Rakentaminen Uutiset HS / Sami Takala 6 kommenttia

Helsinkiläisen taloyhtiön parveke­remontti on kestänyt jo neljä vuotta – Kaidejalat alkoivat ruostua heti, maalausjälki kuin eka­luokkalaisen tekemää

Parvekeurakan aikana taloyhtiön putkiremontti ehti valmistua ja hallituksen puheenjohtajan tytär käydä lukion Asiantuntijat neuvovat, miten taloyhtiö voi välttyä ongelmilta korjausurakassa.

Onko tässä ennätys? Parvekeremontti jatkuu helsinkiläisessä kerrostalossa jo neljättä vuotta. Sinä aikana taloyhtiön putkiremontti on ehtinyt valmistua ja hallituksen puheenjohtajan tytär käydä lukion.

”Tapauksemme on varmasti vain yksi monista, mutta urakan pituus on aika ainutkertainen. Tällaista ei saisi tapahtua. Hillitön määrä murhetta”, kertoo puheenjohtaja.

Hän ja muut tähän juttuun haastatellut urakan osapuolet esiintyvät nimettöminä, koska remontti on yhä kesken.

Rakentamisen huonoon laatuun kyllästynyt puheenjohtaja haluaa kuitenkin kertoa pieleen menneestä remontista esimerkkinä. Hän toivoo, että rakentamisen ongelmat loppuisivat eivätkä muut taloyhtiöt tekisi samoja virheitä.

Kahdentoista parvekkeen urakka alkoi talvella 2014. Kilpailutuksen jälkeen taloyhtiö valitsi tekijäksi halvimman urakoitsijan. Remontin hinta oli noin 200 000 euroa. Rakennusvalvonta teki loppukatselmuksen vasta viime syksynä.

Remontin aikana muun muassa parvekkeiden kaidejalat on jouduttu vaihtamaan ruostumisen takia. Parvekkeiden lattiat on käsitelty useita kertoja, koska niissä ilmeni pisaroitumista. Piirustusten mukaan parvekkeiden piti olla umpinaisia, mutta lattian ja lasituksen väliin jäi rako, josta pääsee vettä, lunta ja roskaa.

”Maalausjälki oli kuin ekaluokkalaisen teknisellä tunnilla tekemä. Roiskeita oli siellä täällä. Vaikka tämä on sinänsä pieni ja yksinkertainen korjausurakka ja on tunnetut toimijat taustalla, silti tällaista tulee.”

Vaatikaa malliparvekkeen rakentamista

Puheenjohtaja arvioi, että jälkikäteen korjattavia ongelmia on ollut pari sataa. Osa korjauksista on tehty, osa on vielä tekemättä. Jäljellä olevat korjaukset on luvattu suorittaa kesäkuun loppuun mennessä.

Urakka on opettanut yhtä sun toista. Puheenjohtaja suosittelee taloyhtiöitä vaatimaan malliparvekkeen rakentamista, ennen kuin koko remontti alkaa.

”Jos se olisi tehty, olisi säästytty aika monelta murheelta.”

Osakkaiden täytyy myös osata vaatia, että remonttiin liittyvistä asioista kerrotaan riittävän selkeästi: puheenjohtajan mukaan urakoitsija ja valvoja pystyvät kommunikoimaan kielellä, jota maallikko ei ymmärrä.

Mitä urakkasopimusten tärkeät termit tarkoittavat?

Korjausrakentamisen urakkasopimuksissa on erilaisia termejä vastuista, takuista ja tarkastuksista. Tätä ne tarkoittavat.

  • Vakuus. Urakoitsija antaa työstään tilaajalle vakuuden. Se on rakennusajalta 10 prosenttia ja takuuajalta kaksi prosenttia arvonlisäverottomasta urakkahinnasta, ellei muuta ole sovittu.
  • Viivästyssakko. Urakoitsijalla on velvollisuus maksaa viivästyssakkoa jokaiselta työpäivältä, jolta urakka myöhästyy. Sakko on kultakin päivältä 0,05 prosenttia, mutta sivu- ja aliurakassa 0,1 prosenttia urakkahinnasta.
  • Vastuu. Urakoitsija vastaa tekemästään työstä. Sen pitää korjata tai korvata työ, joka ei vastaa sopimusta. Jos virheen korjaaminen olisi kustannuksiltaan kohtuutonta, urakoitsijan tulee hyvittää arvonalennus.
  • Vastuu takuuaikana. Takuu on voimassa kaksi vuotta siitä, kun kohde on hyväksytty vastaanotetuksi. Urakoitsijan pitää korjata takuuaikana ilmenneet virheet, jotka eivät johdu esimerkiksi normaalista kulumisesta tai virheellisestä käytöstä. Korjauksen pitää vastata sitä, mitä työltä oli alun perin lupa odottaa. Korjauksille ei tarvitse antaa erillistä takuuta.
  • Vastuu takuuajan jälkeen. Urakoitsija vastaa vielä kymmenen vuotta takuuajan jälkeen virheistä, jotka ovat esimerkiksi aiheutuneet urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole voinut havaita vastaanotto­tarkastuksessa eikä takuuaikana.
  • Loppu­tarkastus. Rakennusvalvonnan suorittama tarkastus, jota kutsutaan myös loppukatselmukseksi. Siinä viranomainen tarkastaa, että kohteessa on noudatettu rakennuslupaa.
  • Vastaanotto­tarkastus. Tilaajan ja urakoitsijan välisessä tarkastuksessa varmistetaan, että työ on sopimuksen mukainen. Ennen vastaanotto­tarkastusta urakoitsijan on itse varmistettava, että työ on valmis ja vastaa sopimusta.
  • Takuu­tarkastus. Tarkastuksessa selvitetään, onko takuuaikana ilmennyt jotain urakoitsijasta johtuvia virheitä tai puutteita, joita ei ole voitu havaita vastaanotto­tarkastuksessa. Takuutarkastus tehdään aikaisintaan kuukautta ennen takuuajan päättymistä ja viimeistään päättymispäivänä. Jos sopijapuolet eivät pyydä tarkastusta, takuu jatkuu kuukaudella.
  • Yksivuotis­tarkastus. Korjaus­rakentamisen urakka­sopimuksissa on sopimusvapaus, ja sopijaosapuolet voivat sopia minkälaisista käytännöistä tahansa. Joskus sovitaan, että kohteessa tehdään tarkastus jo vuoden kuluttua remontista.

Lähteet: Rakennusteollisuuden vastaava lakimies Karri Kivioja ja rakennusurakan yleiset sopimusehdot.

 

Pelkkää hintaa ei kannata tuijottaa

Kiinteistö­liiton kehitys­päällikkö Jari Virta sanoo, että valitessaan palveluntuottajia, kuten suunnittelijaa, urakoitsijaa ja valvojaa, taloyhtiön pitäisi kiinnittää huomiota muuhunkin kuin hintaan.

”Ei ymmär­retä, että halvim­malla tarjouk­sella ei välttä­mättä saada hyvää tulosta aikai­seksi.”

Hän kehottaa talo­yhtiöitä käymään palvelun­tarjoajien referenssit huolella läpi ennen päätöksen­tekoa: ensin tulee selvittää, ovatko ne tehneet vastaavia hankkeita. Sen jälleen pitäisi kysyä aiemmilta asiakkailta, kuinka hanke sujui.

Kiinteistö­liiton apulais­päälakimiehen Kristel Pynnösen mielestä on tärkeää, että taloyhtiö palkkaa hanketta johtamaan projekti­päällikön tyyppisen asian­tuntijan, joka tuntee korjaus­urakat ja pystyy valvomaan taloyhtiön etua.

Hänen mukaansa sopimus­kumppaneiden erimielisyydet korjaushankkeissa johtuvat yleensä yllätyksistä, joita tulee usein vastaan.

Yllätyksiin taloyhtiön on hyvä varautua jo lainaa ottaessa. Virran mukaan puskurivaraa mahdollisten lisätöiden varalle pitäisi olla 5–10 prosenttia.

Sopimukset on tehtävä huolella ja yksityiskohtaisesti

Urakoitsijat eivät yleensä tee ylimääräisiä töitä, ellei niistä ole sovittu, mutta eivät aina edes kaikkea sovittua, kuten suojaa työmaata tai siivoa jälkiään.

Rakentamisen Laatu Rala ry:n nettisivuilta löytyy maksuttomia ohjeet taloyhtiöille korjausrakentamisen palveluiden hankkimiseen.

Helsinkiläisessä kerrostalossa urakoitsija on kompensoinut puutteita pidentämällä parvekkeiden korjattujen osien takuuaikaa.

”Kokouksissa luvataan aina, että vastuut hoidetaan, ja takuuta annetaan kaksi vuotta lisää. Tässä urakassa on huomannut, että se on lyhyt aika. Jos parvekkeella tehdään useita korjauksia eri aikana, niillä on eri takuuaikoja. Kohta kukaan ei pysy selvillä takuista.”

Puheenjohtaja on turhautunut, koska remontti tuntuu vain pitkittyvän. Hän arvelee, ettei urakoitsijalla ole motivaatiota suorittaa töitä loppuun, koska se on saanut jo palkkionsa.

”Tämä tuntuu tahalliselta vitkuttelulta.”

Urakoitsijan mukaan näin ei ole. Se perustelee venähtänyttä urakkaa ulkopuolisen suunnittelijan tekemillä suunnitteluvirheillä.

”Uusia suunnitelmia odotettiin yli vuosi. Meillä ei ole ollut mahdollisuuksia vaikuttaa suunnitteluun eikä valvontaan. Vastaamme varmasti siitä, mitä virheitä on tehty ja mitä on tekemättä”, urakoitsijan edustaja sanoo.

Hän myöntää, että näin urakka ei saisi mennä, mutta virheitä sattuu.

”Tämmöistä tämä rakentaminen on. Olen ollut 43 vuotta alalla, eikä ole ikinä tällä tavalla sattunut eikä varmasti tule sattumaan. Nythän tässä oppii.”

Urakan valvoja ei halunnut kommentoida keskeneräistä asiaa HS:lle. Suunnittelija ja isännöitsijä eivät vastanneet toimittajan yhteydenottopyyntöihin.

Urakoitsijan kommentti jää soimaan korviin: tämmöistä rakentaminen on. Miksi se on tällaista?

”Perussyy, mikä tekee laadun hallinnasta vaikeaa, on se, että jokainen hanke ja kohde on ainutlaatuinen. Mitään ei tehdä sarjatuotantona”, sanoo viestinnästä ja yhteiskuntasuhteista vastaava johtaja Merja Vuoripuro rakennusalan edunvalvontajärjestöstä Rakennusteollisuudesta.

Hänen mukaansa myös korjausrakentamisen hankkeessa on valtavasti muuttujia, kun urakkamuoto, toteuttajat ja sopimukset kootaan hankekohtaisesti. Kaikki lähtötiedot eivät aina ole kunnossa.

Vuoripuro ymmärtää kuluttajaa, josta kahden vuoden takuuaika voi tuntua lyhyeltä. Hän kuitenkin muistuttaa, että rakennuksen huolto ja ylläpito kuuluvat kiinteistönomistajalle, eikä urakoitsija pysty kantamaan vastuuta niiden laiminlyönnistä.

”Esimerkiksi uusi auto täytyy huoltaa merkkihuollossa tietyn välein, jotta autonvalmistaja antaa tietyn takuun. Rakennuksissa käyttäjällä ei ole vastaavia sitovia velvoitteita.”

Vuosia jatkunutta parvekeremonttia pidetään poikkeuksellisena sekä Kiinteistöliitossa että Rakennusteollisuudessa.

”Hyvin harvoin laajatkaan remontit kestävät useita vuosia. Tiedän kyllä tapauksia, joissa tilaaja on keskeyttänyt julkisivuremontin, koska korjaustavasta on tullut erimielisyyttä. Siitä voi tulla äkkiä vuoden venyminen”, Vuoripuro sanoo.

Keskustelu artikkelista: 6 kommenttia

  • Voisitteko kertoa näistä poropeukaloista, jotta tätä sutta ja sekundaa tekeviä voitaisi välttää.

    Vastaa
  • Jos urakoitsija on saanut viimeisestä maksuerästä suorituksen, niin eikö työ ollut hyväksyttynä vastaanotettu?

    Vastaa
  • …mutta kun se oli niiin halpa…

    ”Tämmöistä tämä rakentaminen on. Olen ollut 43 vuotta alalla, eikä ole ikinä tällä tavalla sattunut eikä varmasti tule sattumaan. Nythän tässä oppii.”
    On se hyvä kun 43 vuoden jälkeen on nyt alkanut oppimaan.

    Vastaa
  • jos urakoitsija tekee niin kuin ulkoinen suunnittelija on halunnut ja suunnitelmissa on vääränlaiset materiaalit ja rakenteet on vika suinnitelmissa ei rakentajasssa.

    Vastaa
  • Ammattilainen

    Tilaaja vastaa rahojen asettamisesta. Hallituksen puheenjohtaja on tyrinyt todella perusteellisesti, yhtiökokouksen tulee asettaa hallitus vastuuseen.
    Ennen sitä perusteellinen selvitys hallituksen toimista l. yhtiölle koituneista kaikista välittömistä ja välillisistä ylimääräisistä kustannuksista koko toteutusajalta. Hallitusta ei saa päästää
    ulos vastuustaan esim. sen takia, että puheenjohtaja esittelee katuvaisena nyt projektia pieleen menneenä mallina!

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia