Jorma Ahokas pyyhältää haastatteluun – odotetusti jo aamu-kahdeksalta reilun kymmenen minuuttia myöhässä. Hän on tunnettu tästä ominaisuudestaan, ja tunnustaa itsekin ettei myöhästyminen ollut ensimmäinen. Bisneksen teossa Ahokas ja hänen johtamansa NCC Property Development eivät kuitenkaan ole olleet myöhässä, vaan päinvastoin valppaita ja nopealiikkeisiä.
NCC on käynnistänyt vahvalla omalla riskillä useita business parkeja. Esimerkiksi lentokentän alueella Aviapoliksen Airport Plazaan rakennetaan jo viidettä taloa. Moni muu katsoo vierestä odotellen riittävää käyttöastetta.
”Olemme panneet liikkeelle taloja nyt parantuneessa markkinatilanteessa ilman yhtään käyttäjää. On ollut elinehto, että on otettu itse riskiä,”, Ahokas sanoo.
Viime vuosien markkinatilanteelle leimallista on ollut, että tilantarvitsijat ovat olleet pieniä yrityksiä. Ne eivät jää odottamaan vuotta tarvitsemiensa tilojen valmistumista. Niinpä NCC:n oma riskinotto on tuonut notkeutta vastata nopeasti käyttäjien tarpeeseen.
Nyt näkyy Ahokkaan mielestä merkkejä siitä, että myös isommat yritykset ovat liikkumassa. Pääkonttoritason hankkeitakin on taas vireillä.
Toimistomarkkinoiden kokonaiskysyntä on Suomessa polkenut paikallaan jo useiden vuosien ajan. Käyttäjät eivät ole juuri lisäneliöitä tarvinneet. Bruttovuokratasokin tuntuu jämähtäneen uudiskohteissa 19–20 euron neliöhinnan tuntumaan. Käyttäjät kuitenkin siirtyvät yhä useammin vanhasta uuteen tilaan. Sijoittajien tuottovaatimukset ovat pudonneet muutaman vuoden takaisesta kahdeksasta prosentista kuuden prosentin tuntumaan, hyvillä paikoilla vielä reippaasti tämän alle.
”Tämä on pitänyt development-toiminnan hengissä”, Ahokas sanoo.
Spektristä se alkoi
Business Parks -konsepti siirtyi NCC:lle alun perin Puolimatkan oston mukana. Ensimmäinen kohde eli Tapiolan Spektrin ensimmäinen talo valmistui jo vuonna 1991. Sen viisi taloa rakennettiin pääosin laman keskellä, ja viimeinen talo valmistui vuonna 1998.
Ahokas on itsekin vanhoja puolimatkalaisia ja oli jo tuolloin mukana kiinteistökehittämisessä, myös Spektrissä. Suunnitteluvaiheessa kierrettiin hakemassa oppia maailmalta ja Spektri on hänen mielestään edelleen hyvin toimiva. Hän ylpeä siitä, että konseptia on ylläpidetty ja kehitetty jo yli 15 vuotta. Hän ei kiistä alkuperäisten kehittäjien ansioita, mutta ”vanhan historian ainainen muistelu menee jo vähän romantiikan puolelle”.
Ahokkaan mielestä Suomi on erityisen sopiva maa monikäyttäjätaloille. Pienessä maassa on vähän yrityksiä, jotka tarvitsevat pääkonttoreita. Sen sijaan täällä on paljon isojen kansainvälisten yritysten pieniä maayhtiöitä. Ne eivät tarvitse tuhansien neliöiden tiloja, mutta haluavat silti emon imagon mukaiset ”pääkonttoritason” tilat.
Palvelurepertuaari vaihtelee sijainnin mukaan; keskustan liepeillä kannattaa tukeutua ympärillä jo oleviin palveluihin, mutta jotkut kohteet ovat varsin omavaraisia terveysasemaa myöten.
”Palveluita emme silti pakkomyy käyttäjälle, aulapalvelut ovat ainoa asia, joka sisällytetään aina vuokrasopimukseen.”
Taloittain, useiden vuosien aikana rakennettava kokonaisuus on hänestä järkevä myös koko markkinoiden toimivuuden ja yrityksen oman riskienhallinnan kannalta.
”Suomessa olisi katastrofi, jos kerralla valmistuisi samaan paikkaan 50 000 kerrosneliömetriä, 12 000–15 000 neliömetriä on tämänkokoisilla markkinoilla ehdoton maksimi.”
Työpisteestä kohtaamispaikaksi
Talo- ja tietoteknisesti toimistojen pitää olla huipputasoisia, jotta ne käyvät kaupaksi käyttäjille. Jo Spektrissä oli mukana esimerkiksi jäähdytys. Ahokkaan mukaan myös tilojen korkea työpistekohtainen tehokkuus on jo itsestäänselvyys. Asiakkaat ovat elinkaariasioista ja energiansäästöstä periaatteessa kiinnostuneita, mutta ne eivät ainakaan vielä ohjaa sijoittajien investointipäätöksiä tai käyttäjien sijoittumispäätöksiä.
”Energiakulutuksessa on silti päästy selvästi alaspäin.”
Ahokas myöntää, että mobilisoituminen on muuttanut tietotyötä ja työympäristöjä, esimerkiksi langattomat verkot ovat arkipäivää.
”Minullakin, seniori-ikäisellä miehellä, on aina tietokone taskussa.”
Tietokoneet ja kommunikaatiovälineet kulkevat mukana lentokentillä ja junissa, mutta silti suuri murros on hänen mielestään vähän ylimainostettu ja pientä joukkoa koskeva juttu. Moni tekee myös ihan fyysistä työtä ja tulee töihin aamulla kello seitsemän.
”Ei niin sanottu kotietätyö ole sen kummemmin lisääntynyt. Toimistoissa on edelleen paljon sellaisia työpaikkoja, jotka vaativat läsnäoloa aivan samalla tavalla kuin aiemminkin.”
Ahokas toteaa toimiston muuttuneen silti yhä enemmän kohtaamispaikaksi. Työympäristön pitää tukea ihmisten välistä vuorovaikutteisuutta. Yksinkertaisimmillaan se tarkoittaa sitä, että hissien läheisyydessä on jokaisessa kerroksessa pari tuolia, joihin voi rauhassa istua keskustelemaan hissimatkan aikana aloitetun asian loppuun. Tiimityön lisääntyminen näkyy, sillä neuvottelu- ja ryhmätyöhuoneita tarvitaan aiempaa enemmän.
NCC:n periaatteena on ollut myydä käyttäjälle sijainti ja konsepti, yksittäiselle toimialalle kohdennettuja hankkeita ei ole tehty.
”Jossain kohteissa se olisi voinut olla hyvä idea, kilpailijoilla on tästäkin onnistuneita esimerkkejä.”
Keilaniemessä ja Ruoholahdessa ei enää juuri tyhjiä tontteja ole. Tulevaisuuden alueita ovat Espooseen rakennettavien metroasemien ja lentokenttäradan ympäristöt sekä Suurpelto, lähitulevaisuudessa kiinnostava alue on Kalasataman ympäristö.
”Tuskin se salaisuus on, että mekin sitä tutkimme.”
Toimistokohteet useimmiten isoja kokonaisuuksia
o Toimistot ovat muuttuneet monen talon muodostamiksi kokonaisuuksiksi, joihin voi kuulua sekä yhden että monen käyttäjän taloja. Monikäyttäjätalo muuntuu tarvittaessa nopeasti pääkonttoriksi ja toisinpäin. Jokaisella rakennusliikkeellä ja monella sijoitusyhtiöllä on omia, enemmän tai vähemmän toisistaan poikkeavia konseptejaan.
Esimerkiksi Technopolis keskittyy teknologiayrityksiin ja panostaa liiketoiminnassaan vahvasti myös konsultointi- ja yrityshautomopalveluihin. Hartela käynnisti Espoon Keilaniemessä sijaitsevan, biotieteiden alan yrityksiin keskittyvän Life Science Centerin ensimmäisen talon syksyllä 2002, aivan toimistorakentamisen vähenemisen alla. Teemoitteluidea kuitenkin toimi, sillä talot nousivat yksi toisensa jälkeen toimistokysynnän aallonpohjasta huolimatta. Viidestä talosta viimeistä rakennetaan parhaillaan.
Sponda alkaa syksyllä rakennuttaa Pasilassa ensimmäistä vaihetta virtuaali- ja it-alan yrityksiä samaan kokonaisuuteen keräävästä Forum Viriumista.
Palmberg rakentaa Salmisaareen yhteensä 70 000 kerrosneliömetrin kokonaisuuden. Toimialanäkökulmaa ei ole, sinne sijoittuu Lemminkäisen ja Varman pääkonttoreiden lisäksi monen käyttäjän taloja. YIT rakentaa viereen yksittäistä vajaan 12 000 neliömetrin taloa, johon haettiin ymmärrettävästi lähinnä pääkonttoritason käyttäjiä. Pääkäyttäjäksi tuleekin Comptel Oyj. SRV rakentaa Keilaniemen viimeisille tonteille viiden talon kokonaisuutta, jonne siirtyy muun muassa Neste Oilin pääkonttori.
Tätä artikkelia ei ole kommentoitu
0 vastausta artikkeliin “Riskinotto on menestymisen elinehto ja mahdollisuus”