Kiinteistöliiton kustantama historiateos ”Kansan osake. Suomalaisen asunto-osakeyhtiön vaiheet” julkaistiin tänään 9.2.2017. Teoksen ovat kirjoittaneet Esko Nurmi, Laura Puro ja Martti Lujanen.
Asunto-osakeyhtiömalli syntyi 1800-luvun puolivälissä, jolloin Suomi teollistui ja kaupungistui samanaikaisesti. Teollistumisen myötä osakeyhtiömalli levisi myös Suomessa, mikä loi pohjaa myös asuntojen rakennuttamiselle osakeyhtiömallilla.
Kasvavan työväestön siirtyessä kaupunkeihin tarvittiin runsaasti uusia asuntoja. Ensimmäiset osakeyhtiömuotoiset talot olivat vuokrakasarmeja 1800-luvun puolivälissä. 1880-luvulla alkoi syntyä kerrostaloja, joissa asukkaat tulivat omistajiksi.
Huutava asuntopula synnytti mallin
Esko Nurmen mukaan asunto-osakeyhtiötä ei keksitty, vaan se oli tietyssä ajankohdassa kypsynyt sosiaalisten ja taloudellisten olosuhteiden tulos.
Suomi oli vielä 1800 luvun lopulla kehitysmaa. Teollistuminen käynnistyi 1860- ja 1970-luvuilla. Sitä myöten käynnistyi myös kaupungistuminen, jälkijunassa moneen muuhun maahan verrattuna.
”Asuntoyhtiömalliin enemmän tai vähemmän ajauduttiin, se oli vastaus ja käytännön ratkaisu huutavaan asuntopulaan. Asuntopolitiikka tuli vasta jälleenrakennuskaudella”, Nurmi sanoo.
Keskiluokka otti asunto-osakeyhtiömuodon vähitellen omakseen. Kehitys oli kuitenkin hidasta – vielä 1930-luvulla suuri enemmistö kaupunkien ja kauppaloiden väestöstä asui vuokralla, yhteiskuntaluokasta riippumatta.
Köyhä Suomi tarvitsi asukkaiden rahoja
Ruotsissa yleistyi osuuskunta-asuminen, mutta Suomen valtiolla ei ollut varoja asuntorakentamiseen sijoittamiseen. Suomen asunto-osakeyhtiön ja omistusasumisen historiaa selittääkin merkittävästi se, että pääomaköyhässä Suomessa piti kerätä kansalaisilta varoja asuntorakentamiseen.
Hyvin käynnistynyt asuntotuotanto katkesi ensimmäiseen maailmansotaan ja rajuun inflaatioon. Rakentajat jäivät turhaan odottamaan, että deflaation olisi pudottanut hinnat sotaa edeltävälle tasolle.
Ensimmäinen asunto-osakeyhtiölaki tuli vuonna 1926.
1930 luvulla puhuttiin jo asukkaiden paosta asunto-osakeyhtiötaloista. Vuosikymmenen loppu oli kuitenkin gryndituotannon kulta-aikaa. Asuntorakentaminen etääntyi ajatuksesta, jonka mukaan asunnon tarvitsijat perustivat yhtiön ja hallinnoivat sitä.
Gryndaukseen kohdistunut kritiikki teki tilausta yleishyödylliselle rakentamiselle, ja johti muun muassa Saton ja Hakan perustamiseen.
Omistusaravia asunto-osakeyhtiömallilla
Laura Puron mukaan asuntopula johti Aravan perustamiseen vuonna 1949, ja sosiaalisen asuntotuotannon käynnistämiseen kaupungeissa. Valtio ryhtyi pääomittamaan asuntohankkeita. Iso osa asunnoista meni 1950-luvulla koulutetulle väestölle.
Arava-lainoituksen ja asuntosäästämisen yhteisvaikutuksena kodinomistus kasvoi Puron mukaan rajusti neljässä vuosikymmenessä. 1950-luvulla alle 30 prosenttia kaupunkilaisista asuin omistusasunnossa, mutta 1980-luvulla osuus oli kasvanut lähes 70 prosenttiin.
Asunto-osakeyhtiömuotoisia omistusaravia rakennettiin ensimmäisen 40 vuoden aikana lähes 250 000.
”Suomalainen asunto-osakeyhtiömalli on hajauttanut omistusta eri yhteiskuntaluokkiin ja toiminut yhteiskuntaa vakauttavana tekijänä”, Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen korostaa.
Miksi asunto-osakeyhtiö ei kelpaa vientituotteeksi?
Asunto-osakeyhtiö on kansainvälisesti harvinainen malli. Monet Keski-Euroopan kaupunkien kerrostaloista ovat olleet perinteisesti vuokrataloja, mikä on tarkoittanut myös asunto-omistuksen keskittymistä.
Maailmalla olevien omistuskerrostalojen hallitseva malli kulkee nimellä condominium. Siinä kerrostalon yksittäiset asunnot ovat kiinteistöjä, ja yhteistä omaisuutta kuten porraskäytäviä ja julkisivuja hallinnoidan yhdistyksen kautta.
Kansainvälisiin malleihin perehtyneen Martti Lujasen mukaan condominium-mallin ongelma on, että yhteiset tilat jäävät usein hoitamatta ja tarvittavat korjaukset tekemättä. Kärjistynein ongelma on Venäjällä.
Asunto-osakeyhtiössä myös kiinteistön yhteisistä tiloista huolehditaan systemaattisesti.
Miksi suomalaisten ihastelema asunto-osakeyhtiömalli ei ole juurikaan levinnyt maailmalla? Lujasen mukaan yksi syy on, että asuntojen yhteisomistusta vieroksutaan. Asuntojen ostajat pelkäävät, että jotkut asunto-osakeyhtiön osakkaat jättävät vastikkeensa maksamatta, ja toisen huono taloudenpito aiheuttaa oman omaisuuden menettämisen.
Rahoitusneuvos Matti Inha muistelee, miten suomalaiset aikoivat viedä innolla asunto-osakeyhtiömallia vapautuneeseen Viroon. Juuri sosialismista vapautuneessa naapurissa kuitenkin torjuttiin asuntojen yhteisomistus jyrkästi.
Suomessa on 88 000 asunto-osakeyhtiötä. Niissä on lähes 1,5 miljoonaa asuntoa ja 2,6 miljoonaa asukasta.
Kirja on luettavissa sähköisesti Kiinteistöliiton verkkosivuilla osoitteessa www.kiinteistoliitto.fi
Tätä artikkelia on kommentoitu kerran
Yksi vastaus artikkeliin “Vuokrakasarmeista suomalaiseksi menestystuotteeksi”
Monessa muussa maassa on päädytty vähemmän toimiviin ratkaisuihin. Well done Finland !