Millä keinoilla asuntojen kustannuksia alas 15 prosenttia?

22 vastausta artikkeliin “Millä keinoilla asuntojen kustannuksia alas 15 prosenttia?”

1. Kuinkas paljon rakentamisen hinnasta onkaan pelkkiä veroja? Paljonko veroja pitäisi keventää, että asuntojen hinnat tippuisivat 15 % ? No, verohelpotus kyllä helposti luiskahtaisi hintoihin nostavana tekijänä..

   1. Ymmärtääkö sunnittelijat paljonko maksavat suunnitelmissa vaaditut testaukset ?

      Kehoittaisin tilaajia laadituttamaan suunnittelijoilla listan kaikista testeistä mitä on esitetty suunnitelmista. Eurot tietenkin kunkin testin perään ja aikatauluvaikutus.

2. Asuntojen hinnat PK-seudulla saadaan -50%, siten että Espoo ja Helsinki lakkaavat ryöstöverottaa rakennusoikeusneliöitä panttaamalla tontteja ja läiskimällä mielivaltaisia veronomaisia lupa- ja tarkastus- ja pakkomaksuja.
   Noin EUR 6000 neliöhinnasta kaupungit vastaavat noin EUR 3000 piiloverotuksesta, jolla kustannetaan kaupuning muita menoja. EUR 1000 on rakennusyhtiön ylimääräinen voitto ja noin EUR 2000 on itse rakentamiseen liittyvä rakentamisen materiaalit, työ sekä kohtuullinen voitto.
   Saksassa pystytetään samat neliöt kuin Suomessa noin EUR 2000, joten kaikki siitä ylöspäin on suomalaisen asunto-ostajan kusetusta.
   Boklok talot, joita Ikea tuo nyt Suomeen, neliö maksaa noin EUR 3500, josta epäilemättä kaupunki vastaa veronluonteisina maksuina noin EUR 1500. Ei tonttien pitäisi metsältä näyttävältä PK-seudulla paljoa maksaa eikä pommisuojien ja muiden kalliiden ratkaisujen pakkorakentaminen ole kestävää suomalaisten palkan ostokyvyn (siis ilman pankkien holtitonta lainaamista) ollessa Euroopan heikoin.

   1. Verojen osuus on kolmannes, 27 prosenttia valtiolle ja 6 prosenttia kunnalle. Jos niitä alennetaan, niin se tarkoittaa vain sitä, että maksaisimme ristiin toistemme asumiskustannuksia. Ainoita hyötyjiä olisivat ne, jotka eivät veroja maksa. Parempi on, että maksamme itse omat veromme ja asumiskustannuksemme. Sosiaalinen ja muu tarveharkintainen tuki voidaan tehdä paljon kohdennetummin kuin verojen kautta.

      1. Kilpailulla, kilpailulla, kilpailulla ja vain sillä. Annetaan asuntotontteja saksalaisille, virolaisille, kiinalaisille jne. Sanotaan, tehkää talo, pliis, tässä määräykset. Eihän helsinkiläiset rakennusliikkeet edes tarjoa, jos pyydetään urakalla tekemään vaikka vuokratalo. Vai onko joku kuullut?

3. Ensinnäkin asuntojen peruslaatu ja käytettävyys eivät saa kärsiä! Hienoa arkkitehtuuria saa tehtyä halvallakin, kunhan on tahtoa. Näillä ehdotuksilla ei välttämättä päästä 15% alennuksiin asti, mutta jotain vaikutusta voisi olla. Kaikki keinot eivät tietenkään toimi joka kohteessa.

   1) Väestönsuojat, nuo kylmän sodan aikaiset jäänteet joutaisivat jäädä rakentamatta.
   2) Asuntokohtaiset saunat saattavat olla mukava bonus, mutta melkoisia turhakkeita (viety pinta-ala suhteessa vuosittaiseen käyttöaikaan). Laadukkaat taloyhtiön saunat kattokerroksessa riittäisivät useimmille.
   3) Keittiön koko ja varustelu ilmentävät tämänhetkistä ruuanlaiton muodikkuutta. Toisille riittäisi vaatimaton keittokomero.
   4) Esteettömyys on hieno ja tasa-arvoa edistävä asia, mutta onko JOKAINEN asunto (eteinen, kylpyhuone, keittiö) suunniteltava pyörätuolin maksimimittojen mukaan?
   5) Autopaikkojen rakentaminen ei ole halpaa, ja ydinkeskustojen alueella autopaikkojen määrävaatimuksista voisi tinkiä.
   6) Tiiviimpää kaavoitusta (keskustoissa), enemmän asuinpinta-alaa, vähemmän autopaikkoja. Kerrosmäärissä pitää kuitenkin pitää järki päässä.

   1. Kannatan tuota kysymyksen kilpailuvaihtoehtao. Kilpailu on ainoa mikä tehoaa.

      Kunnilla on kaavamonopolin haltijana kaikki mahdollisuudet kilpailuttaa rakentajia. Kunta voisi Oulun malliin kaavoittaa vain omistamaansa maata. Ja jos ns. yleishyödyllisiä ei kerran kiinnosta kohtuuhintainen rakennuttaminen, kunta voi itse rakennuttaa ja kilpailuttaa tämän tuotannon. Maatkoon VVO ja Sato nykyisen kiinteistömassansa päällä.

      Kilpailua saa syntymään ja laajenemaan nykyisestä, kun vapaarahoitteisia omistusasuntotontteja saisivat vain ne rakennusliikkeet jotka pärjäävät näissä kunnan (tai kuntien omistaman rakennuttajayhtiön) urakkakilpailuissa eli osoittautuvat tehokkaiksi ja laadukkaiksi. Esimerkiksi kahta Ara-voittoa kohti voisi saada yhden tontin gryndikohteelle, jonka myyntihinnaksi voitaisiin määritellä Hitas-malliiin vaikka x prosenttia tuon Ara-kohteen päälle.

      Näin paranisi YIT:nkin into urakoida ja tehokkuus kasvaisi, kun pitäisi kilpailla muullakin kuin sillä kenellä on eniten fyrkkaa maksaa tonteista.

      1. Tässähän käy kuten Hitaksessa nykyisin luovutetaan koko kortteli samalle rakennusliikkeelle ja kaupunki määrittää Hitas tonteille kustannuksiin nähden alihintaisen myyntihinnan.
         Tämähän on helppo kompensoida siten että vapaarahoitteisista nyhdetään em. Hitaskohteiden alihinta myyntihinnoissa.
         HS 8.1.2012 kertoi että Hitakset menevät hyvätuloisille, Espooolaisena en ymmärrä tätä tiettyjen poliittisten ryhmittymien ”asuntoja kavereille” liikettä.

4. Mielenkiintoisia kommentteja

   Onko tosiaan ainoa asia mistä rakennusala näkee säästöjä on: koon pienentäminen, saunan poistaminen, keitiön poistaminen, autopaikkojen poistaminen jne…

   Mielenkiintoista nähdä mitä nämä olisivat mieltä jos kaikki muutkin alat toimisivat ihan samoin. Tietokoneissa vois siirtyä paperiin ja kynään ja TV vois olla mustavalkoinen, autoista voisi poistaa turvavyöt, Nokian 1010 kännykkä olisi menestys edelleen ja kirjoituskone voisi korvata tietokoneen.

   Nyky tilanne kun kuitenkin on että Suomessa on nyt jo huono laatuiset asunnot ja pienet asunnot ja vaatimaton varustelu verrattuna esim Ruotsiin tai Saksaan.

   Ja ainoa missä nähdään säästöjä on… että tehdään vielä vaatimattomammin.

   Noissa kaikissa voidaan säästää, mutta ero muihin maihin kasvaa entisestään sillä muualla on pystytty jo nyt tekemään sekä paremmin että halvemmalla ja muualla kehitys tuskin pysähtyy ja kääntyy nyt takas ja vaatimattomampaan suuntaan.

   Autopaikat ja säilytyspaikat ja niistä tinkiminen ja säätäminen Suomessa on järjetöntä. Maassa ei ole muuta kuin metsää ja peltoa ja maailman kalleimmat autot ja haastava sää ja autoa et meinaa saada suojaan etkä edes parkkiin kun menet jonnekkin ja lumia ei saada kaduilta pois eikä aurattua koska autot on kadunvarsilla missä mitenkin.

   Koko Suomi mahtuu asumaan Helsinkiin jos sinne laitetaan ihan tavallinen Aasialainen kaava, 99.9999% Suomesta säästyy sitten luonnonsuojelu alueeksi ja liito-oraville.

5. Asuinrakentamisessa pitäisi nähdä paremmin kokonaisuus ja sovittaa osa-alueet tätä tukeviksi. Tämä koskee koko rakentamista viranomaismääräyksistä toteutukseen.

   Kustannuksia nostaa ”turhalla” tavalla nähdäkseni ainakin se että jollain osa-alueella käytetään selvästi muuta kokonaisuutta korkeampaa laatutasoa. Tämä nostaa kustannuksia, mutta ei anna vastaavaa hyötyä. Energiatehokkuuden parantaminen pelkästään lämmöneristystä lisäämällä on hyvä esimerkki asiasta.

   Markkinatalous löytää tehokkaita menetelmiä kulloinkin vaadittavaan laatutasoon pääsemiseksi, mutta ilman kunnollista valvontaa ja kokonaisuudenhallintaa lopputulos voi olla erittäin huono.

6. Asuntoministeri Kiurun malliin asia ratkeaa toivomalla kuten eilisessä kauppalehdessä voi lukea.
   Vuosi sitten sama henkilö yritti ratkaisua ”kohta poljen jalkaa jos ei ala tulla riittävästi kohtuuhintaista tuotantoa”.

7. Asuntoministeri Krista Kiuru määritteli pääkaupunkiseudun kohtuulliseksi vuokratasoksi uudistuotannossa 11-12 euroa neliöltä kuukaudessa. Voisiko ministeri vielä laskennallisesti osoittaa miten tähän tasoon nykyisellä pääkaupunkiseudun asuntorakentamisen ja kiinteistönhoidon hintatasolla päästään.

   Nykyinen hallitus korotti mm. arvonlisäveroa muutama päivä sitten, mikä entisestään lisää sekä asuntorakentamisen että kiinteistönhoidon kustannuksia.

8. Taitaa asuntoministerillä olla myös oma tietokone, jolla pääsee nykyisillä rakennuskustannuksilla niihin eile esittämiinsä vuokriin.

   Määräyksiä keventämällä saadaan selviä säästöjä aikaan.

9. Kyllä ne suurimmat syylliset asuntojen hintoihin ovat Suomen valtio ja edullinen korkotaso. Eri verot ovat varmaan 70% asunnon hinnasta. Helsingin kaupungin rakennusoikeudesta perimät ryöstötaksat ovat käytännössä myös piiloverotusta.

   Jos asuntosuunnittelusta ja rakentamismääräyksistä haluaa turhakkeita etsiä, niin mielestäni kylppäreiden invaympyrät ja huoneistokohtaiset saunat pienasunnoissa ovat sellaisia.

10. Jostain syystä rakennustarvikkeiden hinnat ovat lahden eteläpuolella huomattavasti Suomalaista hintatasoa edullisemmat.

    Johtuuko tämä:
    1.keskittyneestä ja kilpailua rajoittavasta tukkuritoiminnasta?
    2. ylimääräisestä katteesta josta suomalainen valmistaja voisi luopua toimittaessaan Suomen rajojen sisäpuolelle?
    3. jokin muu mikä?

11. ”Millä keinoilla asuntojen hintoja saadaan alas? Kysymme lukijoiltamme, mitkä seuraavista vaihtoehdoista olisivat heidän omalta kohdaltaan realistisia:”

    Hyvä kysymys. Ensiksi pitää olla selvillä siitä, miten asuntojen hinnat muodostuvat. Rakentamisen kustannukset neliöhinnoista ovat Haahtelan vuosittain kokoamien ja raportoimien tietojen mukaan jatkuvasti olleet selvästi alle 2000 euron neliöltä uudisrakentamisessa. Niitä tietojahan kiinteistösijoittajat käyttävät vertailutietona, ja lienevät aika oikean suuntaisia. Tuottavuudella voidaan vaikuttaa tuohon osuuteen. Loppuosa hinnasta muodostuu pääasiassa naapureiden ja alueen arvosta. Niihin on vaikea vaikuttaa. Keskustakämppä maksaa suunnilleen alueittain teityn verran neliöltä, riippumatta paljonkaan siitä, paljonko tuotantokustannukset ovat olleet.

    Jatkuvasti kysymyksenä on se, miten asuntojen hintoja saataisiin alas. Aivan ilmeisintä keinoa kukaan ei kehtaa ääneen sanoa. Se on sama tekijä, joka on pitänyt esim. saksalaiskaupunkien asuntojen hinnat kurissa. Saksan isoissa kaupungeissa asunnot ovat selvästi hinnaltaan alempia kuin Suomessa pääkaupunkiseudulla. Se erottava tekijä on muuttoliike. Suomessahan joillain paikkakunnilla asunnot maksavat tyyliin 800 euroa neliöltä, ja toisella ihan samankuntoinen asunto maksaa 4000 euroa neliöltä, eli viisinkertaisen määrän.

    Jos Suomea tietoisesti kehitettäisiin yhden keskuksen Suomen sijaan kahden tai vaikkapa kolmen tasavahvemman keskuksen maana, kuten esim. Saksaa, hinnat pysyisivät kurissa. Eri seudut joutuvat tällöin kilpailemaan keskenään. Nyt esim. kaikki lobbausjärjestöt joutuvat automaattisesti hankkimaan tilansa Helsingistä, kun keskeisimmät lobattavatkin ovat siellä.

    Brysselit, Helsingin seutu ja muut vastaavat yhden keskuksen tilanteett ovat asuntomarkkinoiden kannalta aina ongelmallisia. Asuntomarkkinoiden kilpailun toimivuuden kannalta kun oikeasti ei riitä, että kilpailua on alueiden sisällä, vaan sitä pitäisi olla myös alueiden kesken. Silloin olisi painetta panostaa sekä rakentamisen laatuun (tähän sisältyy myös arkkitehtuurin vaikuttavuus) että hintaan, ja optimoida näitä yhdessä. Nyt tehdään jompaa kumpaa: sikakallista hienoa arkkitehtuuria tai superhalvaksi pyrkivää kerrostalorakentamista, jossa valmistusprosesseissa on aika paljon hukkaa, päätellen siitä, kuinka usein työmiehet seisoskelevat työmailla ohi kulkiessa. Jos Nokian matkapuhelintehtaalla olisi ollut vastaavaa seisoskelua, tehdas olisi suljettu vuosikaudet sitten. Rakennusalalla ei ole sellaista kilpailua, joka pakottaisi oikeasti tekemään prosesseista tehokkaita. Lupajärjestelmä ja laitkin kannustavat tehottomuuteen. Sen sijaan, että tehtäisiin rakennukset kerralla kuntoon, valmistusprosessi perustuu huomattavaan määrään paikalla tehtävää valvontaa. Muilla teollisuudenaloilla valvontatoimintaa on muutettu tuolta osin. Sekä mm. niin, että laitetaan kamerat vaikka pysyvästi paikalle (jolloin säästetään matkustelu paikalle valvontaa tekemään, esim. tehtaissa valvonta tehtaan sisällä on usein videovalvontana juuri tästä syystä, rakennusalalla ei oikein koskaan). Mutta myös niin, että valvontaa tehdään tilastollisesti, ei välttämättä joka kohtaa tarkistaen. Joka kohdan tarkistaminen monen hengen toimesta on kallista. Jos voitaisiin olla varmoja, että asiat on tehty kunnolla, tällaista ei tarvittaisi. Ja tähän jälkimmäiseen on monilla teollisuudenaloilla pyritty: koittaen luoda niin varmat toimitusketjuprosessit, että turha valvonta saadaan kitkettyä pois. Sitä ei voi pois kuitenkaan kitkeä, jos toimitusketjussa tuotetaan tai aikaansaadaan muuten sutta.

12. Rakentamisen kalleudelle on yksi syy yli muiden: ahneus. Sitä on toki muillakin aloilla, eikä vähiten kaupan alalla, mutta rakentamisessa ahneus on viety huippuunsa.

    Mikä tai kuka rakentamisen monilla portaila olevista olisi valmis ensimmäiseksi tinkimään katteistaan, palkoistaan tai palkkioistaan? Kunta? Tilaaja? Rakennuttaja? Konsultti? Pääurakoitsija? Sivu- ja aliurakoitsija? Tavarantoimittaja? Suunnittelija? Työntekijä?

13. Ote Helsingin asuntuotuotantotoimikunnan pöytäkirjasta, ASO kohde helsingissä:

    Kokonaistaloudellisesti edullisimman tarjouksen perusteella lasketut, hylättäväksi esitettävät rakennuskustannukset ovat 9.787.394 euroa (3.924 e/asm2 ). Hankintaarvo
    on 4.262 e/asm2.Urakkatarjouksen perusteella lasketut rakennuskustannukset ylittävät luonnospiirustuksista lasketun rakennusosaarvion mukaiset
    rakennuskustannukset 9,0 % (325 e/asm2, kustannustaso 10/2012, RI = 106,1). Ylitys johtuu asemakaavan mukaisen suunnitteluratkaisun kalleudesta ja toteutusvaikeudesta, mistä syystä urakkakilpailu ei herättänyt kiinnostusta ja epäonnistui.Kustannukset sisältävät alv:n 23 %.
    Toimiston käsityksen mukaan kohteen urakkatarjoukset tulisi hylätä liian kalliina ja tutkia suunnitteluratkaisun muutosta. Lisäksi urakoitsija / urakoitsijat tulisi valita tarvittaessa neuvottelumenettelyä tai suorahankintamenettelyä käyttäen.

    Kysymyksiä
    – Miksi nämä kaavamuutokset ja poikkeamat pitää aina hakea vaikeimman kautta ja onko kaikilla toimijoilla tasapuolinen kohtelu verrattuna kaupungin omistamaan rakennuttajayhtiöön.
    – mahdollistaako rakennuttajan oikeaksi katsoma hankinta-arvo 3937 €/asm2 vuokratontilla kohtuuhintaisen asumisen jos elikaarikustannukset jaksotetaan alkuvastikkeeseen ja omille varoille lasketaan niille kuuluva korko.
    – ilmeistä on että rakennuttaja mielestä oikealla 3937 hankinta-arvollakaan ei pääsisi Kiurun 11-12 euron vuokraan, kun sama ilmiö toistuu jatkuvasti miksi kaavan kustannusvaikutuksia ei ole arvioida osana kaavaprosessia ?
    – Soininvaara otti kantaa rakennusliikkeiden kilpailun puutteeseen HS 9.1, muodostuuko päättäjille käsitys kilpailun puutteesta sillä perusteella että rakennusliikkeet eivät turhaan laske ylihintaisiksi ennakkotarkastelussa arvioimia kohteita vaan pyrkivät tarjomaan kohteita jotka lähtevät käyntiin ?
    – olisiko Soininvaaralla lautakunnan jäsenenä ollut suurempi vaikutusmahdollisuus kustannuksiin kaavan käsittelyvaiheessa kuin rakennusliikkeiden kilpailun kautta saavutettavissa oleva kustannussäästö tulisi olemaan?

14. Tulee mieleen case Musiikkitalo. Millähän saunasopimuksilla kilpailua rajoitetaan tässä maassa? Jos tulee yksi hyväksyttävä tarjous niin sitten sillä mennään tai jätetään rakentamatta.

    Jaetaanko projektit isojen kesken? Kun maassa on kourallinen isompia toimijoita niin se rajoittaa jo paljon, varsinkin jos määritellään tiukasti kriteerit jotka pääurakoijan tulee täyttää.

    Pienemmillä toimijoilla ei ole rakenteellista läskiä ja raskasta hallintoa lisättäväksi neliöhintoihin. Kannattaisi varmaan pienentää rakennettavia kokonaisuuksia ja jakaa mahdollisuudet useammalle toimijalle jotta kilpailu lisääntyisi.

15. Niin. Ainahan voi kysyä noinkin. Vastakysymys voisi olla vaikka, että miksi Helsingin hintataso on huomattavasti kalliimpi kuin muualla maassa – vaikka betonielementit ja muut materiaalit maksavat tasan saman kuin muuallakin, eikä työvoimakustannuksissakaan ero muuhun suomeen ole mitenkään oleellinen. Kysynnän ja tarjonnan laki sekä markkinahinnat tietysti osaltaan selittävät asioita.
    Mutta teknisen hinnan osalta voisi lähteä miettimään pks:lla järjestään tehtyjä erittäin kalliita kaavoitusratkaisuja, tonttien esirakentamiskustannuksia kaikilla uusilla kaava-alueilla ja tietysti rakennusoikeuksien hintoja alueella. Kun katsoo rakennusliikkeiden tilinpäätöksiä ja riskeihin nähden mielestäni varsin vaatimattomiakin tuloksia, niin väkisinkin on pakko ihmetellä, että kuka korjaa potin? Mikäli Helsingin rakennushankkeiden hintoihin oikeasti halutaan korjausliikettä, olisi ehkä tarkastelu hyvä kuitenkin aloittaa asemakaavojen tarkastelusta

16. Rakennusalan on myös kehitettävä tuottavuuttaan. Lisää kansainvälistä kilpailua markkinoille. Missä venäläiset, turkkilaiet, kiinalaiset, virolaiset rakennuskliikkeet?
    Kaupungin on harkittava kohtuullisempia tontinhintoja, onko saatava maksimihinta, jos halutaan kohtuuhintaista tuotantoa. Tontteja jaettava niille liikkeille, jotka tarjoavat kohtuuhintaista lopåputulosta. Ranskalainen urakkakilpailu yleisempään käyttöön, max 3000 €/m2, katsotaan mitä tasoa sillä saa.

17. Pitäisiköhän pyrkiä muuttamaan koko talousjärjestelmä? Eiköhän markkinataloudessa ole lähtökohtana, että asunnosta peritään se hinta, jonka joku on siitä valmis maksamaan.

    Helpompaa voisi kuitenkin olla jonkin lisätä kunnan/valtion hintavalvottua tuotantoa yhdessä kilpailöun lisäämisen kanssa.