Aran ylijohtaja Hannu Rossilahti.

Ara ei pystynyt estämään erikoista järjestelyä VVO:n ja Y-Säätiön asuntokaupassa

VVO hyödynsi laissa olevaa porsaanreikää, kun se myi Y-Säätiölle Ara-asuntoja.

Kirjoittaja(t) Mikko Kortelainen

Asukkaiden keräämät korjausmiljoonat eivät siirtyneet asuntojen ja asukkaiden mukana VVO:lta Y-Säätiölle, kun Ara hyväksyi puolet jättimäisestä vuokra-asuntokaupasta.

Myyjä eli VVO hyödynsi laissa olevaa porsaanreikää eikä Aralla ollut vanhentuneen lainsäädännön takia mahdollisuutta estää kauppaa.

Ara hyväksyi 24.3.2016 tekemällään päätöksellä noin puolet (4 089 asuntoa) asuntokaupasta, jossa VVO myy Y-Säätiölle tai uuden brändin mukaiselle Kiinteistö Oy M2-Kodeille yhteensä 8 631 Ara-asuntoa. Asukkaiden vuokrissaan ennakkoon keräämät korjausvarat eivät siirry kaupassa mukana.

Yhtiöt kertoivat viime marraskuun lopussa asuntokaupan esisopimuksesta. Rakennuslehti teki joulukuussa jutun siitä, että asukkaiden vuokrissaan ennakkoon keräämät korjausmiljoonat uhkaavat jäädä kaupassa VVO:lle.

12.1.2016 yhtiöt tiedottivat kaupan tekemisestä, mutta kaupalta puuttui Aran hyväksyntä ja se oli siten lain mukaan mitätön.

Aran papereista käy ilmi, että kauppa aiottiin tehdä erikoisella järjestelyllä. VVO Asunnot Oy:n kiinteistöt olisi siirretty ensin VVO Asuntojen tytäryhtiöön, minkä jälkeen kiinteistöt olisi myyty osakekaupalla Y-Säätiölle.

Lakiteknisestikin järjestely olisi ollut Aran mukaan hankala, mutta se piti järjestelyä myös yleishyödyllisyyslain tarkoituksen ja hengen vastaisena. Asukkaiden korjaamiseen kerätyt varat eivät olisi siirtyneet järjestelyssä VVO:lta Y-Säätiölle.

Vastoin lainsäädännön henkeä

Väliyhtiökaupan epäonnistuttua VVO ja Y-Säätiö toteuttavat kaupat toisenlaisella poikkeuksellisella tavalla. VVO Asunnot tyhjennetään myymällä asunnot kiinteistö kerrallaan Y-Säätiölle.

Aikaisemminkin on myyty yksittäisiä Ara-kiinteistöjä, mutta koskaan aikaisemmin kokonaista yhtiötä ei ole Aran mukaan tyhjennetty kiinteistä kerrallaan myymällä. Tällä menettelyllä VVO Asuntoihin sisältyvä varallisuus ei siirry kaupassa Y-Säätiölle.

”Aran käsityksen mukaan on selvää, että kauppa, kun se toteutetaan myymällä vain vuokratalokiinteistöt ja jättämällä vuokrissa kerätyt korjausrahat myyjäyhtiöön, ei ole arava- ja korkotukilainsäädännön hengen mukaista”, todetaan paperissa, jossa Aran ylijohtaja Hannu Rossilahti esitteli asiaa Aran johtokunnalle.

Ara käytti ulkopuolista juristia selvittäessään, voisiko se estää kaupat VVO:n ja Y-Säätiön kaavailemalla tavalla. Rossilahden mukaan virastolla ei ole keinoja kaupan estämiseen. 1990-luvulla Ara-yhtiöissä mahdollistettiin korjausrahojen kerääminen ennakkoon, mutta Ara-asuntojen luovutuksia eli kauppoja koskevia säännöksiä ei ole vastaavasti päivitetty.

”Lainsäädäntö ei tunne tilannetta, jossa korjaamiseen kerätyt varat siirtyisivät kiinteistökaupassa uudelle omistajalle. Tapaus tuo esille sen, että Ara-asuntojen luovutuskorvauksia koskevaa säännöstöä pitää ajanmukaistaa”, Rossilahti sanoo.

Omakustannus ei toimi

Ara-asuntojen vuokrissa on noudatettava omakustannusperiaatetta. VVO:n ja Y-Säätiön kiinteistökaupoissa tällä periaatteella ei näytä olevan merkitystä. Asukkaat ovat säästäneet vuokrissaan tulevia korjauksia varten, mutta asuntojen omistajan vaihtuessa he eivät pääse enää hyötymään ennakkosäästöistään.

Asukkaat, kiinteistöt ja niihin sisältyvät velat siirtyvät uudelle omistajalle, mutta vuokralaisten maksamat korjausvarat jäävät entiselle omistajalle.

Kyse on merkittävistä summista. Rakennuslehden teettämän arvion mukaan Y-Säätiölle myytävien asuintalovarausten määrä voisi olla 35 miljoonan euron suuruusluokkaa.

Aran jo hyväksymien 4 089 asunnon kauppahinta on korkeintaan 42,4 miljoonaa euroa. Siirtyvien velkojen lisäksi kauppahinnaksi tulee 10 360 euroa asuntoa kohti.

Loppujen noin 4 500 asunnon kauppojen hyväksynnästä Ara pyrkii päättämään juhannukseen mennessä.

Tätä artikkelia on kommentoitu 17 kertaa

17 vastausta artikkeliin “Ara ei pystynyt estämään erikoista järjestelyä VVO:n ja Y-Säätiön asuntokaupassa”

  1. Että semmoista vilunkia. Nyt pukkaa 10 v välimallia. Vuokranantajan kannattaa olla nopeampi kuin Speedy Conzales että ehtii koota pienituloisilta ja vähävaraisilta vuokralaisilta kunnon padallisen böniä. Kaikki myytävänä, paitsi ei vuokralaisen selkänahasta kootut korjausrahat.

    Oliko raamatussa sananlasku, ettei kenenkään pidä rikastuman hädänalaisen kustannuksella?

  2. Aina sama juttu… n.8 vuotta sitten oli Liukku-gate, nyt on VVO-gate.

  3. Oikein esimerkillistä toimintaa kahdelta isolta vuokra-asuntobisneksessä mukana olevalta firmalta. Ja ketäs tahoja siellä VVO:n taustalla hääräileekään.. uskomatonta perseilyä. Ammattiliitot muistavat kyllä olla syyttelemässä milloin työnantajia ja valtiota milloin mistäkin, mutta omalla ahneudella ei mitään rajaa.

  4. 1) ARA:n virkamiesten tehtävänä yhdessä ympäristöministeriön virkamiesten kanssa on tuottaa sellaista dataa lainsäätäjälle, jolla tälläinen lainhengen vastainen toiminta estetään jo lakia säätäessä. Se, että kyvyt ja taidot eivät riitä asioiden kokonaisvaltaiseen huomioimiseen kertoo jälleen kerran ala-arvoinen lainvalmistelutyöstä.

    2) Herää kysymys, että voiko Kuluttaja-asiamies testata ryhmäkannetta tähän asiaan jos tässä on kerätty varoja ”vuokran määräytymisen perusteena oleviin asunto-osakeyhtiön taloussuunnitelmassa ilmeneviin hoito-, korjaus- ja rahoituskuluihin” ja näinollen viekkaudella ja vääryydellä harhautettu kuluttajaa ?

    3) Onko kysymyksessä petos tai jopa törkeä petos ?

    Mielestäni poliisin ja syyttäjälaitoksen tulee reagoida asiaan, koska törkeä petos on kyseessä silloin
    :
    a) kun tavoiteltu taloudellinen hyöty on ollut huomattava (=miljoonia euroja),

    b) tai on aiheutettu merkittävä taloudellinen vahinko (=vuokralaisille ja yhteiskunnalle, joka on myös mahdollisesti ollut maksamassa asumistukien muodossa näitä korjausmiljoonia),

    c) rikos tehdään käyttämällä hyväkseen erityistä luottamuksellista asemaa rikoksessa hyödynnettää erehdytetyn erityisen heikkoa asemaa (=vuokralainen on erittäin heikossa asemassa näissä ARA:n suosimissa yleishyödyllisissä vuokranantajien kohteissa)

    d) ja petos on jonkun edellä mainitun tunnusmerkistön lisäksi kokonaisuudessa arvosteltuna törkeä (=yleishyödyllisyyslain tarkoituksen ja hengen vastainen, jota näkökantaa puoltaa myös seikka, että kun ensimmäinen puliveivaus ei onnistunut niin sorvattiin porsaanreikään sopiva kauppa).

    Koska kyseessä on selkeästi lainhengen vastainen toimenpide, pitää lainsäätäjän estää tämä toimenpide säätämällä takautuvasti voimaan astuva muutos, jolla korjataan alkuperäiseen muutokseen jäänyt porsaanreikä ja estetään tämä.

  5. Niin monta vuotta Liukusta, eikä vieläkään saada rotia asioiden hoitoon. Ponnetonta virkamiestyötä.

  6. Yhtä asiaa Rakennuslehti voisi vielä selventää: mitä tuo lehdessä mainittu 35 miljoonan euron asuintalovaraus oikeasti tarkoittaa?
    Tarkoittaako Se sitä määrää, joka asukkailta on peritty ja jätetty kassaan odottamaan tulevia korjauksia? Yleensähän yhtiöt kyllä keräävät mutta käyttävät rahoja joka vuosi koska rakennuskannassa aina on korjattavaa. Toisaalta ei tunnu uskottavalta että yhtiö kerää varoja mutta ei käytä niitä vaan käyttää korjauksissa pankkilainaa.
    Vai tarkoitetaanko 35 miljoonan määrällä korjausten jälkeen verotuksessa tehtävää verotusteknistä kirjausta, jolla yhtiön tulos voidaan nollata korjausten jälkeen? Jos nimittäin tehty korjaus aktivoidaan koko määrältään yhtiön taseeseen, voi korjauksesta tehdä – vaikka kaikki kerätyt rahat on käytetty – verotuksessa enintään 4% poiston ja loppuosa taseeseen merkitystä korjauksesta näkyy yhtiön voittona. Jos yhtiö on näin kirjannut, on sen tehtävä verotuksessa uusi asuintalovaraus, jolla vältetään verotettava voitto, joka on syntynyt korjausrahojen käyttämisestä. Jos mainittu 35 miljoonaa edustaa korjausten jälkeen tehtyä tuloksentasauskirjausta, lienevät kaikki korjauksiin kerätyt varat rakennuksissa kiinni ja ne ovat siirtyneet kaupan mukana.
    Tätä lehti voisi ystävällisesti vielä selvittää. Varsinkin kun Se on johdonmukaisesti väittänyt asuintalovarauksen olevan likvidiä rahaa ja sillä tavalla leimannut toimijoita asiassa.

    1. Asuintalovaraukset lienevät AsOy:issä. Kyseessä on kiinteistökauppa. Samaa koskee FY2:n joukkokannekiimaailua.

      1. Niinpä ja ymmärtää lukemansa.

        Eiköhän minun kiiimami kohde ole poikkeuksellinen lainsäätäjän takautuvasti voimaan saattama korjaus lakiin, jolla estetään tämä törkeä lain hengen vastainen kauppa.

        Samassa yhteydessä voidaan lakkauttaa ARA täysin turhana instituutiona.

        Ja jollen ihan väärin muista niin siellä pykälissä taitaa olla mahdollisuus perua oikeus olla yleishyödyllinen yhteisö. Tämän oikeuden perumisen jälkeen tämä ns.yleishyödyllinen omaisuus pitää siirtää toiselle yleishyödylliselle yhteisölle, joita todellisuudessa voi olla ainoastaan kunnan tai valtion omistama yhteisö.

    2. Poistot ja asuintalovaraukset ovat eri asia. Poistot ovat jälkikäteen tehtäviä tilinpäätöksen tasauskeinoja, ja normaali osa lukuisten yritysten arkea. Poistojen myötä vaikkapa 35 miljoonan euron korjauskulut voidaan tasata pidemmälle ajanjaksolle tilinpäätöksessä. Asuintalovaraus on eri asia kuin poistot. Asuintalovaraukset tehdään lain mukaan nimenomaan ENNEN kuin kuluja on tullut. Asuintalovarauksen kohdalla verovähennykset tehdään silloin kun asuintalovaraus tehdään, ja vastaavasti kulujen realisoitumishetkelllä verovähennyksiä ei sitten enää saa tehdä, kun ne on jo kerran verovähennetty. Asuintalovarauksia voi tehdä etukäteen kiinteistön käytöstä, huollosta ja korjausrakentamisesta sekä asuinrakennukseensa liittyvän tontin huollosta ja käytöstä aiheutuviin kuluihin.

      Asuintalovaraus on alunperin tarkoitettu tilinpäätöksen järjestelykeinoksi, jota hyödyntämällä on mahdollista säästää etukäteen tulevia remontteja varten ilman, että verottaja perii varautumisen takia ylijäämäiseksi tulevista tilinpäätöksistä veroja. Asuintalovarauksia saavan elinkeinotuloon tehdä sellaiset kiinteistön omistajat, jotka ovat nostaneetlainaa esim. aravalainana, asumisoikeustalolainana tai muuna asuintalovarausten verotusta koskevassa laissa säädettynä lainana. Asuintalovaraus on lain mukaan käytettävä kymmenen verovuoden kuluessa sen verovuoden päättymisestä, jolta toimitetussa verotuksessa asuintalovaraus on vähennetty. Näin asuintalovaraus on myös toiminut suurimmassa osassa taloyhtiöistä.

      Jos olen oikein ymmärtänyt, ongelma on siinä, että asuintalovaraus ei vaikuta vain verotukseen, vaan omakustannushintojen kautta se voi ilmeisesti vaikuttaa myös asuntojen vuokriin: kun asuintalovarauksia tehdään, ne alentavat tilinpäätöksen tulosta, jolloin asuintalovarauksia tehtäessä omakustannusvuokrien voidaan sallia olla korkeampia kuin mitä ne ilman asuintalovarausten tekemistä saisivat olla. Toinen ongelma liittyy rahan aika-arvoon, mikäli asuintalovarauksia hyödynnetään vuosikausia ennen kuin remontteja tehdään. Kassassa asuintalovarauksia ei varmaan ole kauheasti järkeä makuuttaa kiinteistön omistajan kannalta, vaan pääomille haettaneen parempaa tuottoa.

      Mitä muuten asuintalovarauksille nyt käy? Puretaanko asuintalovaraukset nyt sitten VVO:n muissa kiinteistöissä 10 verovuoden sisällä niiden aktivoimisesta, eli tapahtuuko tavallaan tulonsiirtoja VVO:n kiinteistöjen kesken?

  7. Tuettu asuntorakentaminen pitäisi lopettaa. Se vääristää rakentamisen kustannukset ja vuokratason. Siis nostaa hintoja.

  8. FY2:n kiima voi perustua väärään tietoon. Jos peruskorjaukseen kerätyt rahat ovat todellisuudessa jo käytetty ja ne ovat siirtyneet kiinteistöjen mukana, ei kaupassa ole mitään törkeää. Ainoastaan verovelka tehdyistä asuintalovarauksista on voinut jäädä myyjäyhtiöön. Ja Se on ostajan etu.
    Nimeämisen peruuttaminen ei nykyoloissa ole mikään rangaistus vaan monen yhtiön toive. Irtisanotut lainat voi helposti korvata markkinaehtoisella.
    Omaisuuden pakkosiirto kunnille tms tahoille olisi perustuslain vastainen toimenpide.

  9. Suorastaan mykistää VVO:n härskiys asiassa. Jotain joukkokannetta vetämään ja äkkiä.

  10. ”ongelma on siinä, että asuintalovaraus ei vaikuta vain verotukseen, vaan omakustannushintojen kautta se voi ilmeisesti vaikuttaa myös asuntojen vuokriin: kun asuintalovarauksia tehdään, ne alentavat tilinpäätöksen tulosta, jolloin asuintalovarauksia tehtäessä omakustannusvuokrien voidaan sallia olla korkeampia kuin mitä ne ilman asuintalovarausten tekemistä saisivat olla.”

    ——

    Asuintalovaraus on verotuksessa tehtävä tuloksentasauskeino. Varauksen voi tehdä, vaikka vuokrissa ei olisi kerätty yhtään senttiä tuleviin korjauksiin.
    Jos esim aravalaina lyhenee loppuajasta vaikka 7% vuodessa, voi verotuksessa tehdä kulukirjauksena enintään 4% poiston. Siten lainan lyhennys tuottaa kirjanpidollista voittoa tuon 7 ja 4:n erotuksen. Tästä seuraavan veron voi välttää tekemällä asuintalovarauksen.
    Voittoa voi syntyä myös rajoituksista vapautuneen talon myynnistä tai sellaisen kiinteistön vuokrauksesta.

    Omakustannusvuokraan hyväksyttävät menoerät on lueteltu laissa ja verovaraukset eivät sisälly vuokrissa perittäviin kustannuksiin. Varauksia eikä myöskään poistoja ei voi sisällyttää omakustannusvuokraan.

    1. Asuintalovarauksilla ei tosiaan aina ole kustannusvaikutuksia vuokriin, vaan asuintalovarauksia voi käyttää myös puhtaasti verosuunnittelukeinona. Mutta varauksia voi käyttää myös vuokrakustannusvaikutteisesti, mikäli niitä hyödynnetään perusparannuksiin varautumisen keinona. Edellisessä kommentissa väitetään:

      ”Omakustannusvuokraan hyväksyttävät menoerät on lueteltu laissa ja verovaraukset eivät sisälly vuokrissa perittäviin kustannuksiin. Varauksia eikä myöskään poistoja ei voi sisällyttää omakustannusvuokraan.”

      Sijoitetun pääoman tuottoa laskettaessa ei asuintalovarauksia saa huomioida, mutta kyllä varaukset voi tiettyjen ehtojen täyttyessä saada huomioitua myös sisällytettyä omakustannusvuokriin. Esimerkiksi Aravarajoituslaissa 7 §:ssä nimenomaan todetaan, että menot, jotka aiheutuvat ”kohtuullisisista varautumista” perusparannuksiin saa sisällyttää vuokriin jo ennen kuin kulut ovat realisoituneet:

      ”Vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen ohella aravavuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Tällaisia ovat menot, jotka aiheutuvat:

      2) kiinteistön ja rakennusten sekä asuntojen ylläpidosta ja hoidosta;
      3) kohtuullisesta varautumisesta perusparannuksiin ja 2 kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin”

      Tuossa aika selvästi sanotaan, että kohtuullisesta varautumisen perusparannuksiin saa huomioida (omakustannus)vuokrissa.

  11. ”3) kohtuullisesta varautumisesta perusparannuksiin ja 2 kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin”

    Tuossa aika selvästi sanotaan, että kohtuullisesta varautumisen perusparannuksiin saa huomioida (omakustannus)vuokrissa.”

    *********

    No eipä tämä tule yhtään selvemmäksi. Vuokriin voi kyllä sisällyttää säästöosuutta tuleviin peruskirjauksiin mutta Se on ihan eri asia kuin verotuksessa tehtävä asuintalovaraus.
    Jos vuokratalon laina lyhenee prosentin vuodessa niin yhtiö voi kuitenkin tehdä 4 prosentin poiston verotuksessa. Sillä jo tarvittaessa välttää vuokriin sisältyvästä säästöosuudesta kirjanpitoon syntyvän voiton ja tulos menee nollaan.
    Eli miten tämä verotuksessa tehtävä asuintalovaraus nyt liittyikään vuokranmääritykseen – varsinkin kun verotuksessa tehtävät kirjaukset eivät sisälly vuokranmääritykseen.

    Vuokrataloyhtiöön voi kertyä kirjanpidollista voittoa muistakin, kuin vuokrissa kerätyistä syistä. Ja tätä ei Rakennuslehden uutisoinnissa ole lainkaan otettu huomioon, vaan korjauksiin ennakolta kerätyt varat on virheellisesti samaistettu verotuksessa tehtävään asuintalovaraukseen. Jopa talousvaikeuksissa kamppailevat Pohjois-Suomen aravataloyhtiöt voivat joutua tekemään asuintalovarauksia kirjanpidossaan vaikka eivät ole keränneet ennakolta yhtään tuleviin korjauksiin.

    1. ”Vuokriin voi kyllä sisällyttää säästöosuutta tuleviin peruskirjauksiin mutta Se on ihan eri asia kuin verotuksessa tehtävä asuintalovaraus.”

      Olen samaa mieltä siitä, että asuintalovarausten määriä ei voi suoraan samaistaa siihen, paljonko varoja on tulevia korjauksia varten oikeasti kerätty, koska asuintalovaraukset voivat suuruudeltaan poiketa tosiasiassa kerättyjen korjausvarojen määristä.

      Eri mieltä olen puolestaan siitä, tulisiko näiden silti olla ”ihan eri asia”. Jos seurataan lainsäädäntöä ja lakien tulkintaan hallituksen esityksissä annettuja tarkennuksia, verotuksessa tehtävien asuintalovarausten pitäisi kai yleensä liittyä aika olennaisestikin juuri rahojen ennalta keräämisiin. Lainsäätäjä on kyllä tunnustanut mahdollisuuden käyttää asuintalovarauksia verosuunnittelun työkaluna, mutta myös ilmaissut, että asuintalovarauksia ei ole tarkoitus sallia silloin, jos niitä oltaisiin tekemässä lähinnä vain verotussyistä. Kirjanpitolaki puolestaan kieltää asuintalovarausten käytön sellaisissa tilanteissa, joissa mitään verovaikutuksia ei olisi.

      Alla on joitakin sitaatteja hallituksen esityksestä 223/1994 vp asuintalovarauksesta verotuksessa annetun lain muuttamisesta, josta ilmenee, millaisissa tilanteissa lainsäätäjän tarkoituksen mukaan asuintalovarauksia saa käyttää:

      ”… asuntoyhteisöillä, on mahdollisuus kerätä varoja tulevia korjauksia ja uudistuksia varten ilman veroseuraamuksia muodostamaila kirjanpidossaan verotuksessa vähennyskelpoisen asuintalovarauksen, jota voidaan myöhempinä vuosina käyttää asuinrakennuksen rakentamiseen, korjaamiseen, huoltoon ja käyttöön sekä tontin huollosta ja käytöstä aiheutuneiden vuosimenojen tai aktivoitavien menojen kattamiseen.”

      ”Asuintalovarauksella voidaan poistaa ainakin osittain se veroseuraamus, joka aiheutuu siitä, että menot syntyvät usein huomattavasti ennen tuloja.”

      ”Asuintalovaraus on luonteeltaan toisaalta keino edistää asuntoyhteisöjen etukäteissäästämistä toisaalta toimia tuloksentasauskeinona. Koska tuloksentasausvarauksen tekomahdollisuudet poistuivat yhteisöiltä vastikään toteutetun pääomaverouudistuksen yhteydessä, ei ole enää perusteltua myöntää asuintalovarausta verovelvolliselle, jolla varaus palvelee lähinnä jälkimmäistä tarkoitusta.”

      Lain valmisteluaineistot eivät ole toki yhtä sitovia kuin itse laki.
      Asia voi kuitenkin olla käytännössä niin kuin totesit, eli että jotkut verovelvolliset saattavat käytännössä harrastaa juurikin sellaista toimintaa, jossa asuintalovaraukset ovat erkaantuneet tosiasiallisesta etukäteissäästämisestä. Ihmiset ja organisaatiot eivät aina käytännössä toimi niin kuin lainsäätäjä on suunnitellut.

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi