Talous Kiinteistöt Rakentaminen Uutiset Lari Malmberg / HS 7 kommenttia

Jättihankkeita valituksillaan seisauttanut rakennuttaja syyttää Helsinkiä tonttien polkumyynnistä – Mutta miksi kaupunki ei myy maata sille, joka siitä eniten maksaa?

Analyysi Helsingin ja Espoon rakennushankkeista tehdyt valitukset tulevat kalliiksi monelle taholle, mutta oikeus valittamiseen on oleellinen osa oikeusvaltiota.

Norrealin tavoitteena on rakennuttaa Bermudankadulle Jätkäsaareen vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Tonttikaupasta valitettiin joulukuussa hallinto-oikeuteen. Kuva: Mikko Suutarinen / HS

Yhden ja saman miehen hallinto-oikeuteen tekemät valitukset viivästyttävät yli 250 miljoonan euron ja satojen asuntojen rakennushankkeita Helsingin Jätkäsaaressa (HS 1.1.). Oikeusprosessi tuntuu niin rakennuttajien, urakoitsijoiden kuin kaupunkilaistenkin kukkarossa.

Kuulostaa pahalta.

Toisaalta: valittajan mukaan Helsingin kaupunki on myynyt veronmaksajien omaisuutta rakennusyrityksille alihintaan ja suosinut toisia rakennuttajista toisten kustannuksella. Samanlaisesta toiminnasta hän syyttää myös Espoon kaupunkia.

Kuulostaa pahalta sekin.

Mantere vaatii yhdenmukaista kohtelua

Helsingin hallinto-oikeudella on käsissään nippu poikkeuksellisen kiivaasti rakennusalan tunteita kuumentavia riitoja.

Valitukset laatinut Mikko Mantere kertoo vaativansa ennen kaikkea rakennuttajien yhdenvertaista kohtelua. Mantere on pienen rakennusalan yrityksen,

Satojen miljoonien eurojen hankkeet seisovat Helsingissä yhden miehen takia. Jätkäsaaren Bunkkeri. Mikko Suutarinen / HS

Apollo-Rakenteen, omistaja. Helsinkiä koskevien valitusten lisäksi Mantere on toiminut asiamiehenä, kun espoolainen yksityishenkilö on valittanut rakennusyhtiö Srv:n Keilaniemeen kaavailemista tornitaloista.

Syytökset osuvat monelle herkkään kohtaan ja kuulostavat jopa tutuilta. Tämä johtuu siitä, että rakennusalan historialla on Suomessa korruption likaiset kasvot.

Virkamiesten ja poliitikkojen maankäyttöön liittyvät päätökset voivat synnyttää tai tuhota hankkeita, joihin kytkeytyy valtavia intohimoja, satumaisen suuria sijoituksia ja toiveita suurista taloudellisista voitoista. Isot panokset ovat monesti johtaneet isoon vehkeilyyn.

Rakennusalan historialla on Suomessa korruption likaiset kasvot.

Perinteisesti rakennusala on Suomessa ollut myös hyvin keskittynyttä. Uusien tulijoiden ei ole ollut helppoa päästä mukaan kilpailuun. Viime vuosina tilanne on ainakin Helsingissä muuttunut ja alalle on tullut lisää toimijoita.

Mantereen syytösten mukaan kilpailu ei kuitenkaan ole tasapuolista, vaan parhaat tontit jaetaan ”tiskin alta”. Helsinki ja Espoo kiistävät Mantereen syytökset.

Epäilykset alkoivat 2005?

Mantereen epäilysten alkupääksi on helppo ounastella vuotta 2005. Silloin Helsingin kiinteistölautakunta päätyi äänestyksen jälkeen suosittelemaan kaupunginhallitukselle, että Mantereen Apollo-Rakenteelle ei myytäisi Eiranrannasta. Näin tehtiin siitä huolimatta, että yritys oli tarjonnut maasta 3,1 miljoonaa euroa enemmän kuin kilpailijansa.

Osa poliitikoista ja virkamiehistä oli sitä mieltä, että hanke on liian iso yhden miehen yritykselle. Lopulta kiinteistölautakunnan päätös kuitenkin pyörrettiin, Apollo-Rakenne sai tontin ja toteutti suunnitelmansa.

Maaomaisuus on yksi Helsingin suurimmista omaisuusluokista. On siis veronmaksajien kannalta erittäin merkittävää, millä hinnalla maata myydään, jos sitä myydään.

Tämän takia – periaatteessa – onkin täysin järjetöntä, ettei Helsinki myy kaikkia myyntiin laskemiaan tontteja avoimella hintakilpailulla. Näinhän pystyttäisiin varmistumaan siitä, että omaisuuden myynnistä saataisiin markkinoilta paras mahdollinen hinta. Juuri tätä Manterekin suree.

Kolikolla on kaksi puolta

Kolikolla on kuitenkin kaksi puolta. Helsingin kaupungin on voidaan myös odottaa ottavan vastuuta tapauksista, joissa markkinat eivät toimi täydellisesti. Taloustieteen kielellä sanottaisiin, että julkinen valta pyrkii korjaamaan markkinaehtoisen toiminnan negatiivisia ulkoisvaikutuksia.

Helsingin kaupungin mukaan vapaarahoitteisille asunnoille suunnattuja tontteja myydään ilman kilpailutusta vain erityistapauksissa. Tälläinen erityistapaus on esimerkiksi valituksen kohteeksi joutunut asunto-osakeyhtiö Helsingin Kommodori. Sen rakennuttajien tarkoituksena on tehdä Jätkäsaareen lähes nollaenergiatalo. Asia käy ilmi kaupunginhallituksen tontinvarauspäätöksestä.

Päätöksen mukaan uusien ratkaisujen etsiminen nostaa rakennuskustannuksia. Siksi kaupunki on vastineeksi halukas myymään talon rakennuttajille poikkeuksellisesti ilman kilpailutusta. Ja hankkeelle sopivalta paikalta.

Kaupunki siis valjastaa yksityisen sektorin tekemään ilmastotyötä, jota markkinat eivät välttämättä muuten hoitaisi.

Lopullisesti kiistaa ei kuitenkaan voi lakaista maton alle ilmastoargumentillakaan. Nyt oikeuksistaan huolestuneen kaupunkilaisen pitäisi nimittäin kiinnostua siitä, kuinka paljon alennusta kehittämishankkeeseen ryhtyvä rakennuttaja saa. Ja minkä laatuista sen lupaama kehitystyö on.

Kaupunki siis valjastaa yksityisen sektorin tekemään ilmastotyötä, jota markkinat eivät välttämättä muuten hoitaisi.

Helsinki: Alennusta ei tipu

Helsingin mukaan alennusta ei tule. Kaupunginhallituksen päätöksestä käy ilmi, että tontti myydään käypään arvoon. Koska kilpailutusta ei järjestetä, markkinahintaa on pyritty haarukoimaan teettämällä tontin arvosta ulkopuolinen selvitys. Selvityksen on tehnyt asiaan erikoistunut keskuskauppakamarin valvoma yritys.

Arvio on kuitenkin keskeisiltä kohdiltaan salattu. Siksi sen perustelujen arviointi on ulkopuoliselle vaikeaa. Salausta perustellaan kilpailullisilla syillä.

Arvion mukaan kilpailuttamalla tehtyjä kauppoja lähialueella on vähän ja niiden tonteista saadut hinnat vaihtelevat voimakkaasti. Vaihtelu johtuu muun muassa tontin sijainnista ja myyntiajankohdasta. Mantere on valittanut hallinto-oikeuteen myös arviokirjojen salaamisesta.

Toisaalta on myös muistettava, että myös ulkopuolisella yrityksellä teetetyssä näkemyksessä on kyse nimenomaan arviosta. Arvio ei ole lopullinen totuus, vaan mahdollisimman hyvin perusteltu arvaus. Se pyrkii arvioimaan, mitä markkinat olisivat valmiita myytäväksi asetettavasta omaisuudesta maksamaan.

Kaupunkilaisen kannalta arvioinnin pelottavin osuus on se, että kerrannaisvaikutukset ovat suuret. Katsotaan vaikka vielä asunto-osakeyhtiö Helsingin Kommodorin tapausta. Sille myydyn tontin hinta-arviossa sadan euron heitto kerrosneliömetriä kohden tarkoittaisi koko tontin hinnan muuttumista puolella miljoonalla eurolla. Kahdensadan euron heitto alaspäin tarkoittaisi veronmaksajille jo miljoonan euron menetystä.

Ulkopuolisella yrityksellä teetetyssä näkemyksessä on kyse nimenomaan arviosta.

Entä sitten itse kehityshankkeen arvo? Siinä tehdyn tutkimuksen laadun arvioiminen on luonnollisesti vaikeaa ennen kuin talo on valmistunut. Etukäteen Helsinki on punninnut hankkeen laatua kehityshankkeita varten perustetussa ohjelmassaan.

Valitusoikeus on yksi oikeusvaltion kivijaloista

Rakennushankkeita koskevat valitukset tuottavat tuskaa niin rakennuttajille, kuntapäättäjille kuin virkamiehillekin. Kukaan ei kuitenkaan – onneksi – kiistä sitä, että valitusoikeus on yksi oikeusvaltion kivijaloista. Se kertoo jotain hyvää Suomesta.

Valitusten aiheuttamaan harmiin pitäisi silti suhtautua äärimmäisellä vakavuudella.

Välillä valituksia epäillään tehdyn kiusaamistarkoituksessa, mutta asiantuntijoiden näkemyksen mukaan tämä ei ole kovin yleistä. Yleisesti ottaen suurempi ongelma ovat valitusten pitkät käsittelyajat. Kun valitus kolahtaa hallinto-oikeuden postilaatikkoon, rakennuttaja varautuu usein jopa vuoden viivästykseen hankkeen toteuttamisessa.

Siihen, miten käsittelyä voitaisiin nopeuttaa, ei kuitenkaan ole löytynyt lääkettä. Viimeksi asiaa on selvittänyt Juha Sipilän (kesk) hallitus. Tulokset näyttävät kuitenkin jäävän laihoiksi.

Toivottavasti yritys ei jää viimeiseksi.

Keskustelu artikkelista: 7 kommenttia

  • ”Päätöksen mukaan uusien ratkaisujen etsiminen nostaa rakennuskustannuksia. Siksi kaupunki on vastineeksi halukas myymään talon rakennuttajille poikkeuksellisesti ilman kilpailutusta.”

    Haiskahtaa keksityltä perusteelta. Miksi nollaenergiatalon rakentamista tontille ei voi kilpailuttaa avoimen vapaasti? Onko sitten vaikeaa järjestää tonttihuutokauppa, jossa ehtona on nollaenergiatalon rakentaminen tontille.

    Vastaa
    • Oikein hyvä kysymys!
      Tarkennetaan vielä, että olihan kaupunki myymässä tonttia eikä taloa, niinkuin jutussa lukee?

      Meillähän on asemakaava, joka jo määrittelee, mitä tontille saa tai ei saa rakentaa, lisäksi myyjä voi laittaa myyntiehdoiksi nollaenergiavaatimuksen, ja jollei siihen rakentaja pääse, niin siitä sitten vuosittainen riittävän iso hyvitysmaksu rakentajalle ja jos onnistuu hankkeessa hyvin, niin jotain bonukseksi…

      Kyllä siis keinoja on, jos vain tahtoa löytyisi.

      Vastaa
  • Mantereelle: olet oikeassa. Kunnilla on tapana jakaa ainakin suuri osa tonteista tiskin alta. Niin on aina ollut ja tulee olemaan. Etkö nyt tajua, että pienellä toimijalla ei ole minkäänlaista statusta.

    Vastaa
  • Helsingin ei kannattaisi myydä tontteja vaan vuokrata ne. Näin kaupunki saisi pitkäaikaista kassavirtaa ja jos rakennuttaja ei saa rakennushanketta liikkelle, niin vuokrasopimuksen voi purkaa ja vuokrata toiselle.

    Vastaa
  • Ehdottaisin kokeilemaan Pietarissa käytettyä tapaa: tontin rakennusaikainen vuokraoikeus huutokaupataan halukkaille rakentajille, rakennuksen valmistumisen jälkeen tontti luovutetaan suoraan ilman erillistä korvausta asuntoyhtiölle joko omaksi tai vuokralle. Vuokraoikeus on ajallisesti rajattu ja jollei rakennustöitä ole aloitettu/rakennusta luovutettu määräajassa, tontti palautuu korvauksetta kaupungille. Tällä pyritään estämään tonttien varastoon ostaminen ja näin kilpailun rajoittaminen.

    Vastaa
  • toinen ihmettelijä

    Kyllä peli tasoittuu kummasti, kun kaikki toimijat joutuvat toimimaan markkinahintaan. Ei tosiaan ole temppu eikä mikään kaupungilta laittaa ehdot uusista haluttavista ratkaisuista tonttitarjouspyyntöön. Sen jälkeen vaan pyyntö jakeluun mahdollisimman laajalle ja avoimesti.. Mantere selvästi yrittää tuoda tässä markkinataloutta suomeen, toivottavasti ei ole turha työ.

    Vastaa
    • Laivamoottorinhalaaja

      No mitään se ei tule kyllä valituksella saavuttamaan. Ala on niin sementoinut menettelytavat ja kaavoitustoimi on valjastettu hyvien ystävien toimien auttamiseen. Nyt bunkkeri luovutetaan uudelleen SRV:lle. Mitä siis valituksella saavutettiin, todennäköisesti SRV:n diili vain parani hieman.

      Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia