Asiantuntija: kerrostalorakentamisen buumi saattaa kääntyä kymmenien prosenttien pudotukseksi  

Foreconin johtava neuvonantaja Pekka Pajakkala pohtii blogissaan, onko kerrostalorakentamisen buumi loppumassa.

 

Kirjoittaja(t) Mikko Kortelainen

Pajakkalan mukaan kerrostalorakentamisen kasvuvauhdin jatkuminen yllätti viime vuonna, ja nyt näyttää, että kasvu on jatkumassa myös alkaneena vuonna. Raju kasvu alkoi pääkaupunkiseudulla ja Tampereella vuonna 2015, mutta viime vuonna uusien hankkeiden aloitusmäärä kasvoivat selvästi enemmän pääkaupunkiseudun ulkopuolella.

Kerrostalorakentamisen määrä on Pajakkalan mukaan kestämättömän korkealla. ”Edelleen on kuitenkin avoinna, koska määrä kääntyy laskuun, tänä vai ensi vuonna, tuskin myöhemmin”, hän arvioi.

”Todennäköistä on sijoittajakysynnän hiipuminen, minkä korvaamiseen tarvitaan lisää kuluttajakysyntää, muutoin heilahdus rakentamisessa alaspäin on yhtä reipas kuin pari vuotta kestänyt nousu, kymmeniä prosentteja. Parantuvat talousnäkymät ja edelleen matalat korot tukevat tällä hetkellä kuluttajakysyntää, mutta kysyntä laajenee kerrostaloista myös pientaloihin”, Pajakkala toteaa.

Rahastot kiihdyttäneet tuotantoa

Rakentamisen tärkeimpänä vauhdittajana oli aluksi mielenkiinto uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakentamiseen. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tuotot ovat olleet muita kiinteistösijoituksia paremmat jo vuosien ajan. Se on siirtänyt kiinteistösijoitusten painopistettä voimakkaasti asuntopuolelle.

Kuluttajapuolella ihmetystä on herättänyt kuluttajien luottamuksen voimakas kasvu, mutta samanaikainen asunnon ostoaikomusten matala, edelleen laskenut taso. Asunnon ostoaikomukset eivät erittele halutaanko ostaa uusi vai käytetty asunto. Eri analyyseissä onkin tullut ilmi, että kuluttajat haluavat ostaa tässä tilanteessa nimenomaan uusia asuntoja.

Kysyntää tulee Pajakkalan mukaan tarkastella asuntojen tarveanalyyseillä. Keskeinen tulos VTT:n reilun vuoden takaisessa analyysissä oli, että tarve koko maassa on alle 30 000 asuntoa vuodessa. Kaupungistuminen on keskeinen tekijä eli uusien tarve painottuu keskeisiin kaupunkeihin ja silloin kerrostaloilla on aiempaa suurempi osuus.

”Kaupungistuminen ei ole viime vuosina kuitenkaan kiihtynyt vaan hieman rauhoittunut päinvastoin kuin yleinen mielikuva tuntuu olevan. Kun kuluvana vuonna valmistuu yksinomaan 27 000 kerrostaloasuntoa, miten pitkään määrä voi pysyä noissa, saati edelleen kasvavissa lukemissa, vaikka talousnäkymät ovat vasta paranemassa ja korot pysyvät matalana”, Pajakkala kysyy.

Forecon ennustaa 20 prosentin pudotusta

Pääkaupunkiseudun kasvu ylläpitää kysyntää paremmin, mutta raju tarjonnan kasvun tänä vuonna muussa Suomessa pitäisi Pajakkalan mukaan herätellä rakentajat tarkkailemaan tilannetta, pohtimaan uusien hankkeiden käynnistämistä.

”Tyypillistä suhdannekäyttäytymistä kuitenkin on, että tieto sekä kysyntä- että tarjontatilanteen kehittymisestä ei tavoita kaikkia ja kysynnän kasvun on helppo arvella jatkuvan ennallaan. Ilmiö näkyy muun muassa asuntotuotantokyselyjen tuloksissa.”

Keskeiset rakentamisen markkinaennusteita tekevät tahot näkevät Pajakkalan mukaan riskejä sekä kuluttajien että asuntosijoittajien kysynnän jatkumisessa ja ovat pienentäneet uusien kerrostalojen aloitusennusteita. Maaliskuun Raksu-raportti toteaa, että kerrostaloasuntojen aloitukset voivat vähetä ”yllättävänkin nopeasti” ja RT olettaa vahvana jatkuneen sijoittajakysynnän ”ehtyvän matalasta korkotasosta huolimatta”.

Forecon ennakoi kuluvan vuoden kerrostaloasuntojen aloitusten putoavan viime vuodesta 20 prosenttia tarjonnan ylittäessä kysynnän.

Mielenkiintoa sijoitusasuntojen kuluvan vuoden markkinatilanteeseen tuo valmistuvien uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonnan kasvun alkaminen vasta viime vuoden lopulla. Toisin sanoen  uusien vuokra-asuntojen valmistumisbuumi on Pajakkalan mukaan edessä vasta tänä vuonna.

”Rakentaminen on painottunut suurimpiin kasvukeskuksiin ja pääkaupunkiseudulla kerrostaloasuntoja valmistuu tänä vuonna 50 prosenttia enemmän kuin viime vuonna. Vuokra-asuntokantaan nähden lisäys on pieni, mutta riittääkö uusille kallisvuokraisille asunnoille vuokralaisia”, Pajakkala kysyy.

”Ennenkuulumatonta Suomessa”

Vasta alussa oleva vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu on kuitenkin alkanut näkyä ja kuulua.

”Lehdissä, ulkomainoksissa ja radiossa mainostetaan vuokra-asuntoja, mikä on ennen kuulumatonta Suomessa”, Pajakkala toteaa.

Vaikka varoituksen sanoja on alkanut kuulua viime vuoden lopulta alkaen, asuntorahastot ja -sijoittajat ovat Pajakkalan mukaan jatkaneet uusien kerrostalojen rakennuttamista ja ostamista, osin senkin takia, että asuntorahastoihin virtaa rahaa.

”Sijoitustuottoihinkin liittyy riskejä. Uusissa vuokrasuhteissa vuokrien nousu on hidastunut reippaasti.  Vuokria ei koroteta, jotta vuokralainen ei vaihtuisi. Kasvanut tarjonta hillinnee osaltaan asuntojen arvon nousua ja mahdollinen vajaakäyttö laskee tuottoja nopeasti. Valmistuvat asunnot helpottavat kyllä asuntotilannetta kasvukeskuksissa.”

Pajakkalan mukaan kuluttajien asuntokaupan hyvä aktiivisuusmittari on nostettujen uusien asuntolainojen määrä. Suomen Pankin tilastot uusien asuntolainojen nostoista kertovat ainakin vielä hyvinkin maltillisesta kasvusta rakentamisen kasvun indikaattoreihin verrattuna. Uusien asuntolainojen kasvu joulu-helmikuussa oli 6 prosenttia.

”Kasvu on kauppamäärinä melko vähän, miltei nollatasolla, kun tiedetään kaupan kohteena olevan paljon uusia pääkaupunkiseudulla olevia eli aiempaa kalliimpia asuntoja. Osa kuluttaja-asunnoistakin menee vuokrakäyttöön.”

Forecon Oy tuottaa rakennusalalle markkinainformaatiota.

Tätä artikkelia on kommentoitu 4 kertaa

4 vastausta artikkeliin “Asiantuntija: kerrostalorakentamisen buumi saattaa kääntyä kymmenien prosenttien pudotukseksi  ”

  1. Joku temppu tarttis keksiä että max 20 tuhatta kerroskämppää tehtäisin vuodessa. Alkaa haitata niukkuudesta johtuvaa vuokratasoa ja viiveellä myyntihintojakin.

  2. Eli Pajakkalan mukaan nyt kannattaa panna harkitut aloitukset jäihin ja odottaa kustannustason alenemista?.

  3. Olipa asintuntijauutinen. Asuntotuotantobuumi jatkuu tästä eteenpäin kymmeniä vuosia olisi ollut uutinen.

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi