Uusissa rakennuskohteissa on tullut tavaksi, että asunnot myydään pienellä myyntihinnalla ja valtaosa asunnon arvosta jäädään velkaa asunto-osakeyhtiön lainana. HS kertoi maanantaina asuntomarkkinoilla tikittävästä uudesta pommista.
Rakennusyhtiöille se tarkoittaa, että asunnot saadaan helpommin kaupaksi. Rakennuttajalle suurella velkaosuudella ei ole väliä, koska laina siirtyy pian talon valmistumisen jälkeen taloyhtiölle ja sen osakkaiden yhteiseksi riskiksi.
Käytännössä malli on johtanut Paunan mukaan siihen, että kiinteistösijoitusyritykset ja -rahastot ovat voineet korvata omaa rahoitustaan taloyhtiön lainalla.
”Nämä yrityksethän eivät saisi itse lainarahoitusta läheskään yhtä edullisella marginaalilla eivätkä yhtä pitkäksi ajaksi”, Pauna sanoo.
Tämä puolestaan on johtamassa siihen, että taloyhtiöiden lainoista on tulossa suurelta osin riskipitoista kiinteistösijoittamisen luototusta, jota niiden ei pitäisi olla.
”Jos tämä tilanne mokataan ja meidän maineemme menee, korkomarginaalit voivat nousta. Silloin puhutaan todella suurista summista turhina korkomenoina, 100–200 miljoonasta eurosta vuosittain. Lyhytnäköisellä kiinteistösijoittajien hyödyn jahtaamisella voidaan tehdä suurta vahinkoa yhteiskunnalle”, Pauna sanoo.
Edulliset korot kovalla työllä
Taloyhtiölainojen nykyiset edulliset korot ovat kovan työn tulosta.
Finanssikriisin jälkeen pian kymmenen vuotta sitten pankit olivat nopeasti korottaneet asunto-osakeyhtiöiden lainojen korkomarginaalit kymmenkertaisiksi.
”Melkein yhdessä yössä putkiremonttilainan marginaali nousi 0,25 prosentista 2,5 prosenttiin. Se johtui siitä, että pankit saivat hyvin nihkeästi rahoitusta erityisesti kiinteistörahoittamiseen ja niiden varainhankinnan hinta nousi”, Pauna sanoo.
Kriisin jälkeen kansainväliset velkasijoittajat olivat alkaneet tarkastella pankkien riskejä hyvin tarkasti. Paunan mukaan suomalaisia asunto-osakeyhtiölainoja alettiin pitää riskipitoisina kiinteistösijoituslainoina, eli ne rinnastettiin vahvasti yrityslainoihin.
”Melkein yhdessä yössä putkiremonttilainan marginaali nousi 0,25 prosentista 2,5 prosenttiin.
”Siellä ei ymmärretty, että suomalainen asunto-osakeyhtiö on suomalainen tapa järjestää tavallisten ihmisten asuminen ja maailman huippua siinä. Asunnot ovat likvidejä, kun ne ovat osakemuodossa, kaupankäynti on yksinkertaista ja myös rahoitus yksinkertaista järjestää”, Pauna sanoo.
Hän lähti siis kiertämään sijoittajien luona pitkin Eurooppaa oikoakseen harhakäsityksiä.
Lopulta sijoittajat vakuuttuivat, ettei taloyhtiölainan riski ole yritystyyppistä riskiä vaan sen riski on sama kuin kotitaloudelle myönnetyn lainan. Kotitaloudet hoitavat lainansa erittäin tunnollisesti.
Taloyhtiöiden lainojen marginaalit putosivat lähes tavallisten asuntolainojen tasolle ja ovat nykyään ainakin kasvukeskuksissa yleensä hieman yli prosentin.
Pankit voisivat asettaa ehtoja rahoitusrakenteelle
Nyt Pauna pelkää, että suurilla velkaosuuksilla toimivat asuntosijoittajat ja rakennusyhtiöt tekevät tämän työn turhaksi ja asunto-osakeyhtiöiden lainoista tulee oikeasti riskipitoisia lainoja.
Kuka tilanteeseen sitten voisi puuttua? Pankit ja viranomaiset, sanoo Pauna.
Pankit voisivat rakennuskohteita lainoittaessaan asettaa ehtoja kiinteistösijoittajien osuuksille ja rahoitusrakenteelle. Finanssivalvonta voisi Paunan mielestä asettaa kiinteistösijoittajille lainakaton suhteessa ostettavien asuntojen arvoon. Sellainen on voimassa Norjassa.
”Pankeilla on suuri vastuu tässä tilanteessa. Ne rahoittavat sekä kiinteistösijoitusrahastoja että rakentamista. Niiden pitäisi katsoa todellista kokonaisriskiä tarkemmin”, Pauna sanoo.
Suurella velkavivulla toimivat kiinteistösijoittajat ovat riski myös tavallisille asunnonostajille, jos vipua on rakennettu nimenomaan taloyhtiölainalla. Jos sijoittaja ajautuisi ongelmiin, taloyhtiön muut osakkaat vastaavat lainoista yhdessä.
”Ostajan kannattaa tutustua tarkasti taloyhtiön rahoituksen ehtoihin. Niistä saa tiedot pyytämällä. Jotkut pienemmät rakennuttajat ovat rakentaneet varsin erikoisiakin rahoituskuvioita”, Pauna sanoo.
Tätä artikkelia ei ole kommentoitu
0 vastausta artikkeliin “Hypon toimitusjohtaja Ari Pauna varoittaa: Taloyhtiölainoilla vivuttaminen voi vaarantaa matalat lainamarginaalit”