Talous Kiinteistöt Rakentaminen Uutiset Mikko Kortelainen 10 kommenttia

SRV myy asuntoja alennuksella, jos ostaja ei ota yhtiölainaa – muutoksen taustalla pankkien kiristynyt lainamenettely

SRV muuttaa asuntojen hinnoittelua tarjoamalla jatkossa kaikille kuluttajamarkkinoilla myytäville asunnoille ennakkomarkkinoinnin aikana kaksi eri hintaa.

Asuntokohteiden rakennusaikainen rahoitus on pankeille riskibisnestä.

Asiakas voi ostaa asuntonsa useita prosentteja edullisemmin, jos asuntoon ei kohdisteta yhtiölainaosuutta. Silloin asiakas maksaa koko asunnon velattoman hinnan rakentamisen etenemisen mukaisesti.

Vaihtoehtoisesti asiakas voi ostaa kotinsa myös perinteisellä tavalla, jolloin hän maksaa SRV:lle rakentamisen aikana ainoastaan myyntihinnan.

SRV:n Suomen asuntoliiketoiminnasta vastaava johtaja Antero Nuutinen kertoo, että muutoksella on kaksi tavoitetta.

Rakennusaikainen rahoitus pullonkaula

Yhtiö haluaa lisätä asukkaiden rahoitusvaihtoehtoja, kun yhtiölainan sijasta asunnon voi maksaa kokonaan velattomaksi. Moni kuitenkin maksaa yhtiölainan pois asunnon valmistuttua.

Rakennusliike ei kuitenkaan tee muutosta pelkästä asiakasystävällisyydestä. Toinen syy SRV:n muuttuneeseen myyntitapaan on se, että pankit ovat kiristäneet rakennusliikkeille myönnettävän rakennusaikaisen rahoituksen saatavuutta.

Mitä isompi osa ostajista maksaa asunnon kokonaan, sitä vähemmän rakennusliike tarvitsee rakennusaikaista lainoitusta.

“RS-lainoituksesta on muodostunut lyhyellä tähtäimellä jopa suurempi pullonkaula kuin tonttien saatavuudesta. Uskomme SRV:llä asuntojemme kysynnän jatkavan kasvuaan myös tulevaisuudessa, ja markkinan toimivuuden varmistamiseksi tarvitaan uusia vaihtoehtoja asuntojen rahoittamiseen”, Nuutinen sanoo.

Myös isojen tornitalojen rahoitusriskit ovat pankeille suuremmat kuin normaalikokoisten asuntokohteiden riskit.

”On eri asia myöntää 50 miljoonan euron RS-laina tornitalon rakentamiseen kuin rahoittaa 10 miljoonan euron hanketta. Tornitalon lainoittamiseen ei ovin moni pankki pysty”, Nuutinen sanoo.

Pankkien myöntämien RS-lainojen riskipainotukset voivat hänen mukaansa vielä nousta lähivuosina.

SRV pyrkii uudella rahoitustavalla lisäämään myytävien asuntojen rakentamista. Yhtiön tavoitteena on nostaa asuntorakentamisen osuutta liikevaihdostaan entisestään nykyisestä 34 prosentista.

”Pankin kannata vaativa tuote”

Rakennuslehti uutisoi jo kaksi vuotta sitten, että pankkien velkahanojen kiristyminen jarruttaa myytävien omistusasuntojen rakentamista.

Nordean kiinteistö- ja rakennusalan palveluista vastaavan yksikön johtaja Timo Nyman kertoi, että rakenteilla olevan kohteen RS-lainat ovat yrityslainoja, ja rakennusliikkeiden luottoluokitus on heikohko. Pankkien kiristyneiden vakavaraisuusvaatimusten takia tällaisten luottojen myöntäminen sitoo paljon pankin pääomia.

Pitkissä lainoissa on pankin kannalta myös suurempi jälleenrahoitusriski.

RS-lainojen luottoluokitus paranee oleellisesti sen jälkeen, kun lainat siirtyvät kohteen valmistuttua taloyhtiölainoiksi. Siinä vaiheessa lainojen tuottotasokin on Nymanin mukaan kunnossa. Epävarmuutta aiheuttaa kuitenkin se, että taloyhtiö voi kilpailuttaa lainan ja vaihtaa pankkia.

”Rakennusaikana RS-lainat eivät ole pankille kannattavia, eikä pankki voi tietää, pysyykö laina jatkossa taloyhtiöllä. RS-lainat ovat pankin kannalta vaativa tuote”, Nyman sanoi.

Jo kaksi vuotta sitten todettiin myös, että asuntokohteiden koon kasvaminen on tuonut uuden vaikeustekijän RS-rahoitukseen. Tyypillisesti isot kohteet on rakennettu ja rahoitettu vaiheittain, mutta tornitaloissa tai muissa isoissa kertakohteissa jaksotus ei ole mahdollista.

Lainasumma voi nousta useisiin kymmeniin miljooniin euroihin, mikä kuluttaa enemmän pankkien RS-lainoihin kohdentamia limiittejä ja sitoo pankin omia pääomia.

Asuntoja on jo myyty alennuksella

Nuutinen kertoo, että SRV on jo kokeillut uutta myyntitapaa. Espoon kohteessa noin neljäsosa ostajista maksoi yhtiölainan kokonaan pois. Keravalla sijaitseva kohde on vasta ennakkomarkkinoinnissa.

Nuutinen ei pysty vielä arvioimaan, miten iso osa ostajista maksaa asunnon tulevaisuudessa kokonaan kaupantekovaiheessa. Myöhemin myös näkyy, onko linjauksella laajempia vaikutuksia asuntomarkkinoihin.

Keskustelu artikkelista: 10 kommenttia

  • Hätä alkaa olemaan suuri rakentajilla ja asuntosijoittajilla.
    Ruotsin kupla alkanut purkautumaan, Suomi seuraa perässä, kenelle jää Musta Pekka?

    Vastaa
  • Älkää missään nimessä maksako velatonta hintaa. Rahanne ovat sitten tämän velkaisen taloyhtiön saavissa ja kannatte myös velallisten mahdolliset riskit.

    Vastaa
    • Mikko Kortelainen

      Ei se asunnon ostajan riskiä juuri muuta, maksaako oman velkaosuutensa pois vai ei. Asunto-osakeyhtiössä osakkaat vastaavat yhteisvastuullisesti yhtiöstä ja myös yhtiön lainoista. Toki oma lainaosuuskin on yhteisessä potissa, jos sitä ei maksa pois.

      Vastaa
  • Ei saa koskaan maksaa velatonta hintaa jos jotain menee pieleen olette henkilökohtaisrsti vastuussa niiltä osin muidenkin lainoista.

    Vastaa
  • Nyt en ymmärrä? Miten vastuu muuttuu jos asunto on veisto vs. Et sulla on lainaa siihen? Omistushan ei muutu, tai siis hallinta?

    Vastaa
  • Hans Grönholm

    Yllä oleva jutun sisältö tarkoittaa juuri sitä että maksat puolivalmiista etkä saa rahoja takaisin.

    Vastaa
  • Mitä riskiä pankilla on jos kuten artikkelissa sanotaan yhtiö laina maksetaan kokonaan pois asunnon valmistuttua haloo

    Vastaa
  • Hurja juttu nuo yhtiölainat. Kun yksi ei pysty maksamaan, niin yhtiö on muitten taskuilla ja siitä se korttitalo alkaakin romahtamaan kun ensimmäiset yhtiölainojen lyhennykset alkavat. Vaikka kämpän saisi vuokralle niin se ei kattaisi kuin murto-osan tarvittavista lyhennyksistä.
    Tule lama kultainen…

    Vastaa
  • Tämä yhtiölainahössötys on täysin Hypon turhaa markkinointia, kun eivät tykkää taloyhtiöiden laskevista marginaaleista(kilpailusta). Sokeakin näkee, ettei taloyhtiö ole mitään merkitystä kokonaiskuvassa. Taloyhtiössä enemmistön pitäisi jättää lainat maksamatta ja asunnot pitäisi myydä alle nollan, jotta muut osakkat joutuu aidosti maksumieheksi. Olisi hyvä toimittajien käyttää taskulaskinta ennen kuin antaa huuhaa-ukkojen hööpöttää kaikkea markkinointi mielessä.

    Vastaa
  • Rakennusliikerahoituksen ammattilainen

    RS-rakentamisessa käsittääkseni jo ihan lainkin mukaan (yksittäisen asunnonostajakuluttajan turvaksi) vaaditaan RS-takaus pankilta rakennusliikkeen puolesta ja yksityisten asunnonostajien suojaksi asunnonostajien käytännössä rakennusliikkeelle maksamien ennakkomaksujen vakuudeksi. Ja sen turvaksi, että talo ylipäätään valmistuu joskus, vaikka rakennusliike menisi konkurssiin.

    Ja ennakkomaksujen saaminen asunnonostajilta, aika-ajoin talon valmistumisen mukaan, on rakennusliikeelle erittäin tärkeää, koska rakentamiseen sitoutuu rakennusliikkeeltä valtavasti pääomia pitkäksi aikaa (rakentamisen ajaksi).Yleensä, mitä heikommassa taloudellisessa kunnossa (taseeltaan) rakennusliike on, sitä tärkeämpää sen on saada ennakkomaksuja rakentamisen aikana toimintansa rahoittamiseksi.

    Taloyhtiölainassa, taloyhtiön valmistuttua, taas kaikki asunnonomistajat ovat yhteisvastuullisesti vastuussa taloyhtiön lainojen ja korkojen takaisinmaksusta taloyhtiölainan antaneelle pankille.

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia