Kiinteistöt Korjausrakentaminen Seppo Mölsä 2 kommenttia

Senaatti katsastaa kiinteistöjään sisäilmariskien ennakoimiseksi ja korjausten priorisoimiseksi

Senaatti teetti viime vuonna kuntokatsastuksen sataan kiinteistöön. Sekä tarkastettaville rakennusosille että koko rakennukselle annettiin arvosana 1-5, joka määrittää korjaustöiden kiireellisyyden.

Valvomotilan asennuslattia toimii jäähdytetyn kiertoilman reittinä ja on puhdistuksen tarpeessa. Valvomotilan asennuslattian alle tulevissa läpivienneissä on villaeristeitä avoinna. Kuva konsultti Jouni Hokkanen.

Koska perinteiset kuntoarviot eivät tuottaneet riittävän systemaattista tietoa Senaatti-kiinteistöjen hoitamien rakennusten sisäilmariskeistä, Senaatti aloitti viime vuonna kiinteistöjen katsastusmenettelyn osana ennakoivaa sisäolosuhteiden toimintaohjelmaa.

Tarkastus painottuu rakenteiden ja rakennusosien kunnon ja vaurioiden, sisäilmaan vaikuttavien tekijöiden, korjausten kiireellisyyden, riskivaikutuksiltaan merkittävien asioiden sekä sisäilmaolosuhteiden arviointiin.

Rakenteista tarkastuksen kohteena ovat muun muassa alapohjat, runko, väli- ja yläpohjat, vesikate, ulkoseinät, ikkunat, porrashuoneet ja märkätilat.

Ei havaittuja vuotoja. Bitumikatteen tukikudokset paikoin näkyvissä. Katteen uusimiseen varauduttava. Kuva rakennusterveysasiantuntija Erik Halsas.

Ilmanvaihdon osalta tarkastettavia kokonaisuuksia olivat muun muassa patterilämmitys, puhaltimet, äänenvaimentimet, kanavat, jäähdytyspalkit, rakennuksen painesuhteet ja aistitut sisäilmaolosuhteet.

WC- ja keittiötilojen poistoilmaventtiileissä havaittiin puhdistustarve. Kuva konsultti Jouni Hokkanen.

Muutaman päivän asiantuntijatarkastus

Kiinteistöä kohden katsastus kestää 2–3 päivää ja hintaa tulee 2 500–3 000 euroa.

Valittujen kiinteistöjen rakenteet ja ilmanvaihto saivat arvosanan 1–5, joista 1–2 olivat toimenpiteisiin johtavia luokkia.

Arvosteluasteikon luokka 5 kuvaa uutta rakennetta, joka on normaalia riskittömämpi ja parempi. Luokassa 4 on uudehkot rakenteet. Luokassa 3 on normaali rakenne ikä ja ominaisuudet huomioiden, kuitenkin niin että tulokseen voi liittyä lisätutkimustarve. Luokka 2 kertoo tutkimus- tai korjaustarpeesta tai mahdollisesta terveyshaitasta. Luokka 1 tarkoittaa kiireellistä tai laajaa korjaustarvetta tai terveyshaittaa.

Kiinteistön arvosana määrittelee korjaustarpeen

Katsastuksessa myös koko kiinteistö sai arvosanan, jonka perusteella laajemmat korjaustarpeet voidaan priorisoida pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmissa.

Parhaaseen katsastusluokkaan päässeissä kiinteistöissä katsastus uusitaan neljän vuoden kuluttua, kun normaali sykli on kaksi vuotta.

Heikoimmista kohteista teetetään kuntotutkimus ja arvioidaan korjaustarve. Korjausten jälkeen niille tehdään uusintakatsastus.

Senaatti lähti liikkeelle ongelmakohteista

Viime vuonna katsastusten kohteena oli 97 kiinteistöä, joista tarkastettiin yhteensä 3071 rakenne- ja ilmanvaihtojärjestelmän osaa. Liikkeelle lähdettiin ongelmallisimmiksi arvioiduista kohteista ja sellaisista, jotka odottivat peruskorjausta. Siksi 1–2 luokkien arvosanojen suuri määrä ei ollut Senaatin sisäilmaryhmän vetäjälle Anne Korvelle yllätys.

Toisaalta katsastuksessa havaittiin, että 1–2 luokan tulos yksittäiselle rakennusosalle tulee helposti, vaikka kokonaisuus olisi ollut hyvä.

”Katsastusasteikko on melko ankara, koska yksittäinen rakennusosakohtainen arvosana 1 tai 2 aiheuttaa lisätoimenpiteitä ja uusintakatsastuksen tarpeen”, toteaa Senaatin sisäolosuhde- ja energia-asioiden asiantuntija Pasi Pipatti.

”Arvosanan 1 tai 2 saaneiden rakenneosien jatkotoimet voivat olla hoidettavissa ääritapauksissa joko nopealla huollollisella toimenpiteellä tai toisaalta jotkut havaitut asiat voivat johtaa jopa rakennuksen aikaistettuun peruskorjaukseen.”

Paras yksittäinen kokonaisarvosana kiinteistöille oli 4,76 ja heikoin 2,15 keskiarvon oltua hieman yli 3.

Yhdeksän rakennusta selvisi katsastuksesta puhtain paperein. 39 rakennuksessa oli enintään viisi jatkotoimia vaatinutta havaintoa. 20 heikoimmasta rakennuksesta löytyi keskimäärin 19 jatkotoimia vaatinutta 1–2-luokan havaintoa.

Rakennuskatsastusten tulokset raportoitiin Senaatti-kiinteistöjen ja Granlundin yhteistyössä kehittämän auditointityökalun avulla.

Äänenvaimentimissa, ikkunoissa ja alapohjissa eniten puutteita

IV-katsastuksessa eniten jatkotoimia vaatineita havaintoja (arvosana 1 tai 2) löytyi päätelaitteista, äänenvaimentimista ja ulkosäleiköistä ja ulkoilmalaitteista.

Alkuperäiset koneet vuodelta 1994 käyttöikänsä päässä, kiilahihnakäytöissä havaittiin puutteita. Tarkastuksessa havaittiin löysiä hihnoja sekä niitä on jouduttu uusimaan katkeamisen takia. Alkuperäisissä koneissa havaittiin puutteita tarkastusluukkujen kiinnityksissä. Uudemmat koneet hyvässä kunnossa. Kuva konsultti Jouni Hokkanen.

Rakennekatsastuksessa eniten jatkotoimia vaatineita havaintoja löytyi ikkunoista (karmit, puitteet, lasituslistat, vesipellit), vesikatteista (aluskate, kattokaivot) ja alapohjista.

Julkisivun halkeilua. Kuva rakennusterveysasiantuntija Elisa Koskinen.

Tulokset ovat samansuuntaisia kuin Tampereen teknillisen yliopiston tekemissä 47 suomalaisen koulurakennuksen kosteusteknisissä kuntotutkimuksissa, joissa todettiin, että suurin osa koulurakennusten akuuteista vaurioista kohdistui vaakarakenteisiin (64,7 prosenttia). Todennäköisimmin vaurioitunut rakenne oli maanvastainen alapohja (43 prosenttia vaurioista).

Katsastusprosessissa on Pipatin ja Korven mukaan vielä paljon kehitettäviä yksityiskohtia. Katsastusmalli on kuitenkin jo osoittautunut toimivaksi tavaksi kerätä suuresta kiinteistömassasta sisäolosuhteisiin vaikuttavien teknisten seikkojen tilannekuva yhteismitallisessa muodossa. Katsastusten tulosten perusteella voidaan kohdentaa rakennusten huoltoa, kunnossapitoa ja peruskorjauksia.

Lisää rahaa ja lisää katsastuksen käyttäjiä

Yksi välitön seuraus katsastuksista oli, että Senaatti-kiinteistöt lisäsi tämän vuoden budjettiinsa 10 miljoonaa euroa lisää sisäilmaolosuhteiden parantamiseen. Senaatti käytti viime vuonna sisäilmakorjauksiin 32 miljoonaa euroa, josta hieman yli puolet meni investointeihin liittyviin sisäilmakorjauksiin ja vajaa puolet kunnossapidon sisäilmatutkimuksiin ja -korjauksiin.

Katsastustoimintaa on tarkoitus laajentaa Senaatissa.

Senaatissa rakennuskatsastusten rinnalle on tarkoitus tuoda muitakin sisäolosuhteita kuvaavia tekijöitä, kuten sisäolosuhteiden pysyvyysseurannan tulokset, sisäolosuhdepalvelupyyntöjen määrä, siivouksen ja kiinteistönhoidon laatuauditointien tulokset sekä käyttäjätyytyväisyyskyselyiden tulokset.

Katsastusmalli on Korven mukaan vapaasti myös kaikkien muiden toimijoiden hyödynnettävissä ja jatkokehitettävissä.

Keskustelu artikkelista: 2 kommenttia

  • yleensä liian vähälle huomiolle jäävät Asfaltin ja sadevesi kaivojen kunto, esim. seinien vierustat ja rännivedet ei maan painumisen johdosta ei johdakkaan pois rakennuksesta vaan rakennusta päin,

    Vastaa
  • pienillä korjauksilla suuret vaikutukset

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia