Putkiremontit kestävät aivan liian kauan

Tietoa kirjoittajasta Arto Saari
Tekniikan tohtori Rakennustuotannon ohjauksen professori Tampereen teknillinen yliopisto, Rakennustekniikan laitos
Kaikki kirjoittajan kirjoitukset

Putkiremontti on asukkaille iso pelottava mörkö. Kaikki ovat kuulleet niistä kammottavia tarinoita – pölyä, melua ja yleistä häslinkiä.

Samoin korjaus kestää usein toivottoman pitkään. Asunto saattaa olla remontissa useita kuukausia. Asukkailla onkin sellainen tunne, ettei omassa työn alla olevassa asunnossa tapahdu mitään. Lisäksi putkiremontit ovat kalliita. Ne nostavatkin reippaasti asumiskustannuksia.

Pitkä läpimenoaika on myös korjauksen tekijöiden kannalta huono asia. Se indikoi sitä, että korjauksen hankintoja ja tekemistä ei ole suunniteltu huolella. Kun tekeminen työmaalla on aliurakoitsijan työtekijän kannalta katkonaista ja odottamista, siirtyy hän usein työskentelemään toiselle ”kiireisemmälle” työmaalle, eikä ole paikalla, kun hänen pitäisi tehdä työnsä. Näin suoritusjärjestyksessä seuraava joutuu odottamaan jne.

Putkiremontin onnistumisen lähtökohta on, että korjaussuunnitelmat ovat realistiset ja tuotanto on suunniteltu huolella. Tehokas tuotantomalli toistuvuutta sisältäviin korjauksiin, kuten putkiremonttiin, on tuotannon virtautukseen ja tahtiaikaan perustuva malli. Siinä kulloinkin työnalainen alue supistetaan vain välttämättömään. Luonteva työalue, ”mesta”, on putkiremonteissa putkinousu ja siihen liittyvät märkätilat. Tällaisissa remonteissa asuntokohtainen läpimenoaika saadaan lyhyeksi ja samalla turhat odottelut karsittua pois. Läpimenoajan ollessa lyhyt tuotannon ongelmat nousevat välittömästi esiin, koska keskeneräisen tuotannon määrä on koko korjauksen ajan pieni. Ilmeneviin ongelmiin voidaan reagoida nopeasti, koska heti perässä seuraavat työvaiheet paljastavat virheet välittömästi.

Ratkaisu ei siis olekaan tuotannon nopeuttaminen, vaan siihen kuuluvien eri työryhmien työtehtävien tahdistaminen tahtiajan avulla. Kun ensimmäinen työryhmä saa tehtävänsä tehtyä, tilalle tulee seuraava ja niin edelleen. Kun koko projektin aikataulu on laadittu lyhyen läpimenoajan periaatteella, kaikki osapuolet tietävät tarkkaan tulevien viikkojenkin ohjelmansa. Samoin kuhunkin työkohteeseen tarvittavat tuotteet ja tarvikkeet kyetään hankkimaan ja toimittamaan juuri oikeaan aikaan. Virtautetun työmaan logistiikkaratkaisun tulee toimia Just In Time –periaatteella, muutoin se ei toimikaan.

Oleellinen osa lyhyen läpimenoajan tuotantoa on työkohteessa työskentelevien eri ammattiryhmien välinen yhteistoiminta. Ongelman ilmestyessä työmaalla haetaan siihen ratkaisua yhdessä. Siihen voidaan vaikuttaa kannusteilla ja myöskin työkohteen valmistumiseen kytketyllä kaikkia osapuolia sitovalla maksuerätaulukolla.

Englannissa toteutettiin jo 1980-luvun puolivälissä neljän päivän korjauspaketteja. Tämä townhouse-talojen korjauspaketti sisälsi asuntokohtaisen kaasukeskuslämmityksen asentamisen sekä lämpimän käyttöveden ja vesijohtojen uusimisen. Lisäksi keittiö, kylpyhuone ja WC saivat uudet kalusteet ja lattiapinnoitteet sekä seinät maalattiin. Neljän päivän läpäisyaika ei ole mahdollinen, kun putkiremontin yhteydessä uusitaan viemärit ja vedeneristykset. Suomessa on kylläkin toteutettu jo 1990-luvulla vesi- ja viemäri putkien uusimisremontti kolmen viikon läpimenoajalla TKK: n rakentamistalouden laboratorion masinoimassa pilottikohteessa Turun Vasaraharjussa.  Kyseisessä talossa mm. uusittiin vesi- ja viemäriputket ja korjattiin asunnot perusteellisesti. Kokemukset olivat hyvät – työ eteni aikataulun mukaan.

Viime aikoina on uudelleen kiinnostuttu nopean läpimenoajan korjauksista, mm. Helsingissä Roihuvuoressa on käynnissä putkiremontti, jossa rakennusliike aikoo puristaa asuntokohtaisen läpimenoajan kahteen viikkoon.

On kiistatta selvää, että vesi- ja viemäriputkien uusimisen asuntokohtainen läpimenoaika tulee olla mieluummin muutama viikko kuin muutama kuukausi. On kuitenkin tärkeää, että varataan riittävä kuivumisaika kastuneille rakenteille

Tätä artikkelia on kommentoitu 10 kertaa

10 vastausta artikkeliin “Putkiremontit kestävät aivan liian kauan”

  1. Ison taloyhtiön putkiremontin kokeneena (hallituksen pj.) täytyy sanoa, että läpimenoaika ei ole todellakaan se tärkein kriteeri ja tämän kaltainen julkinen otsikointi onkin huolettanut minua; ikään kuin nopeasti tulisi parempaa jälkeä. Jokainen talo (ja sen asukkaat) on yksilö ja jokainen prosessi on johdettu ja toteutettu omalla tavallaan. Jokaisessa vaiheessa on omat riskinsä, joita ensikertalainen tunnistaa vasta kun ne aktualisoituvat.

    Itse panostaisin jatkossa enemmän taloyhtiöiden hallitusten hankintaosaamiseen remonttien teettäjänä, ja sopimusneuvottelijaosapuolina. Panostaisin enemmän suunnittelijan ja urakoitsijoiden referensseihin (keräisin kokemuksia taloyhtiöistä, joissa ovat toimineet aiemmin), eri urakoitsijoiden keskinäiseen yhteistyöosaamiseen, asukastiedottamiseen ja sopimusohjaamiseen. Sisällyttäisin sopimuksiin enemmän vastuullisuutta tekijöiltä ja keskeneräisten tai huonosti tehtyjen osien sitovia korjausaikatauluja korkein sanktioin koska kun on tekijän markkinat, uusi työmaa vie porukat mennessään ennen edellisten loppuun saattamista. Miten silloin lasketaan remontin kesto?

    En valitsisi urakan valvojaksi sen suunnittelijaa koska silloin virheiden tunnistaminen jää ikävästi muiden vastuulle. Asukkaille ja taloyhtiölle jää itse maksettavia lisätöitä jos niitä ei ole tahattomasti tai tahallisesti sisällytetty urakkaan (esim. uudet sähköt tilattiin mutta ei vanhojen pistorasioiden poistoa…). Meillä lämmöntalteenottolaitteiden suunnittelusta puuttuu hormien eristys, kondenssiveden johtaminen tasakatolta ja jopa turvatikkaiden suunnittelu puuttui katolle, mistä laitteet huolletaan. Nyt meillä on uudet vesijohdot mutta suodattimet on asentamatta. Kylpyhuoneissa on uudet ns. rättipatterit mutta vesi ei kierrä riittävällä teholla, jotta ne pysyisivät lämpiminä ja jos kiertoa lisätään, uusi putkiremontti on edessä 10 vuoden päästä. Voisin jopa jatkossa vaatia elinkaarirakentamista, jossa tekijät sitoutuisivat huoltamaan rakentamaansa kohdetta tietyn ajan, vaikka se vähän maksaisikin.

    Ja lisäksi: kun tekijät ja suunnittelijat useimmiten ovat miehiä, kannattaisi erityisesti niiden tilojen suunnittelussa käyttää naisnäkökulmaa, joissa naisetkin hoitavat asioitaan. Esimerkiksi meillä oli liian matalia liesikupuja esim. mehumaijan käytölle puhumattakaan neljän padan yhtäaikaisesta käytöstä (höyryt tulivat kasvoille), tiskipöydän valaistus on edelleen sivussa tiskialtailta, vesihana oli teknisessä tilassa liian pitkä lavuaarin kokoon (vesi tuli lattialle kun käänsi hanan) ja lattiakaivo liian tehoton lattialla tapahtuvan matonpesun vesille eikä puurakenteisten ovien alareunan kosteussuojaus tullut kenenkään tekijän mieleen.

    En tiedä, missä mennään putkiremonttien kokemusten keräämisessä mutta taloyhtiöiden jos joidenkin kannattaisi verkostoitua paremmin, hankkia osaamista ja vaihtaa kokemuksia ja hiljaista tietoa rakennetun omaisuutensa vuoksi.

  2. Taloyhtiötasolla kannattaa samojen pölyjen aikana tehdä linjasaneeraus. Assunnoissa kannattaa ko. urakan aikana uusia ainakin märkätilat (korjausvälillä 50 vuotta). Nopeuden sijaan tulee korostaa kattavuutta, laatua, rahoituksen edullisuutta ja väliaikaismajoituksen järjestämistä. On mukava muuttaa uudenveroiseen ja -hintaiseen (ainakin melkein) kotiin, jonka ratkaisuihin on itsekin voinut vaikuttaa ja jonka toimivuuden varmistamisen on voinut omin silmin todentaa korjausrakentamisaikana. Tämä sillä edellytyksellä, että sijainti on kohdallaan.

  3. Tästä vähän asiaa avaavaa matematiikkaa putkiremontista

    Putkiremontti kerrostalossa maksaa NOIN 800 e/m2.
    Eli putkiremontti kerrostaloasunnossa 50 m2 maksaa NOIN 40 000 euroa.
    Eli putkiremontti kerrostaloasunnossa 100 m2 maksaa NOIN 80 000 euroa.

    Se mitä tarkemmin remontissa tehdään ei ole tärkeää.

    Sillä putkiremontti on usein pakollinen ja se määrätään taloyhtiön kokouksessa.
    Laskun maksaa siis jokainen -halusi tai ei, vastusti tai ei remonttia.

    OKT ihminen voi ITSE päättää mitä remontoi ja millä tavalla.
    Putkiremontti OKT asunnossa 100 m2 maksaa NOIN 3 000 euroa.
    tai esim.
    Putkiremontti OKT asunnossa 200 m2 maksaa NOIN 4 000 euroa.

    Hintaero on melkoinen, laskipa sitten kokonaishintaa tai neliöhintaa!

    Ajallisesti:
    -kerrostalon putkiremontti NOIN 2-4 kk / asunto.
    -OKT-asunnon putkiremontti NOIN 2-5 pv / asunto.

    Kerrostalossa asuva joutuu maksamaan sen mitä taloyhtiö ja urakoitsija sanoo.
    Myöskin hänen remontin laatu määrätään taloyhtiössä -asukas itse ei voi vaikuttaa kuinka raskas remontti teknisesti tehdään.
    Vain pintoihin voi pikkaisen vaikuttaa -ei rakenteisiin ja tekniikkaan.

    Itse asun omakotitalossa =) eli voin itse vaikuttaa asioihin:
    suunnittelu, aikataulu, rahoitus, budjetti, laatu, toteutus, toteuttajat!

    Kerrostalossa tätä mahdollisuutta ei ole. Kaikki määrätään taloyhtiön toimesta.
    Näin sanoo laki ja käytäntö Suomessa.
    Osakkaat maksaa, kallista laskua.

  4. ritvaasulamyllynen: sinulla on hyviä pointteja paljon!

    Rak.ins.pks.: putkiremontti omakotitaloon maksaa myös kymmeniä tuhansia jos märkätilat ja erillis-wc:t tms. myös saneerataan. Turha vertailla sitä että toisessa uusitaan märkätilat ja koko vesi-ja viemärijärjestelmä sekä pääosa sähköjärjestelmästä liittymineen ja heikkovirta-asennuksineen ja toiseen (vertailussasi omakotitaloon) vain vedään uudet vedet. Tottakai neliöhinta (joka on maailman huonoin mittari) on silloin täysin eri.

    1. OKT on hyvä ratkaisu. Noh jos kerrostalokämpän putkiremontti maksaa sen 30 000 – 70 000 eur / asunto niin kyllähän tuolla rahalla jo käytännössä peruskorjaa koko omakotitalon =)

      Ja aika hulppeastikin sisältä ja ulkoa, pinnat uusiksi, kalusteiden päivitys, lisäeristys, tekniikan parantaminen ja vaikka mitä.
      Ja okt omistaja siis ITSE päättää mitä tehdään, ja mihin hintaan. Tekee halvalla minimit tai luxusta jos niin haluaa.
      Osaketalossa joutuu toimimaan niinkuin muut päättää (yhtiökokous, isännöitsijä, konsultit…) ja lasku sitten kämpän omistajalle… se 30 000 – 70 000 eur…
      Putkiremontti on monen kerrostalolaisen pahin painajainen joka kestää sen 1-3 kk / asunto.
      On ollut tapauksia jossa remppa onkin kestänyt jopa 4-6 kk / asunto, riita ja lasku päälle!

      Ja omakotitalossa se ottaa sen 2-5 pv =)

      Tätä kannattaisi asunnon ostajien miettiä…okt on se paras valinta itsenäiselle ihmiselle.

  5. Ei putkiremontti kestä liian kauan vaan kaikki siihen liittyvät toimet, muistakaa että tehdään siloin paljon muuta remppaa jos nopeutetaan niin miettikää mitä myrkkyjä silloin käytetään nopeuttamisen saavuttamiseksi.

  6. 2 viikon putkiremontti on hyvä tavoite, mutta suunnitteluun ja lähtötietojen keräämiseen tulee vastaavasti varata reilusti enemmän aikaa.
    Ja tärkeintä olisi että työ tehdään kerralla valmiiksi. Ei oteta vastaan eikä hyväksytä keskeneräistä, urakoitsijalle maksetaan vasta kun työ on tehty.

    Kokemuksia painajaismaisesta putkiremontista 60- luvun talossa Munkkiniemessä Helsingissä.

    Remontti tuli maksamaan 900e/m2 eli useimmille osakkaille vähän alle tai reilusti yli 100 000€.
    Remontin lopputuloksena oli ;
    – yli 100m2 4-5h +k perheasuntoja joiden pesuhuoneeseen ei mahdu pesutorni eikä edes normaalimittainen pesukone. (ehkä aiemmin mainitusta vähän laajemmasta ns. ”naisnäkökulmasta” olisi voinut olla hyötyä tässä) Tämä pesukoneongelma tulee vain jotenkin ratkaista. Remontti tehdään kuitenkin seuraavaksi 50 vuodeksi.

    – laaja kolme asuntoa tuhonnut vesivahinko joka johtui eristämättä jääneessä kuilussa kulkeneesta vesiputkesta. Suunnittelijat eivät olleet ymmärtäneet missä tiloissa putket kulkevat. Talon lämpökuvaus ”ehdittiin” tehdä vasta vahingon jälkeen.

    – työmiesten käsistä irronneella betoniruiskulla törkeästi tärvelty tiili-ja kuparijulkisivu
    – tärvelty vastaremontoitu porrashuone

    Putkiremontti otettiin liian keskeneräisenä vastaan jo 1,5 vuotta sitten, vesivahinko tapahtui tämän jälkeen. Urakoitsija aiheuttamat vauriot ja puutteet ovat edelleen korjaamatta. Eli koko painajainen on kestänyt jo vuosia.

    Talonyhtiön iäkkäät asukkaat ovat pitkän urakka-ajan jälkeen joutuneet uudelleen evakkoon tai eläneet 1,5 vuotta ”työmaan keskellä. Joku on ehtinyt kuolla prosessin aikana.

    1. Oliko urakoitsijana tämä kahden viikon ihmettä mainostanut yritys? Pahat kellot vuonna 15 kertoivat heillä olevan todella kaaokseen ajautuneen työmaan juurikin ko. Suunnalla.

Vastaa