Newsec: kiinteistökaupan volyymi laskee tänä vuonna

Yhtiö ei usko, että isoja kiinteistösalkkujen järjestelyjä nähdään tänä vuonna yhtä paljon kuin viime vuonna. Kiinteistöjen tuottotasot Suomessa ovat hyvä houkutin pääomalle, mutta toisaalta hidas talouskehitys yhdessä pankkien kasvavan varovaisuuden kanssa jarruttanee osittain ylikuumentuneita kiinteistömarkkinoita.

Helsingin ydinkeskustassa parhaan toimiston tuottovaatimustaso on nyt alle 4,5 prosenttia. Alhaisten korkojen mahdollistama velkavivutus sekä kilpailu kiinnostavista kohteista osaltaan selittävät suhteellisen alas painuneita tuottovaatimustasoja.

Sijoittajien kysyntä on laajentunut myös sellaisiin kohteisiin, jotka edellyttävät aktiivista kehitystoimintaa, ja jopa tyhjät talot käyvät kaupaksi. Esimerkkeinä tällaisista kehityskohteista ovat puolityhjät, parhaimmat vuotensa nähneet toimistotalot, jotka sijaitsevat kuitenkin hyvillä alueilla. Tällaisen huonohkon talon voi saada alle 1 000 euron neliöhinnalla, kun uudehkon täyteen vuokratun toimistotalon neliöhinta nousee helposti reiluun 4 000 euroon, vaikka sijainnissa ei olisi kovinkaan merkittävää eroa.

Newsec ei kuitenkaan usko, että huonohkojen talojen osalta on odotettavissa samanlaista hintojen nousua kuin vuosina 2005–2007, koska pankit ovat vastahakoisia lainoittamaan tällaisia kohteita ainakaan yli 50 prosentin velkavivulla.

Muuttavien vuokralaisten tilankäyttö tehostuu

Newsec tarkastelee katsauksessaan myös vuokralaisten kysyntäkäyttäytymistä. Toimistotiloissa vuokralaisten tilankäytön tehokkuutta parhaiten kuvaava tunnusluku on neliömetrien määrä henkeä kohden. Pääkaupunkiseudulla toimistotilaa on edelleen käytössä keskimäärin reilut 20 neliömetriä henkeä kohden, kun uusissa monitilaratkaisuissa keskiarvo likimain puolittuu 10 neliöntasolle.

Viime vuonna muuttaneiden organisaatioiden keskimääräinen tilankäytön tehokkuus oli vanhoissa tiloissa noin 19 neliötä henkeä kohden ja uusissa tiloissa noin 14 neliötä. Muuttaneiden organisaatioiden tilankäyttö tehostui keskimäärin 27 prosenttia.

Muuttajat suosivat Ruoholahtea ja Pitäjänmäkeä

Yleisimpiä syitä vuokralaisten poismuuttoihin olivat viime vuonna muun muassa organisaation henkilömäärän muutos tai yrityskauppoihin liittyvät järjestelyt. Kustannussäästöjen hakeminen tilamäärää pienentämällä ja mahdollisuus hyödyntää nykyistä markkinatilannetta edullisempien vuokrien kautta näkyvät myös organisaatioiden muuttojen syissä. Yhä useammalla organisaa-tiolla tärkeimpänä syynä muuton taustalla oli myös modernimpien, uudenlaisia työnteon tapoja tukevien tilaratkaisujen tarve.

Suosituimpia alueita pääkaupunkiseudulla olivat Helsingin ydinkeskustan reuna-alueet sekä Ruoholahti ja Pitäjänmäki, kun taas ”muuttotappioalueina” voidaan pitää heikompia toimistoalueita, joista esimerkkinä on Espoon Kilo.

Newsec analysoi vuokralaisten kahden edellisen vuoden (2014, 2015) muuttoaktiivisuutta ja -liikkeitä patentti- ja rekisterihallituksen sekä Tilastokeskuksen ylläpitämien yritysten osoitetietojen pohjalta.