Kiinteistöt Talous Uutiset Hannu Lättilä Ei kommentteja

Ulkomaiset sijoittajat rynnivät jälleen Suomen kiinteistömarkkinoille

Ulkomaisten kiinteistösijoittajien tekemät kiinteistökaupat Suomessa ovat nousseet tänä vuonna uudelle ennätystasolle.

Hotelli Seurahuoneen aula vuonna 1971. Nyt se on siirtynyt ulkomaiseen omistukseen Spondan mukana. Kuva: Kari Hakli/Helsingin kaupunginmuseo

Kansainväliset sijoittajat tulivat voimalla Suomen kiinteistömarkkinoille ennen finanssikriisiä. Kriisin myötä heidän ostonsa täältä hyytyivät pahan kerran. Viime vuosina kiinnostus on vähitellen jälleen lisääntynyt, ja tänä vuonna ulkomaalaisten tekemät kiinteistökaupat Suomessa ovatkin jo nousseet uudelle ennätystasolle.

Catellan markkinakatsauksen mukaan ensimmäisen vuosipuoliskon kiinteistökaupoista lähes puolet oli ulkomaisten sijoittajien tekemiä. Jos lukuun lisätään vielä Sponda- ja Logicor-kaupat, ulkomaalaisten osuus kauppavolyymistä nousi jo yli 80 prosentin, mikä ylittää selvästi aiemman 60 prosentin ennätystason vuodelta 2007.

Newsec puolestaan ennakoi omassa markkinakatsauksessaan, että kansainvälisten sijoittajien osuus suurista kiinteistökaupoista nousee tänä vuonna yli 70 prosenttiin. Viime vuonna tämä osuus jäi vielä alle 30 prosentin.

Suomen ammattimaisten kiinteistösijoitusten kokonaisarvo oli KTI:n arvion mukaan viime vuoden lopussa 58,2 miljardia euroa, josta ulkomaisten sijoittajien osuus oli 12,3 miljardia eli reilut 20 prosenttia.

Catella laskee, että kun mukaan lasketaan toteutuvat jättikaupat, ulkomaalaisten omistusosuus Suomen kiinteistöistä nousee jo liki 30 prosenttiin.

Parempaa tuottoa

Kiinteistöalan asiantuntijat pitävät perussyynä ulkomaalaisten kasvaneeseen kiinnostukseen sitä, että suomalaiset kiinteistöt tarjoavat muita Euroopan maita paremman tuoton.

”Vaikka nettotuotot ovat täälläkin laskeneet, suomalaisten kiinteistöjen tuottoero muihin Euroopan maihin on vielä selvä. Kun täällä parhaiden kohteiden nettotuotot ovat noin 4,0–4,5 prosenttia, esimerkiksi Tukholmassa ne ovat prosenttiyksikön verran pienemmät”, KTI:n toimitusjohtaja Hanna Kaleva sanoo. Hänen mukaansa maailmalla myös liikkuu paljon rahaa etsimässä sijoituskohteita.

Paremman tuottotason lisäksi Newsec Advicen toimitusjohtaja Juhani Reen katsoo Suomen kansantalouden kohenevan tilan lisäävän kiinteistömarkkinoihimme kohdistuvaa kysyntää. Kysyntää tukee hänen mukaansa myös suhteellisen läpinäkyvät markkinat.

Reen ei näe juuri riskejä ulkomaalaisten tekemien kauppojen lisääntyneessä määrässä.

”Toki se nostaa kiinteistöjen hintoja nopeasti. Mutta onko se sitten Suomen kannalta iso riski? Siinähän on mahdollisuus tehdä iso tili. Nyt myydään hyvällä hinnalla ja sitten ostetaan takaisin halvemmalla. Ongelma voisi syntyä, jos vuokrat lähtisivät nousuun, mutta se on täysin eri markkina, joten ne eivät välttämättä lähde nousuun, vaikka kiinteistöjen hinnat nousevatkin”, Reen toteaa.

”Mikä ehkä liittyy ulkomaalaisiin sijoittajiin, niin jotkut heistä voivat olla sijoitusjänteeltään vähän lyhyemmän tähtäimen sijoittajia. Tosin myöskään kaikki suomalaiset eivät enää ole mukana niin pitkällä tähtäimellä kuin aiemmin. Tämä kasvattaa kiinteistömarkkinoiden likviditeettiä ja voi johtaa aiempaa suurempiin heilahteluihin kiinteistöjen arvoissa”, Kaleva sanoo.

Reenin mielestä tilanne on nyt oleellisesti erilainen finanssikriisiä edeltäneeseen ulkomaalaisten sijoittajien buumiin verrattuna.

”Toki markkinoiden ajurit ovat osin samat, mutta niiden rinnalla oli silloin se, että lainarahaa sai pankista hulvattoman helposti. Se ei ollut tervettä. Nyt sellaisia 70–80 prosentin lainoitusasteita ei ole. Toinen iso ero on, että silloin raha poltteli ostajien taskuissa, kun heidän oli pakko saada tavaraa, mutta nyt he tekevät kotiläksyt kunnolla. Markkina on siinä suhteessa terve nyt”, Reen kertoo.

Monista maista

Kysyntä tulee nyt jossain määrin laajemmalta rintamalta kuin aiemmin.

”Ne, jotka ostavat suoraan, ovat perinteisesti olleet Ruotsista ja Saksasta. Nyt jenkkisijoittajien määrä on selvästi lisääntynyt, vaikka euro onkin vahvistunut dollariin nähden. Myös Britanniasta ja Ranskasta tulee enemmän sijoituksia”, Reen toteaa.

Sekä Reen että Kaleva korostavat, että rahastojen osalta on vaikea jäljittää, mistä raha tulee. Vaikka joku rahasto on rekisteröity tiettyyn maahan, sen sijoittajat voivat olla minkämaalaisia vain. Myös suomalaisissa rahastoissa on ulkomaalaisia sijoittajia.

Kokonaan uusina toimijoina Suomen kiinteistömarkkinoille ovat tulleet muun muassa brittiläinen TH Real Estate sekä Ruotsista Areim, Skandia Fastigheter ja valtion eläkerahasto AP1.

Kiinan valtion kokonaan omistama sijoitusrahasto CIC puolestaan on ensimmäinen kiinalainen sijoittaja Suomen kiinteistömarkkinoilla. On kuitenkin otettava huomioon, ettei CIC nimenomaisesti ostanut suomalaisia kiinteistöjä, vaan se rantautui Suomeen ison yrityskaupan kylkiäisenä.

Kiinalaisrahasto osti noin 12 miljardilla eurolla yhdysvaltalaiselta rahastojätti Blackstonelta logistiikkakiinteistöihin erikoistuneen kansainvälisen Logicorin, joka omistaa Suomessa Logicor oy:n. Aiemmin nimellä Certeum tunnetulla yhtiöllä on yhteensä 79 kiinteistöä Suomessa. Niiden osuus koko kaupan arvosta on noin kahdeksan prosenttia.

Kalevan mukaan rahamäärät ovat niin valtavia Kiinassa, että heidän näkökulmastaan ongelmana on Suomen kiinteistömarkkinoiden pienuus. Sikäli Logicor-kaupan tyyppinen järjestely on kiinalaisille luonteva tapa tulla markkinoillemme.

”Meillä on tarjolla todella vähän sellaisia kiinteistömassoja, että he voisivat ostaa niitä täältä suoraan”, Kaleva sanoo.

Reenin mukaan Suomen kiinteistömarkkinat eivät vielä erityisesti edes kiinnosta kiinalaisia. ”Kiinalaiset ovat kyllä kiinnostuneet Euroopasta. Aasialainen raha haluaa kuitenkin vielä Euroopan pääpaikkoja.”

Blackstone aktiivisena

Amerikkalainen rahastojätti Blackstone on ollut mukana kahdessa isossa Suomen kiinteistömarkkinoihin liittyvässä yritysjärjestelyssä. Jo edellä mainittiin Logicorin myynti CIC:lle.

Suomen osalta vielä selvästi merkittävämmässä kaupassa Blackstone on ostajana. Sen omistama Polar Bidco teki kesäkuussa ostotarjouksen Spondan osakkeista, ja 8. elokuuta jenkkiyhtiön hallussa oli jo 98,8 prosenttia suomalaisyhtiön osakkeista ja äänistä. Ostaja oli käynnistänyt loppuosakkeista lunastusmenettelyn.

Sponda-kauppa on kaikkien aikojen suurin yksittäinen kiinteistöjärjestely Suomen markkinoilla. Blackstone maksaa Spondan osakkeista lähes 1,8 miljardia euroa. Suomalaisyhtiön kiinteistöjen käypä arvo on noin 3,7 miljardia euroa. Käyvän arvon ja ostohinnan suuri ero selittyy sillä, että kaupassa ostajan kontolle siirtyvät myös Spondan velat.

Myös Barings ostaa ja myy

Isoja kiinteistömassoja koskeneiden kauppojen ohella ulkomaalaiset ovat tehneet tänä vuonna merkittäviä kauppoja myös yksittäisistä kiinteistöistä. Joissakin kaupoissa molemmat osapuolet ovat olleet ulkomaalaisia. Esimerkiksi kuluvan vuoden suurimmassa yksittäistä kiinteistöä koskevassa kaupassa puolet Helsingissä sijaitsevasta Kampin kauppakeskuksesta siirtyi yhdysvaltalaiselta Barings Real Estatelta brittiläisen TH Real Estaten omistukseen.

Barings oli puolestaan ostopuolella rakennusalan näkökulmasta mielenkiintoisessa kaupassa, jossa Talonrakennusteollisuus ry myi omassa käytössään olleen toimistokiinteistön Helsingin Unioninkadulla reilulla 16 miljoonalla eurolla.

Toisaalta kiinteistökauppojen joukossa on ollut myös sellaisia, joissa myyjä on ollut ulkomaalainen mutta ostaja suomalainen. Esimerkiksi Espoon kauppakeskus Liilan kaupassa myyjä oli ruotsalainen Genesta ja ostaja suomalainen rahasto EQ Liikekiinteistöt.

Lue lisää perjantaina 22.9.2017 ilmestyneestä Rakennuslehdestä.

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia