KTI: Asuin- ja hoivakiinteistöjen osuus kiinteistökaupoista kasvanut

Kuluvan vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen kiinteistökauppojen kokonaisvolyymi jäi 1,2 miljardiin euroon. Tämä on kutakuinkin sama taso kuin toistaiseksi hiljaisimpana kiinteistökauppavuonna 2009. Vaikka lokakuun viimeisinä päivinä julkistettiin useita kauppoja, ollaan lokakuun lopun tilanteessa vielä nelisensataa miljoonaa euroa vuoden 2009 tasosta jäljessä. Isojakin kiinteistökauppoja on asiantuntijoiden mukaan kuitenkin valmisteilla.

Hiljaisten markkinoiden aktiivisimpia toimijoita ovat olleet uudet ja uudehkot kiinteistörahastot. Uusia rahastoja on kuluvana vuonna perustettu jo kymmenkunta.

Toimisto- ja liikekiinteistöt ovat perinteisesti olleet ammattimaisten kiinteistösijoittajien sijoitusten ytimessä. Tämän vuoden kiinteistökaupoissa tämä asetelma on kuitenkin muuttunut ratkaisevasti, kun asuin- ja hoivakiinteistöt ovat kasvattaneet suosiotaan. Niiden yhteenlaskettu osuus nousi yli 40 prosenttiin kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kokonaiskauppavolyymistä. Asuin- ja hoivakiinteistöt ovat etenkin uusien kiinteistörahastojen kiinnostuksen kohteena.
 
Helsingin keskustan tuottovaateet jopa laskeneet

Kiinteistösijoittajien nettotuottovaatimus Helsingin keskustan toimistokiinteistöille on nyt noin 5,4 prosenttia, mikä on jopa hieman alempi taso kuin viime keväänä. Kaikilla muilla alueilla tuottovaateet ovat hienoisessa nousussa, mikä kuvastaa sijoittajien huomion kohdistumista edelleen lähinnä vähäriskisiin ja vakaatuottoisiin kiinteistöihin. Helsingin keskustan ja muiden kaupunkien tuottovaade-ero on vuoden 2007 jälkeen kasvanut noin 0,5 prosenttiyksiköllä.

Riskillisempien kiinteistöjen heikko sijoituskysyntä hämärtää niiden markkinahintatasoa, ja kauppoihin päästään näissä vain, mikäli myyjätahon motivaatio riittää kohtaamaan potentiaalisen ostajan näkemykset hintaneuvotteluissa. 2000-luvun puolivälin kiivaiden kaupankäyntivuosien aikana hankittujen kohteiden pikku hiljaa patoutuvat myyntipaineet avaavat tätä kautta hyviä mahdollisuuksia korkeampaa riskiä ottaville sijoittajille.
 
Tyhjän tilan määrä kasvaa kaikissa toimitilatyypeissä

Toimitilavuokramarkkinat heijastelevat talouden yleistä epävarmuutta ja yritysten ja kuluttajien heikkenevää luottamusta. Tyhjän tilan määrä on viimeisen puolen vuoden aikana kasvanut kaikissa toimitilatyypeissä. Jo pitkään korkeana pysytellyt toimistotilojen vajaakäyttö on etenkin pääkaupunkiseudulla jatkanut kasvuaan. Surkein tilanne on Espoossa, jossa suurten sijoittajien toimistokannasta vain noin 75 prosenttia on vuokrattuna.

Uusien vuokrasopimusten vuokrat ovat kuitenkin useimmilla alueilla pysyneet vakaina tai jopa nousseet hienoisesti. Helsingin keskustassa KTI:n toimistovuokraindeksi nousi 1,4 prosentilla kuluneen puolen vuoden aikana. Keskustassa myös käyttöaste pysyttelee kohtuullisen korkeana, joskin tyhjän tilan määrä on myös aivan ydinkeskustassa lisääntynyt hienoisesti.

Viime vuosien kehityksestä poiketen tyhjän tilan määrä on nyt kasvanut myös liiketilamarkkinoilla. Kuluttajien ostovoiman väheneminen ja heikentynyt luottamus vähentää etenkin kalliimpien tavaroiden kysyntää, mikä näkyy myös liiketilojen kysynnässä. Rakenteellisia haasteita liiketilamarkkinoille aiheuttaa nettikaupan nopea kasvu. Myös teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen käyttöaste on heikentynyt viime kuukausien aikana.

Tyhjien toimistotalojen tuskaa pyritään helpottamaan kohteiden kehittämisen ja – mikäli mahdollista – käyttötarkoituksen muutosten avulla. Uuden elämän asuin- tai hotellikäytössä on kuitenkin vuoden 2007 jälkeen löytänyt vain reilut parisenkymmentä pääkaupunkiseudun toimistorakennusta, mikä on helpottanut vajaakäyttöongelmaa noin 130 000 neliöllä.