Talous Kiinteistöt Rakennuslehti 16 kommenttia

VVO joutui pudottamaan kohukohteen vuokraa

VVO alensi viime viikolla Helsingin Viikkiin rakennetun kohteen vuokria, jotta saisi asunnot vuokrattua. Asuntojen keskivuokra on nyt nyt 17,65 euroa neliölle, kun aiempi keskivuokra oli peräti 19,40 euroa neliölle. Kohteen kovista vuokrista nousi kohu runsas kuukausi sitten, jolloin asiasta kertoi ensimmäisenä Helsingin Sanomat.

VVO järjesti tänään tiistaina tiedotustilaisuuden, jossa se puolusti vuokrien tasausjärjestelmää. Sen tavoitteena on, että vuokrien kehitys olisi mahdollisimman tasaista ja tarkoituksenmukaista esimerkiksi uudistuotannon suhdannevaihteluiden, lainojen erilaisen lyhennysaikataulun ja elinkaarikorjausten toteuttamisen kannalta. Yhtiö pitää järjestelmää tarpeellisena.

Valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon vuokranmäärityksen perustana on omakustannusperiaate. Asuinhuoneistoista kerätään vuokria, joilla katetaan lakien hyväksymät menot. VVO:n mukaan Ara ja ympäristöministeriö suosittavat saman omistajan vuokratalojen vuokrien tasausta. ”Tasausryhmän sisällä vuokrat määritellään vastaamaan mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa ja vuokrat ovat keskenään sekä talokohtaisesti että valtakunnallisesti oikeudenmukaisessa suhteessa”, yhtiön tiedotteessa todetaan.

VVO:n esittelemät laskelmat vuosilta 2009-2011 osoittavat, että tuottojen ja kustannusten alueelliset keskiarvot jakautuvat tasausryhmässä oikeudenmukaisesti. Nettohyötyjinä ovat olleet muun muassa Porvoo, Oulu, Lahti ja Hyvinkää. Tulevien vuosien isoja perusparannuskohteita löytyy esimerkiksi Helsingistä, Espoosta ja Vantaalta, yhtiö kertoo.

VVO:n Viikin kohde kuvastaa tasausjärjestelmän ongelmallisuutta omakustannusvuokran valvonnan kannalta. VVO ilmoitti Aralle kohteen lähtövuokraksi 13,88 euroa neliölle, mutta tasausmenettelyyn vedoten yhtiö yritti periä yli 19 euron neliövuokraa. Toimitusjohtaja Jani Niemisen mukaan alkuvuokran hyväksymismenettelyä ei enää ole ja Aralle toimitetussa ”työpaperissa” oli vain ”alustava skenaario vuokrasta”.

Nieminen ei näe järjestelmässä valuvikaa, vaikka verovaroin rakennetun kohteen vuokra ylittää vieressä sijaitsevan vapaarahoitteisen kohteen vuokran. ”Keskimäärin vapaarahoitteisen kohteen vuokra on kalliimpi.”

Keskustelu artikkelista: 16 kommenttia

  • ”VVO järjesti tänään tiistaina tiedotustilaisuuden, jossa se puolusti vuokrien tasausjärjestelmää.”

    ”Valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon vuokranmäärityksen perustana on omakustannusperiaate. Asuinhuoneistoista kerätään vuokria, joilla katetaan lakien hyväksymät menot. VVO:n mukaan Ara ja ympäristöministeriö suosittavat saman omistajan vuokratalojen vuokrien tasausta.”

    Mitä tekemistä vuokrien tasausjärjestelmällä on VVO:n korkeiden vuokrien kanssa? Mikä osuus sen vaikutuksilla ylipäätään on esim. keskimääräisen asunnon vuokrasta? Oletan vaikutusta varsin morginaaliseksi toiseen tekijään verrattuna.

    Voittojen osuus näyttää olevan reilut 30 %, eli vuokrista noin 30 prosenttia menee yrityksen voittoihin. Jos talot vuokrattaisiin omakustannushinnoin, vuokrat olisivat siis 30 prosenttia alemmat.

    Vastaa
  • Kommenttini taloudelliset lukemat perustuvat tähän uutiseen:
    https://www.rakennuslehti.fi/uutiset/talous/27695.html

    jonka mukaan VVO:n liikevoittoprosentti vuonna 2011 oli peräti 32,3, mikä on aika korkea lukemaksi yleishyödylliselle yhtiölle, joka tarjoaa palveluita ”omakustannushintaan”. Hinnoissa on siis yli 30 prosenttia ilmaa kustannuksiin nähden, ja juuri se pitää VVO:n vuokrien hinnat korkealla, ja muiden firmojen tasalla. Vai lieneekö niin päin, että vuokrat määräytyvät aika lailla markkinahintojen mukaan, mutta VVO:n voittoja lisäävät sen ”yleishyödyllisyyden” vuoksi tulevat erityisedut.

    Mutta puheen siirtäminen tasausjärjestelmään on varsinaisen vuokrien hintoja korkealla pitävän syyn kiertämistä, joka on korkean voiton tavoittelu. Se on sinänsä ihan sallittava asia. Ja vieläpä perusteltua yhtiössä, jonka suurimpia omistajia ovat mm. Ilmarinen, Varma, Metallityöväenliitto ja Rakennusliitto, jotka tarvitsevat rahaa.

    Mutta pidän erikoisena sitä, että korkeaa liikevoittoprosenttia tavoiteltaessa (ja yli 32 prosentin liikevoittoprosentin saavuttaneessa yhtiössä) korkeiden vuokrien syyksi koitetaan esittää jotain ihan muuta. Vuokrien tasauksen vaikutus on erityistapauksia lukuunottamatta kuitenkin käsittääkseni tuohon verrattuna varsin marginaalinen tekijä.

    Vastaa
    • VVO:n liikevoittoprosentti vuonna

      –> Eihän VVO ole yleishyödyllinen yhtiö. Nimi on vanhoja peruja. Osa asunnoista on vapaarahoitteisia, joista niitä tuottoja tulee, jos on tullakseen.

      Vastaa
      • VVO kyllä tasaa kohteittensa vuokria. Se on totta. VVO:lla on vain myös ns. kovan rahan vuokra-asuntoja. Ja nimenomaan niiden kustannuksia VVO tasaa ja siinä ”kärsivät” ARA-kohteet.

        Vastaa
  • projektimyyjä

    Toimitiloissa meidän asiakkailla on vähän erilainen tase kuin rakennusliikkeissä. Projektimyynnissä pitäisi saada tuottoa sijoitetulle pääomalle käyttöasteet oltava kunnossa että lainat saa hoidettua.
    Asuntopuolen rakennetta en tunne tarkemmin. Ohessa ote VVO:n tilinpäätöksestä 2011, näyttäisi että osa tuloksesta menee korkoihin ja lyhennyksiin.

    Rahoitus

    Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne ja maksuvalmius olivat koko toimintavuoden hyvällä tasolla.

    Pitkäaikaisia lainoja nostettiin vuoden aikana yhteensä 108,7 miljoonaa euroa (99,7) ja lyhennettiin 61,7 miljoonaa euroa (67,9).

    Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 1 683,9 (1 654,9) miljoonaa euroa. Vuosimaksulainoja oli vuoden vaihteessa 337,7 (348,0) miljoonaa euroa. Vuosimaksulainojen keskikorko vuonna 2011 oli 3,3 (2,7) prosenttia ja jäljellä oleva maturiteetti tiedossa olevalla inflaatiolla on 22,2 vuotta.

    Lainojen keskimääräinen korkokustannus oli 3,1 (2,8) prosenttia. Konsernin koko lainakanta on euromääräistä.

    Vastaa
  • Kiitos tarkennuksista ja korjauksista. Nimimerkki ”projektimyyjä” on oikeassa. Näköjään merkittävä osa (noin puolet) liikevoitosta sulaa VVO:lla liikevoittoihin.

    VVO:lla on tosiaan yleishyödyllisen yhteisö asema, eli se saa tietynlaisia etuuksia yleishyödyllisiksi tarkoitettuihin kohteisiinsa:
    http://www.ara.fi/default.asp?node=1250&lan=fi

    ARAVA-segmentin osuus sen liikevaihdosta näkyy olevan 164,2 miljoonaa euroa ja tuloksesta ennen veroja, (kun korkomenot on vähennetty) 24,2 miljoonaa, eli ARAVA-asunnoilla VVO tekee noin 15 % tulosta korkomenojen jälkeen. Vapaarahoitteisissa asunnoissa vastaava prosentti sillä on 18 %.

    Vastaa
    • Näköjään merkittävä osa (noin puolet) liikevoitosta sulaa VVO:lla liikevoittoihin.

      -> korkoihin.

      Vastaa
  • ”Tasausryhmän sisällä vuokrat määritellään vastaamaan mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa ja vuokrat ovat keskenään sekä talokohtaisesti että valtakunnallisesti oikeudenmukaisessa suhteessa”

    Vuokra on lähes puhdas monopolivoitto. Miksi valtion yrityksen pitäisi nostaa veronmaksjien omasta maasta monopolivoittoa?

    Vastaa
    • Nimimerkille ”Ossi63” tiedoksi, että VVO ei ole valtion yritys. Sen sijaan VVO saisi hieman selitellä, että jos se muka tasaa vuokria tiedotuksensa mukaan esim Oulun hyväksi, miksi Oulussa VVO:n vuokrat ovat samalla alueella n. 13-15,5 €/m2, kun Sivakan vuokrat samalla alueella(Peltola ja Meritulli) ovat 11-13,1 €/m2. Talot ovat samanikäisiä.

      Vastaa
      • Lukijalle: Ei silllä rakennuksella ole mitään tekemistä vuokran kanssa. Vuokra on monopolivoitto, minkä määrää vain kysyntä. Jos VVO saa joltain alueelta 13e/m2 vuokraa ja toinen samalta 11e, on toisella alivuokra eikä päinvastoin. Vuokra on se maksimihinta, minkä kysynnästä saa, eikä sillä ole mitään tekemistä rakennuskustannusten kanssa.

        Vastaa
        • Ossi63:lle. Niinkö tosiaan ajattelet, että vuokra on monopolivoitto, jonka suuruuden määrää kysyntä. No näinhän juuri VVO on vuokransa määritellyt. ARA:n ohjeiden mukaan vuokran vain pitäisi olla ns. omakustannusvuokra, joka on jo ihan eri asia. Juuri tästä syystä VVO:n Viikin talot nousivat julkisuuteen. Omakustannusvuokra oli luokkaa 13,77 ja yritettiin pyytää 19,65 ja se nyt laskettiin sitten pati euroa kohun vuoksi. Olisi siinä ARA:lla ja asuntoministerillä paimentamista .

          Vastaa
  • Tätähän se sitten on, kun kunnat ja kaupungit eivät enää juurikaan rakenna vuokrataloja. Vuokrat nousevat, koska kysyntää riittää. VVO:n ongelma on varmaan se, että sillä on sekä ARA, että vapaarahoitteista tuotantoa ja näiden erilläänpitäminen on haasteellista. Mitä tuohon ARA-tuotantoon tulee, niin tuota vuokrien tasausjärjestelmää pitäisi avata niin, että ulkopuolisetkin näkisi mihin raha menee. VVO:n angelma on vanhat ARAVA-talot, joissa on korjausvelkaa (eli vuokrat ovat olleet liian alhaisia). Jotta nämä talot saadaan korjattua pitää ottaa uudemmista tasusta, ettei vahojen vuokrat pomppaa liikaa. On hyvä muistaa, että ei ARA-tuki (eli korkotukilaina ja valtiontakaus) ole isolle vakavaraiselle yhtiölle mikään onenpotku, päinvastoin. Iso yhtiö ei tarvitse valtiontakausta ja markkinahintainen laina on halvempaa. Eli ARA-tuotannosta saa sitten vain niskaansa rajoitukset ja syyttelyt riistämisestä. Tilanne olisi eilainen, jos ARA rakentamiseen annettaisiin aitoa netto-subventiota. Näin oli viimeksi 2008-2009 vuosina, kun käytössä oli käynnistysavustukset.

    Vastaa
    • ”On hyvä muistaa, että ei ARA-tuki (eli korkotukilaina ja valtiontakaus) ole isolle vakavaraiselle yhtiölle mikään onenpotku, päinvastoin. Iso yhtiö ei tarvitse valtiontakausta ja markkinahintainen laina on halvempaa. Eli ARA-tuotannosta saa sitten vain niskaansa rajoitukset ja syyttelyt riistämisestä. Tilanne olisi eilainen, jos ARA rakentamiseen annettaisiin aitoa netto-subventiota. Näin oli viimeksi 2008-2009 vuosina, kun käytössä oli käynnistysavustukset.”

      Yksi keskeisimmistä ARA-tukimuodoista on kylläkin tonttitarjonta. Kunnat ovat antaneet markkinahintaa selvästi alemmalla hinnalla tonttejaan ARA-tuotantoa varten.

      Esim. pääkaupunkiseudulla on sovittu valtion ja kuntien kesken, että jokainen kunta kaavoittaa ja luovuttaa vähintään 20 % asemakaavojen vuosituotantoa vastaavasta määrästä tonttimaata kohtuulliseen ”ARA-hintaan”, eli selvästi markkinahintaa alemmalla hinnalla. Jos vuokrat ovat tästä huolimatta markkinahintaisia, kyseinen tonttimaan halpuudesta saatu etu menee aika lailla suoraan ”yleishyödyllisen yhteisön” taskuun.

      Juuri tämän tuen johdosta on Helsingissä ollut voimakasta keskustelua siitä, mitä ARA-tuotannon kanssa tulisi toimia, jos vuokrien taso ei asetu selvästi markkinahintaisia alemmaksi – vaikka ARA-tuotanto saa monenlaisia erityistukia, kuten juuri halpaa tonttimaata.

      Vastaa
    • Vanhaa kantaa VVO ei varmaankaan korjaa ARA-lainoilla. On huomattavan paljon edullisempaa hakea aravalainsäädännön asettamista rajoituksista vapautusta ARAlta. Hakemuksesta saadun päätöksen jälkeen on vuokran määräytyminen vapaata ja kohteen pääomakulutkin on näppärästi jo vuokralaisilla maksatettu.

      Vastaa
  • Pystyykö joku maksamaan noin korkeita vuokria???

    Vastaa
  • vapaa kirjailija

    Törkeää rahastamista, niin kuin suomen asuntomarkkinoilla on koko ajan ollut 90-luvun lamasta lähtien.
    Vuokrat ja asuntojen hinnat ovat pilvissä!!Asuntosijoittamisesta tehtiin 90-luvun laman jälkeen helppo rahastusbisness: osta asunto velaksi ja pistä vuokralainen maksamaan velka.

    Erityisesti nuoret, jotka tulevat asuntomarkkinoille, joutuvat maksamaan valtavaa ylihintaa, kun ei ole vaihtoasuntoa!!
    Ensiasunnonostajat joutuvat ottamaan jättimäisiä velkoja tai vaihtoehtoisesti maksamaan sikamaisia vuokria asuntosijoittajille!!
    Muita vaihtoehtoja ei ole!

    – Milloin suomen kansa herää vaatimaan oikeuksiaan??
    Missä on työväenliike?
    Missä vasemmisto?
    Miksi demarit ovat 60-luvulta lähtien hyväksynyt köyhän kansan kurjistamisen ja asuntosijoittajien loisimisen???

    Asuntosijoittajat ovat yhteiskunnan SYÖPÄ!!!

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia