Kiinteistöt Mikko Kortelainen 3 kommenttia

Taloyhtiölle voi tulla allianssimallissa iso lisälasku, jos urakoitsija ylittää budjetin

Putkiremontissa pitää valita menetelmän lisäksi urakkamuoto. Helsingin Sanomat selvitti, mitä eroja putkiremontin urakkamuodoissa on.

Fira sai julkisuutta kahden viikon putkiremontillaan.

Teksti: Sami Takala, Päivi Huotari / HS

Allianssimallilla tehty putkiremonttikokeilu on saanut julkisuudessa paljon huomiota. Rakennusyhtiö Fira esitteli viime marraskuussa ”kahden viikon” putkiremonttiaan. Se tehtiin Helsingin Roihuvuoressa pienessä, vain 19 asunnon taloyhtiössä.

Markkinoinnissaan Fira venytti aika- ja valmiuskäsityksiä, kuten HS jo marraskuussa kertoi. Oikeasti linjasaneerausta ei tehty kahdessa viikossa, vaan asukkaat joutuivat asumaan jonkinlaisen remontin keskellä elokuusta marraskuulle. Suunnittelu alkoi toukokuussa.

HS vertaili nopeita putkiremontteja marraskuussa näin.

Putkiremontissa ei muutenkaan kannata tuijottaa vain yksittäisen huoneiston vesikatkoa, vaan tarkastella koko taloyhtiön saneerausta suunnittelusta lopputarkastuksiin. Eikä pöly laskeudu ja melu vaimene välttämättä silloinkaan.

Sopiiko allianssi taloyhtiöille?

Mallia on Suomessa käytetty lähinnä julkisiin rakennuksiin ja teihin liittyvissä urakoissa.

HS:n haastattelemista asiantuntijoista suurin osa ei suosittelisi allianssia urakkamuodoksi taloyhtiön putkiremonttiin.

Siinä taloyhtiö jakaa riskit urakoitsijan kanssa. Siksi se vaatii taloyhtiön edustajilta enemmän ammattitaitoa kuin perinteinen urakkamuoto eli kokonaisurakka.

Kiinteistöliitto Uusimaan lvi-asiantuntija Arto Kemppainen pitää allianssia ”erittäin hyvänä liiketoimintamallina”. ”Jos urakoitsija tekee virheenä, myös tilaaja joutuu maksumieheksi.”

Allianssimallissa urakoitsijan sanktio rajautuu urakkapalkkion menettämiseen. Muu osuus mahdollisesta lisälaskusta jää taloyhtiölle.

Koska kokemuksia on vasta vähän, on vaikea arvioida, kuinka todennäköinen uhka taloyhtiöille on saada iso lisälasku. Riski on kuitenkin olemassa, jos vaikka laadunvarmistus on huono.

”Esimerkiksi virheellisesti tehdyistä vedeneristyksistä voi aiheutua vuotoja, joiden kustannuksista ei vastaa edes vakuutusyhtiö”, Kemppainen sanoo.

Urakkamuodoista kirjoja kirjoittaneen tekniikan tohtorin Juha Salmisen mielestä allianssi ei ole epäreilu taloyhtiölle. Salminen on rakennusliike Constin ­kehitysjohtaja.

”Allianssissa jaetaan riskejä pitemmälle kuin muissa malleissa, mutta perusajatus on ehkäistä riskien toteutuminen.”

Hänen mukaansa riski menettää kate on riittävä kannuste urakoitsijalle viedä hanke läpi yhdessä sovitun budjetin mukaisesti. ”Tilaaja kantaa taloudellista riskiä kaikissa toteutusmuodoissa.”

Valtaosa putkiremonteista kokonaisurakkana

Isännöintiliiton putkiremonttibarometrin ja Kiinteistöliiton selvityksen mukaan taloyhtiöt toteuttavat 90 prosenttia putkiremonteista perinteisenä kokonaisurakkana. Kymmenisen prosenttia on suunnittele ja rakenna -urakkoja ja muutama prosentti muita urakkamuotoja.

Kokonaisurakka on suosittu, koska siitä on eniten käytännön kokemusta ja yleiset sopimusehdot. Allianssissa selkeitä pelisääntöjä ei vielä ole.

Allianssi on saanut alkunsa Pohjanmeren öljynporauslauttojen rakentamisesta. Infra-alalla allianssia alettiin soveltaa ensimmäisenä Australiassa 1990-luvun lopulla, kun vaativat projektit päättyivät usein osapuolien riitelyyn oikeudessa.

Suomessa Liikennevirasto aloitti ensimmäisen pilottihankkeen 2010.

Juttua varten haastateltu myös Tampereen teknillisen yliopiston rakennustuotannon ohjauksen professori Arto Saarta ja Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virtaa.

Näin urakkamuodot eroavat toisistaan

  1. Kokonaisurakka

Kokonaisurakassa taloyhtiö teettää suunnitelmat, joiden perusteella se kilpailuttaa urakoitsijat tekemään työt.

Kokonaisurakka on selkeä, koska siinä taloyhtiö tekee urakkasopimuksen vain yhden urakoitsijan kanssa. Mahdolliset aliurakoitsijat hankkii pää­urakoitsija.

Taloyhtiö vastaa hankkeen suunnitelmista ja pääurakoitsija omasta ja alihankkijoidensa työstä. Urakoitsijan takuu on voimassa lähtökohtaisesti kaksi vuotta.

Suunnitelmat täytyy tehdä huolellisesti. Jos taloyhtiö ­haluaa hankkeen aikana tehdä muutoksia suunnitelmiin tai rakenteista paljastuu esimerkiksi kosteusvaurio, urakoitsija laskuttaa tarvittavat toimenpiteet lisätöinä.

Plussat:

+ Selkeät sopimukset

+ Tekijöitä on paljon

+ Tarjousten vertailu on yksinkertaista

Miinukset:

– Hanke etenee hitaasti

– Tilaajan vastuu suunnitteluvirheistä

– Innovaatiot jäävät helposti suunnitelmien ulkopuolelle

  1. Jaettu urakka

Jaettu urakka eli alisteinen sivu-urakka muistuttaa kokonais­urakkaa, mutta siinä taloyhtiö kilpailuttaa pääurakoitsijan lisäksi sivu-urakoitsijat ja tekee kaikkien kanssa omat sopimukset.

Taloyhtiö vastaa suunnitelmista ja pääurakoitsija omasta ja alihankkijoidensa toteutuksesta. Sivu-urakoitsijoista vastaa taloyhtiö. Pääurakoitsija koordinoi hankkeen toteutusta.

Jaetun urakan edut tulevat rahallisesti isossa korjauksessa, jossa taloyhtiö tekee myös muita kuin putkikorjauksia, esimerkiksi julkisivu- ja parvekekorjauksia. Tämän tyyppisiä hankkeita ei ole juuri tehty taloyhtiöissä.

Plussat:

+ Urakoitsijoita voidaan kilpailuttaa enemmän

+ Taloyhtiö valitsee sekä pää- että sivu-urakoitsijat

+ Kokonaisurakkaa halvempi

Miinukset:

– Työläs taloyhtiölle

– Rakennustöiden koordinointi ongelmallista

– Hidas, koska suunnittelua ja toteutusta ei voida juuri limittää

  1. Suunnittele ja rakenna -urakka

SR-urakassa urakoitsija vastaa sekä hankkeen suunnitelmista että toteutuksesta. Urakoitsija voi tarjota taloyhtiölle valmiita konseptejaan.

SR-urakka voi olla kustannustehokas, mutta tarjousten vertailu on vaikeampaa ja taloyhtiön vaikutusmahdollisuudet suunnitelmien sisältöön rajallisempaa kuin kokonaisurakassa. Taloyhtiön pitää olla hereillä, jotta se pystyy ohjaamaan suunnittelua ja rakentamista siihen suuntaan kuin on sovittu.

Mallia kutsutaan myös kokonaisvastuu-urakaksi (KVR) ja suunnittele ja toteuta -urakaksi (ST).

Plussat:

+ Hanke etenee nopeasti

+ Urakoitsijalla on kokonaisurakkaa laajempi vastuu

+ Urakoitsija voi hyödyntää erityisosaamistaan

Miinukset:

– Vähän tekijöitä, vähän tarjouksia

– Tarjousten vertailu on hankalaa, koska ratkaisut vaihtelevat

– Vaatii taloyhtiöltä aktiivisuutta muun muassa valvonnassa

  1. Allianssi

Allianssi on yksi yhteisvastuumuodoista. Siinä taloyhtiö ja urakoitsija vastaavat yhdessä suunnitelmista, työstä ja riskeistä, eli taloyhtiö voi joutua maksamaan urakoitsijan tekemistä virheistä.

Vielä ei ole kokemusta, miten vastuut käytännössä jakautuvat. Yhteisvastuu-urakat ovat taloyhtiön näkökulmasta myös raskaita ja hankalia: ne vaativat taloyhtiöltä ammattitaitoa, ymmärrystä ja halua osallistua hankkeen suunnitteluun, toteuttamiseen ja kehittämiseen.

Allianssi voi sopia monimutkaiseen hankkeeseen, joka sisältää putkiremontin lisäksi esimerkiksi julkisivun ja vesikaton uusimisen ja lisäkerrosten rakentamista.

Plussat:

+ Yhteiset tavoitteet

+ Huomio kohdistuu riskien hallintaan, ei vastuun pallotteluun

+ Yhteinen suunnittelu auttaa pysymään urakan tavoitehinnassa

Miinukset:

– Vain vähän kokemusta taloyhtiöistä

– Vaatii taloyhtiöltä aikaa ja osaamista

– Urakoitsijan sanktio rajautuu urakkapalkkion menettämiseen

Keskustelu artikkelista: 3 kommenttia

  • Juha Ryynänen

    Allianssisopimus on kaupalliselta malliltaan loppujen lopuksi variaatio vanhasta tutusta tavoitehintaurakasta, joka puolestaan on variaatio laskutyöurakasta. Tilaajan kustannusriski on siten allianssiurakassa lähtökohtaisesti suurempi kuin kokonaishintaurakassa. Jos urakka on selväpiirteinen ja suunnitelmat ovat valmiit, tilaajan ei kannata valita allianssimallia. Useimpien asunto-osakeyhtiöiden kohdalla voidaan kysyä, onko urakka todella aidosti niin ihmeellinen, että se on tarpeen toteuttaa allianssimallilla. Jos urakkakokonaisuus ei ole vielä muotoutunut ja suunnitelmat ovat kesken, allianssisopimus voi vähentää riskiä muutostöistä ja lisätöistä, jotka kokonaishintaurakassa nostavat usein kokonaishintaa.

    Vastaa
  • Kokonaisurakassa taloyhtiö ei jaa riskiä urakoitsijan kanssa vaan vastaa siitä itse täysimääräisesti. Urakoitsija löytää aina suunnittelmista jokun puutteen, jonka perusteella voidaan rahastaa.

    Vastaa
    • Sitten voidaan urakoitsijalta vaatia yleisten laatuvaatimusten noudattamista laittamalla RYL:n noudattaminen ehdoksi, usein yli 400 sivua aloittain. Tilaaja pääsuunnittelijan kanssa vastaa suunnitelmien yhteensopivuudesta, mutta urakoitsijat ovat velvoitettuja osallistumaan työn suunnitteluun. Yleissuunnitelma on jo todettu määräysten mukaiseksi, kun rakennuslupa on myönnetty. Yl. ottaen suunnitteluvirheitä on vain puolet siitä, mitä on työmaasta aiheutetuiksi todettuja virheitä.

      Allianssissa joudutaan tavoitehinta sopimaan uudestaan, mikä ei poista alkuperäistä ongelmaa. Tietenkin myös siinä on samalla tavalla viranomaisvaatimukset tuomassa vastuuta suunnittelijoille. Yhtähyvin voi sanoa, kun tavoitehintaisessa pj-hankkeessa suunnittelijoiden tulee sitoutua suunnitteluohjelmaan, eli alkuvaiheessa on tuhlattu aikaa, niin tavoitehintaisessa suunnittelija joutuu kuromaan aikataulun kiinni omalla ajallaan ilmaiseksi, kun kokonaisurakassa on normaali tuntiveloitus, ja ilmaisia ilmaisia lounaita ei ole, niin tottakai tavoitehintaan on lätkäistävä näiltä osin se 30 % korotus, sitä ei muuten kannata ottaa ainakaan saneerauksessa, mihin tavoitehinta ei hirveän hyvin sovellu, koska tavoitehinta on aina pielessä, ja siitä syntyy turhaa neuvottelua ja skismaa.

      Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia