastainen?

  7. Huomattavasti akuutimpi juttu.

    ”suorastaan pelottavaa” isännöitsijän ja aliurakoitsijan kytköstä

  8. Suomessa asunto-osakeyhtiö luo perustan asumiselle -kodille. Pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiön EI PIDÄ TAVOIITELLA VOITTOA. Peruskunnossapito riittää ja on tärkeä osa. Taloyhtiöiden asioita hoitavat enenevässä määrin isännöitsijät, joiden ammattitaito on erittäin kirjavaa. Viimeisimmät tilastot kertovan isännöintiin sijoitetun pääoman tuoton olevan 24 – 27% ja tämän kaiken maksavat osakkaat. Ei tässä ole mitään järkeä. Isännöintiin liittyy liian helposti ja liian paljon hämärää ja epäasiallisuutta, kuten viimeaikoinakin on saatu nähdä. Jokainen osakas hoitakoon omaa talouttaan niin hyvin kuin pystyy ja haluaa.
    Kyllä taloyhtiökohtaisesti yhtiöjärjestyksiä voidaan uusia ja lisätä osakkaiden kunnossapito ja kustannusvastuita yli as oy lain velvoitteiden, jos niin halutaan. Tämä ohjaa kulutusta ja keventää budjettia, Näin on pääasiassa kaikkialla muualla maailmassa pois lukien Suomi ja Ruotsi.

  9. Yhtiökokoukset ovat sirkusta ja tekemättömyyden riskit nousevat joka vuosi! Tärkein tavoite on, että ollaan passiivisia ja ei vahingossakaan viestitä mitään tai mistään. Mahdollisimman salamyhkäistä! Miten tämä asia nostetaan esiin yhtiökokouksessa, joka on valmiiksi jännittynyt!? Luulot jyräävät!

  10. Kirjavuutta taloyhtiöiden asioiden hoitamisessa on edelleen. Täällä kommenttikentässä vilauteltiin mahdollisia isännöitsijän ja aliurakoitsijan välisiä kytköksiä… on paljon mahdollista, että joissain tapauksissa tällaistakin esiintyy, sellaista epäilyä olen itsekin saanut olla sivusta seuraamassa pariinkin otteeseen. Toinen vähemmän puhuttu asia on isännöitsijän tai isännöintiä harjoittavan yrityksen ja rakennuttajakonsultin keskinäinen yhteys, mahdollinen tiiviimpi yhteistyö, näitäkin epäilyjä joskus on ollut.

    Taloyhtiöiden asiaa edistetään parhaiten avoimella ja läpinäkyvällä toiminnalla. Jos yhtiökokoukset ovat joskus riitaisia, tilannetta ei paranna isännöitsijän tai rakennuttajakonsultin omien intressien ajaminen kyseisissä tilaisuuksissa, nyt puhun enemmän jo tilanteesta, jossa kiinteistölle tehtäviä pieniä tai suurempia toimia ja työpanosta ollaan taloyhtiölle ”myymässä” joskus jopa tunkemassa.

    1. Hyvä este liian läheisille kytköksille on aktiivinen hallitus. Menneisyydessä ollessani erään taloyhtiön hallituksessa toimimme yleensä niin, että hallitus päättää tarjouspyynnön saavista kohteista itsenäisesti aina vähintään yhden. Tällöin kilpailutukseen tuli sekä tahoja, joista isännöitsijällä oli hyviä kokemuksia että joku, jonka hallitus halusi ainakin kilpailutukseen mukaan, joka saattoi olla isännöitsijän verkoston kannalta villimpi kortti. Se ei ollut mikään epäluottamuslause isännöitsijää kohtaan, vaan pyrkimystä siihen, että sekä isännöitsijä tuo pöytään mielestään hyviä ehdotuksia että hallitus tekee samoin. Malli toimi ihan hyvin, ja takasi osaltaan läpinäkyvyyden toteutumista. Rakennuttajakonsultin valinnassa hallitus voi myös käyttää valtaa. Ei ole mitään pakkoa valita sitä rakennuttajakonsulttia, joka on isännöitsijän ensisijainen ehdotus, vaan voi valita jonkun muunkin. Osassa isännöintitoimistoista rakennuttajakonsulttina toimii isännöintitoimiston tekninen isännöitsijä, ellei toisin sovita, mutta voi niissäkin ottaa konsultiksi jonkun ulkopuolisen, jos hallitus niin päättää.

Jätä kommentti