Talous Rakennuslehti 13 kommenttia

”Epäonnistunut ja eettisesti kyseenalainen” ­– Ojankoski tyrmää Elli Aaltosen ehdotuksen

Vuokrasääntely korjaustoimintaa rajoittamalla olisi kyseenalaista, arvioi VAV Asunnot oyn toimitusjohtaja Teija Ojankoski Helsingin Sanomien mielipidekirjoituksessa.

 

”Ehdotus vuokrasääntelystä korjaustoimintaa rajoittamalla on taloudellisilta tavoitteiltaan epäonnistunut ja eettisesti kyseenalainen”, Ojankoski toteaa.

Kansaneläkelaitoksen eli Kelan tuore pääjohtaja Elli Aaltonen ehdotti, että valtion tukemissa vuokra-asunnoissa otettaisiin käyttöön asteittainen vuokrasääntely. Hän myös esitti, että vuokrataloyhtiöt eivät saisi kerätä vuokrissa korjausrahaa eli varautua etukäteen remontteihin.

Valtion tukemia vuokra-asuntoja on noin 375 000, joista kuntien omistuksessa on Ojankosken mukaan noin kolme neljäsosaa. Asuntoja koskee jo valvottu omakustannusvuokra ja korjauksiin varautumista rajoitetaan.

Mikäli näiden asuntojen korjauksiin varautumista entisestään tiukennettaisiin, sillä olisi pitkällä aikavälillä ainakin kahtalaisia seurauksia.

Ensiksikin näissä asuu kaikkein pienituloisin ja vähävaraisin väestö. Pieni osa nauttii ­asumisesta hyväkuntoisissa kiinteistöissä, mutta suurin osa asuttaa vanhenevaa ja kunnoltaan heikkenevää talokantaa, jota ei ole varaa korjata lainkaan siinä laajuudessa kuin pitäisi.

Korjausvelkaa on eri syistä paljon – pahimmillaan jopa tuhansia euroja neliötä kohden. Näin on Ojankosken mukaan kaikkialla maassa, myös pääkaupunkiseudulla.

”Jos edes nykyisiä korjauksia ei voida ­toteuttaa, kiinteistöt rapistuvat kiivaalla tahdilla”, Ojankoski arvioi.

”Pian asukkaiden taloudellinen köyhyys laajenisi myös kurjiksi asuinoloiksi. 20 vuoden päästä meillä olisi köyhäin­taloissa asuva kurjalisto.”

”Toiseksi kyse on yhteiskunnan tuella tuotetusta omaisuudesta, jossa on kiinni miljardeja euroja. Mikäli tämän asunto­kannan – joka siis pääosin on kuntayhtiöiden omistuksessa – korjaamista entisestään rajoitettaisiin, kuntien omaisuuden ­arvo heikkenisi nopeasti”, Ojankoski lisää.

Samalla Ojankosken mukaan mitätöityisi kiinteistöjen vakuusarvo valtion myöntämien tai takaamien lainojen vakuutena. Tämä olisi hänen mielestään edesvastuutonta yhteiskunnan varojen haaskausta – puhumattakaan pitkän aikavälin kielteisistä ­sosiaalisista, taloudellisista ja ympäristöllisistä vaikutuksista.

”Aaltonen esitti korjausten rahoitusratkaisuksi erillistä rahastoa tai valtion budjettia. Kestäisikö valtion talous tämän”, Ojankoski kysyy.

Keskustelu artikkelista: 13 kommenttia

  • ei onneksi vantaalainen

    Tottakai tuollaisen kunnan omistaman yhtiön toimari jo virkansa puolesta kuuluu vastustaa vuokrasäännöstelyä = korotuksia. Pitäähän tuollaisten yhtiöiden jättihallintojen jatkuvat kokous-ym.palkkioiden korotukset jostain kerätä. Kävin vilkaisemassa ko. yhtiön hallintoa. Hallituksessakin istui varsinaisia jäsenia 15 kpl + varamiehet. Toteutusorganisaatiokin pullisteli johtajia ja päälliköitä.
    Tällaisten valtion, kuntien ja ammattiyhdistysten omistamien kiinteistöyhtiöiden tuotot ovat olleet varsin hyvät johtuen korkeista vuokrista, jotka me kaikki veronmaksajat maksavat erilaisten tukien ja verovähennysten kautta. Jollain konstilla tuo järjestelmä tulisi saada purettua, siinäpä uudelle Kelan pääjohtajalle onkin haastetta . Poliittisesti taitaa olla ylivoimainen tehtävä kun usein ne päättävät poliitikot istuvatkin juuri noissa hallituksissa nostamassa niitä palkkioita.

    Vastaa
    • Ei onneksi vantaalaiselta meni puurot ja vellit sekaisin.

      1) Valtion tukemassa vuokra-asuntokannassa vuokrat ovat jo säännöstellyt, tai oikeammin säännellyt. Vuokrien määrittelemistä koskeva sääntely löytyy arava- ja korkotukilaeista ja asetuksista. Lisää sääntelyä saadaan, jos valtiovalta viisaudessaan ryhtyy sääntelemään uudisrakentamisessa, ylläpidossa ja peruskorjauksissa käytettävien hyödykkeiden tarjoajien hintoja.

      2) ”… toteutusorganisaatiokin pullisteli johtajia ja päälliköitä.” Jäi varmaan huomaamatta, että he ovat juurikin niitä, jotka alan ja oman yhtiön rakennuskannan tuntevina kilpailuttavat em. uudisrakentamisessa, ylläpidossa ja peruskorjauksissa käytettävät toimijat tarjouksineen. Ne kun on ulkoistettu ja em. lakien mukaan kilpailutettava niin, että vuokriin vaikuttavat hankinnat hintoineen ovat mahdollisimman alhaiset (=osa sääntelyä).

      3) ”Tällaisten valtion, kuntien ja ammattiyhdistysten omistamien kiinteistöyhtiöiden tuotot ovat olleet varsin hyvät…” Valtioneuvoston asetuksella (1371/2016) on säädetty, että omalle sijoitetulle pääomalle saa nostaa 4 %:n tuotto-osuuden. Moni kunta on päättänyt olla nostamatta omistamastaan vuokrataloyhtiöstä tuotto-osuutta, jotkut kunnat nostavat jonkun prosentin, joka ei suuresti vuokriin vaikuta. Ay-liikkeen omistamien kiinteistöyhtiöiden tuotot olivat varsin alhaiset ja siten eettisesti kestävät, kunnes omistajapohjia laajennettiin ja yhtiöihin tuli omistajiksi eläkevakuutusyhteisöt ja ulkomaiset omistajat.

      Jos olen ymmärtänyt oikein, niin VAV:n ja monen muun kunnan vuokrataloissa hallitusten / johtokuntien jäsenten palkkiot ovat samat kuin luottamushenkilöillä yleensä, alle 300 euroa/kokous. Kokouksia on tarpeen mukaan eli ei läheskään joka kuukausi.

      Olisi kuvitellut, että Kelan pääjohtajan tasoinen henkilö olisi konsultoinut ensin ARA:n ylijohtajaa, ennen suunsa avaamista.

      Vastaa
  • Olen kyllä samaa mieltä, että korjausrahaan puuttumalla vain huononnetaan asuntojen kuntoa. Toisaalta korjausrahaan varautumisessa pitäisi olla joku yläraja, joka nykyisissä ohjeissa onkin.
    Sitä ihmettelen kuitenkin miksi Aaltonen laittaisi vuokrasääntelyn vain ARA-asuntojen osalle. Mitä järkeä siinä on. Eikö pitäisi olla niin, että asumistukea saisi vain asuntoihin, jotka ovat vuokrasääntelyn piirissä? Eli jos VVO haluaa, että heidän asuntoihin saa asumistukea, pitäisi asunnot panna vuokrasääntelyn piiriin. Tai jos vain ARA-asunnot ovat vuokrasääntelyn piirissä, silloin vain ARA-asuntoihin saisi asumistukea. Asumistukimenot ovat juuri siitä syystä karanneet käsistä, että tukea saa kaikkein kalliimpiinkin asuntoihin.

    Vastaa
  • ”Eikö pitäisi olla niin, että asumistukea saisi vain asuntoihin, jotka ovat vuokrasääntelyn piirissä”

    Ei. Se tulisi hyvin kalliiksi. Vuokrasäännöstelyn piirissä kun ovat vain sellaiset asunnot, jotka ovat saaneet valtiontukea. Ja valtiontuen jakamisen yksi keskeinen tausta-ajatus on ollut kuvitelma, että näin toimien vältetään asumistukimenoja. Lopputuloksena on se, että nyt sekä tuetuissa että tukemattomissa asunnoissa vuokrat tuppaavat ylittämään asumistuen enimmäisrajat. Tai toisin sanoen: ihmiset yleensä muuttavat aina sen kokoluokan asuntoon, joka hieman ylittää heille sallitun tukirajamäärän. Jos asunto halpenee vaikkapa ARA-tukien myötä, sitten on varaa ottaa hiukan isompi asunto. Ja lopputulos on yhteiskunnan kustannuksille taas sama.

    Sitä en ymmärrä, mihin VAV Oy:n väite siitä, että ”ei ole varaa korjata lainkaan siinä laajuudessa kuin pitäisi” oikein perustuu. Viime vahvistetulla tilikaudella VAV Oy:n liikevoittoprosentti oli 34 %. Liikevaihtoa oli 88,6 miljoonan euron liikevaihdolla ja tilikauden tulos oli 18,4 miljoonaa euroa. Toisin sanoen vuokrista aika merkittävä prosenttiosuus käytettiin voiton tekemiseen.

    Miksei edes kaupungin oma vuokrataloyhtiö tarjoa kohtuuhintaisia asuntoja, vaan tekee noin suuria voittoja asunnoillaan?

    Vastaa
    • ”Vuokrasäännöstelyn piirissä kun ovat vain sellaiset asunnot, jotka ovat saaneet valtiontukea”
      Nythän mitkään asunnot eivät ole vuokrasääntelyn piirissä. Kelan uusi johtaja on ehdottanut, että ARA-asunnot pantaisiin sääntelyn piiriin.
      Minä taas ehdotan, että jos vuokrasääntely tulee, asumistukea saisi vain sääntelyn piirissä olevaan asuntoon.

      Vastaa
    • Tuloksesta maksetaan velat.

      Vastaa
      • Ei ihan noin…siis välttämättä. Ennen tulosta on jo vähennetty suunnitelman mukaiset poistot ja poistoilla lyhennetään lainoja. Se mihin voitto/tulos käytetään riippuu hallituksen esityksestä ja yhtiökokouksen päätöksestä. Normaalia lienee, että osa jaetaan osinkona omistajille ja osa kirjataan voittovarojen lisäykseksi. Toki ylimääräisiä lyhennyksiäkin on mahdollista tehdä.

        Vastaa
        • Riittääkö poistojen mukaiset lyhennykset ARA lainojen osalta ?
          Ja tavalliseen ARA kohteeseen tarvitaan omistajan omarahoitusosio joka tulee vuokrayhtiön tuloksesta tai omistajan kassasta (kaupunki). Erikoiskohteisiin saanee vieläkin valtion avustuksia.
          Vantaahan voisi kokeilla mallia jossa vuokrayhtiö tekee nollatuloksen ja aina kun tehdään uudiskohde kerätään veronmaksajilta omarahoitusosuus veroina.
          Tällöin uusien vuokra-asuntojen omarahoitusosuus saataisiin jaettua tasaisesti kuntalaisten kesken eikä pelkästään jo kaupungin vuokra-asunnoissa asuville.
          Jos kaikki ovat tyytyväisä saman mallin voisi siirtää peruskorjauksiin.

          Vastaa
    • Oletteko ihan varmat siitä, että VAV tai joku muukaan KUNNAN yhtiö kerää voittoja jakaakseen ne sille ainoalle omistajalle eli kunnalle? Ensinäkin omalle pääomalle maksettava tuotto-osuus on ”säännöstelty” sekin valtioneuvoston asetuksessa, nyt 4 %. Toiseksi – millä ihmeen konstilla yhtiö keräisi uudisrakentamisessa tarvittavan oman pääaoman jollei vuokrissa?

      Jokainen vuokrataloyhtiö tarvitsee uutta rakennuskantaa puskuriksi tasoittamaan vanhan kannan kallista peruskorjaustarvetta. Jokaista uudisrakennushanketta kohti on oltava omapääoma koottuna ennen kuin korkotukilainaa voi ryhtyä kilpailuttamaan ja ennen kuin korkotuen saa.

      Vastaa
      • Edellisessä omapääoma = omarahoitusosuus.

        Vastaa
      • ”Oletteko ihan varmat siitä, että VAV tai joku muukaan KUNNAN yhtiö kerää voittoja jakaakseen ne sille ainoalle omistajalle eli kunnalle?”

        Ei kai kukaan ole väittänyt kuntien asuntoyhtiöiden keräävän voittoja jakaakseen ne omistajalleen. Vav juurikin rahoittaa tuloksellaan uusia investointeja. Jonkin verran kaupunki nostaa tuloja Vavista ulos kaupunkin asuntolainarahaston kautta (joka teki viimeksi vahvistettuna tilivuonna 1,7 miljoonan euron voiton, mikä puolestaan jätettiin asuntolainarahastoon), mutta selvästi suurin osa voitoista jätetään yhtiöön.

        Mutta kysymys on se, että tulisiko kaupungin vuokrataloyhtiöiden pyrkiä tarjoamaan kohtuuhintaisia asuntoja, vai pyrkiä veloittamaan asunnoista sen verran korkeaa hintaa, että se yhtiölle jää olemassaolevaan asuntokantaansa liittyvien menojen jälkeen vielä sen verran hyvin tulostakin, että se pystyy rahoittamaan vuosittain paljon uudisrakentamistakin. Pointtini on se, että kaupunkien vuokra-asuntoyhtiöt ovat aika jännitteisessä tilassa, koska toisaalta niiltä odotettaisiin kohtuuhintaista asuntoa ja toisaalta isoja voittoja. Joitain vuosia sitten tavoitteena oli kohtuuhintaisuus, mutta viime vuosina tilinpäätöstietojen perusteella moni kaupungin vuokra-asuntoyhtiö on alkanut kerryttää melkoisia voittoja.

        Mitä tulee valtioneuvoston asetuksessa määriteltyihin tuottoihin, niin asetus määrää tuotoille vain ylärajan. Perinteisesti kunnat tyytyivät omien asuntoyhtiöidensä osalta alempaan tuottoon kuin mitä laki salli, koska ne aiemmin pyrkivät yleishyödyllisyyteen ja kohtuuhintaisiin asuntoihin. Nyt suunta on muuttunut. Esim. Vav Asunnot Oy:n tuloskehitys viimeisen viiden vuoden osalta näyttää siltä, että viivan alle on alettu kerryttää rahaa aivan eri malliin kuin aiemmin. Asia ilmenee esimerkiksi katsomalla tilikausien tuloksia viime vuosilta (suluissa liikevoittoprosentit):

        2011:-410 000€ (18,6%)
        2012: +120 000€ (22,9%)
        2013: +8 590 286€ (27,1%)
        2014: +11 833 437€ (28,4%)
        2015: +18 387 254€ (33,9%)

        Vastaa
        • Tutkipa mikä on ollut korkokehitys tuona samana aikana. Tuloksen parantumisesta melkoinen osa selittyy pelkästään sieltä. Eli sitä tulosta viivan alle ei ole kerrytetty, vaan sitä on kertynyt VAV:n toimista huolimatta. Tulosta saisi tietysti huonommaksi laskemalla vuokria, mutta kun ne korot voivat vielä nopeasti noustakin, ei siinä ole mieltä. Tulee vielä aika, että kaikkien vastaavien yhtiöiden tulokset heikkenevät korkojen nousun myötä. Silloin ei VVO:kaan jakele miljoonaosinkoja. Parempi siis VAV:n antaa nyt tehdä jonkinlaista tulosta, että on pelivaraa tuleville laihoille vuosille.

          Vastaa
  • Kaupungin yhtiö tekee sitä, mihin omistaja eli kaupunki sen velvoittaa: rakennuttaa asuntoja. Mielestäni on erinomainen asia, että VAVilla on rahkeita uudistuotantoon. Vantaalla tarvitaan kaikenlaisia asuntoja ja palveluvaltaisen elinkeinorakenteen vuoksi pienituloisille etenkin valtion tukemia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja.

    Nyt, kun kehärata on valmis ja asemille on kaavoitettu asuntoja, niin surkeaa olisi, jos VAVin tahti olisi entinen: laman, taantuman tai miksi sitä haluaa nimetä, alkaessa vuosittain ei tullut yhtään uutta tai 1-2 uudiskohdetta. VAV rakennuttaa myös erityisasuntoja, palvelutaloja ja taloja mielenterveys- ja päihdekuntoutujille. Ja parempi olisi, jos VAVilla olisi antaa asuntoja asunnottomille eikä kaupunki maksaisi niistä Baronalle ja vastaaville.

    VAVin keskivuokra lienee 11-12 €/m2/kk , ja joka tapauksessa vuokrat keskimäärin pienemmät kuin vapaarahoitteisissa asunnoissa Vantaalla.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia