Pankkimaailma vaihtui kiinteistöbisnekseen, kun Kaleva siirtyi kiinteistöalan markkinatietoa tuottavaan Kiinteistötalouden Instituuttiin. KTI oli tuolloin pieni, neljän hengen tutkimuslaitos, mutta pieni ja täysin kotimainen piiri oli myös Suomen kiinteistömarkkinoilla operoivien sijoittajien joukko.
”1990-luvulla kiinteistömarkkinoilla oli hinnoilla aivan erilainen logiikka kuin tänään. Kotimaisten sijoittajien tuottovaatimukset olivat silloisiin markkinaolosuhteisiin nähden alhaisia ja he maksoivat kovia hintoja. Nythän samaa sanotaan ulkomaisista sijoittajista”, sanoo Hanna Kaleva, joka toiminut nyt noin vuoden KTI:n toimitusjohtajana.
Reilun kymmenen vuoden, ja varsinkin viimeisen kolmen–neljän vuoden aikana on Suomessa tapahtunut paljon. Markkinat ovat kansainvälistyneet radikaalisti, ja täällä toimii jo yli 40 ulkomaista sijoittajaa. Niiden lisäksi ainakin 20–30 muuta kaartelee etsimässä sopivaa ostettavaa. Viime vuonna kauppaa tehtiin vajaalla kuudella miljardilla. Myös KTI on kasvanut markkinoiden mukana, sillä luotettavalle ja puolueettomalle markkinatiedolle riittää kysyntää.
Ruotsiin ulkomaiset rahastot rantautuivat jo 1990-luvulla ja Ruotsissa kiinteistökaupan vuosittainen volyymi liikkuu nyt noin 15 miljardin euron kieppeillä. Suoraa kehityspolkua ei Kalevan mielestä voi johtaa mistään muusta maasta, sillä kiinteistömarkkinat ovat jokaisessa maassa hieman erilaiset. Esimerkiksi Hollannissa on vahva, rahastoiva eläkejärjestelmä, mutta monista uusista Itä-Euroopan EU-maista puuttuu eläkejärjestelmä ja sitä kautta omat instituutiosijoittajat kokonaan. Italiassa on EU-jäsenyydestä huolimatta edelleen läpinäkymättömät ja vaikeat markkinat.
Ulkomaisten tulo oli odotettavaa
Kalevan mielestä on loogista, että sijoittajat ovat löytäneet Suomen. Euron myötä pienen valuutan riski poistui ja Suomen talous on vakaa. Iso merkitys oli myös sillä, että muutama vuosi sitten suomalaiset sijoittajat kiinnostuivat maantieteellisten riskien hajauttamisesta ja alkoivat myydä osaa kotimaan kohteistaan. Sisämarkkinat alkoivat avautua ja ulkomaisille sijoittajille oli tarjolla ostettavaa.
Kaleva sanoo sijoittajien etsivän Suomesta ensisijaisesti kassavirtaa.
Sitä voi Kalevan mukaan löytyä ja on löytynytkin monesta paikasta. Äärimmäinen esimerkki on viime syksynä tehty salkkukauppa, jossa kaksi rahastoa osti Neste Oililta noin 70 liikenneasemaa. Kaleva uskoo, että käyttäjäulkoistuskauppoja nähdään edelleen lisää eikä uusia pääkonttoreita enää rakenneta käyttäjäyritysten omiin taseisiin. Oikein pakattuna saattaa kiinnostavia salkkuja löytyä julkiselta sektorilta. HUS:in sairaalakiinteistöt ovat yksi, jo julkisuudessakin ollut mahdollisuus.
”Käsitys markkinoista laajenee, mukaan saattavat tulla myös metsät ja infra.”
Ulkomaiset sijoittajat ovat tuoneet mukanaan paljon kansainvälisiä käytäntöjä, mitkä ovat osaltaan synnyttäneet kysyntää kiinteistöjen manageerausta ja kauppoihin liittyviä selvityksiä tuottaville konsulteille. Osa suomalaisuuksista on silti pysynyt. Suomessa vuokrasopimukset ovat edelleen melko lyhyitä ja täällä on ulkomaalaisten hämmästykseksi myös paljon toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia.
Syklisyys kuuluu kiinteistöbisnekseen
Kiinteistökauppojen volyymi on ollut korkealla tasolla, tuottovaatimukset ovat laskeneet ja kiinteistöjen arvot nousseet. Kysymys kiinteistökuplasta pyörii ilmassa. Moni operoi korkealla velkaosuudella, joka on herkkä korkotason nousulle.
Kaleva arvioi, että markkinat ovat selvästi aiempaa isommat ja likvidimmät eivätkä siksi niin alttiit häiriöille. Hänen mukaansa myös kauppojen kasvanut volyymi on pysyvä ilmiö. Nykyään on lisäksi saatavilla uudenlaisia rahoitusinstrumentteja.
”Pitää silti muistaa, että kiinteistömarkkinat ovat perusluonteeltaan sykliset.”
Säpinää riittää jatkossakin. Kaleva arvioi, että salkkuja järjestellään lähiaikoina uudelleen ja pian nähdään ulkomaisten sijoittajien keskinäisiä kauppoja. Tänne ensimmäisinä sijoittaneet ovat ilman sen kummempaa dramatiikkaa siirtymässä jo muualle. Mutta uusia tulijoita näyttää edelleen riittävän.
Milloin Reit-lainsäädäntö?
Miksi vuoden 1997 kiinteistörahastolaki jäi torsoksi, eikä yhtään kiinteistörahastoa ole perustettu?
Perusongelma on, että se tarjoaa pelkkää sääntelyä, eikä lainkaan porkkanoita.
Miksi reit-lainsäädäntöä ei ole saatu aikaan?
Se vaatisi tahtoa. Ehkä asialle ei ole ollut riittävän laajapohjaista tukea. Paradoksaalista kyllä, en ole silti tavannut ketään, joka
asiaa varsinaisesti vastustaa.
Saadaanko Suomeen reitit sallivaa lakia?
Kyllä se tulee. Tavalla tai toisella.
Tätä artikkelia ei ole kommentoitu
0 vastausta artikkeliin “Kiinteistötiedon kauppias”