Talous Kiinteistöt Rakentaminen Uutiset Mikko Kortelainen 7 kommenttia

Vuokralaisten maksamilla korjausrahoilla keinottelu loppuu uusissa asunnoissa, jos lakiesitys menee läpi

Hallitus antoi eilen torstaina esityksen 40 vuoden korkotukilainan muuttamisesta.

Ara-asuntojen tukemiseen käytettävien korkotukilainojen ehtoja muutetaan.

Esitys sisältää lukuisia ehdotuksia, joilla parannettaisiin uusien korkotukilainojen ehtoja. Muun muassa lainanlyhennysohjelmaa muutettaisiin merkittävästi nykyistä etupainotteisemmaksi, jolloin lainat maksettaisiin nykyistä nopeammin pois.

Korjauksiin ei voi kerätä varoja ennakolta

Merkittävä muutos on, että jatkossa vuokrissa tai käyttövastikkeissa ei saisi kerätä rahaa tulevia korjauksia varten.

Näin asukkaat eivät joutuisi maksamaan vuokrissaan tai käyttövastikkeissaan yhtä aikaa aiempaa etupainotteisempia lainanlyhennyksiä ja samalla varautumaan jopa useiden vuosikymmenten päähän ajoittuviin perusparannuksiin.

Lakiehdotuksen perusteluissa todetaan, että muutos ei estä suunnitelmallista kiinteistönpitoa. Talojen rakentamislainat lyhenevät aikaisempaa nopeammin.

Lisäksi talojen omistajille kertyy tulevia korjauksia varten pääomia, kun kohteen omille varoille maksettava korko nostetaan neljästä prosentista kuuteen prosenttiin. Korosta kaksi prosenttiyksikköä on jätettävä yhtiöön.

Vuokrissa ja käyttövastikkeissa voi edelleen kerätä varoja rakennusten ja asuntojen vuosikorjauksia, ylläpitoa ja hoitoa varten.

VVO jätti asukkaiden korjausrahat itselleen

Lakiesityksen perusteluissa myös todetaan, että varautumiskielto tekisi järjestelmästä nykyistä läpinäkyvämmän. Jatkossa ei tarvitsisi huolehtia korjausvarojen ohjautumisesta niiden alkuperäiseen tarkoitukseen tai huolehtia kerättyjen varojen arvon säilymisestä.

Asukkaiden vuokrissa maksamat korjausrahat on ollut sääntelemätön harmaa alue.

Vuonna 2015 VVO, nykyinen Kojamo myi Y-Säätiölle reilut 8 600 asuntoa. Asukkaiden vuokrissaan keräämät korjausmiljoonat eivät siirtyneet kaupassa mukana, vaan jäivät VVO:lle. Kiinteistöihin sisältyvät velat kyllä siirtyivät.

Rakennuslehti uutisoi jo vuonna 2010, että Ara-vuokra-asuntojen ja asumisoikeustalojen asukkailta on kerätty asuintalovarauksina satoja miljoonia euroja tulevia korjauksia varten. Rahojen käytön valvonta on ollut satunnaista ja tehotonta.

Ara-asuntojen vuokrien pitää määräytyä omakustannusperiaatteella. Vuokralla katetaan talon rakennuskustannukset ja kiinteistön pitäminen kunnossa. Omakustannusvuokran päälle on kuitenkin voinut periä omistajan haluaman summan tulevia korjauksia varten, jopa 3 euroa neliöltä.

Vuoden 2017 alusta korjausrahan kerääminen rajoitettiin joko euroon tai kahteen asuinneliöltä.

Nyt esitetty korjausrahojen kielto koskee vain uusia korkotukilainoja.

Aso-taloille ei pakollista omarahoitusosuutta

Lakimuutoksessa korkotukilainojen lainoitusosuus nostettaisiin enintään 95 prosenttiin hankkeen hyväksyttävistä kustannuksista.

Lainansaajien maksettavaksi jäävää koron omarahoitusosuutta alennettaisiin pysyvästi 2,5 prosenttiin ja korkotuen maksuaikaa pidennettäisiin. Tosin korosta maksettavan korkotuen osuudet  myös muuttuisivat.

Tukiehtojen muutokset tehtäisiin asetuksella, joka tulisi voimaan samaan aikaan kuin lakimuutokset.

Vuokra-asuntojen hankintaan tarkoitettuja korkotukilainoja voitaisiin jatkossa kohdistaa myös kasvukeskusalueille.

Vielä lausuntokierroksella ehdotettiin, että kaikissa uusissa korkotukilainoissa lainansaajan maksettavaksi jäisi aina vähintään viiden prosentin suuruinen omarahoitusosuus. Muutoksen myötä rakennuttaja olisi joutunut sijoittamaan omia varoja myös asumisoikeus- ja erityisryhmäasuntojen rakentamiseen.

Tästä ehdotuksesta on luovuttu.

”Vaikka vaatimus toimijan omasta rahoitusosuudesta voisi olla järjestelmän toiminnan kannalta perusteltu, se olisi kuitenkin omiaan vähentämään rakennuttajien kiinnostusta käyttää korkotukimallia. Tämä yksityiskohta olisi toiminut vastoin lakiesityksen tavoitteita, joten siitä oli perusteltua luopua”, kertoo asunto-, energia- ja ympäristöministeri Kimmo Tiilikainen ministeriön tiedotteessa.

”Tavoitteena on kannustaa rakennuttajia toimimaan, jotta saisimme uusia kohtuuhintaisia asuntoja niitä tarvitseville. Kukkarolle sopivien asuntojen kova kysyntä jatkuu, vaikka asuntorakentaminen on viime aikoina huomattavasti vilkastunut”, Tiilikainen toteaa.

Laki- ja asetusmuutosten on tarkoitus tulla voimaan heinäkuun 2018 alussa.

”Valtava pettymys”

Yleishyödyllisten vuokrataloyhtiöiden edunvalvontajärjestö Kova pitää lakiesitystä valtavana pettymyksenä aidosti yleishyödyllisille ja omakustannusperiaatteella toimiville vuokranantajille.

Kovan mukaan lakiesityksellä ei puututa korkotukijärjestelmän keskeisimpään ongelmaan, valtion tuen vähäisyyteen.

Lisäksi lakiesityksessä on Kovan mukaan vahingollisia ehdotuksia pitkäaikaiselle kiinteistönpidolle. Sellainen on esimerkiksi kielto varautua korjauksiin uusissa korkotukilainoissa.

Lakiesityksessä on Kovan mukaan kuitenkin joitakin korkotukijärjestelmää parantavia elementtejä, kuten lainojen lyhennysten takapainotteisuuden vähentäminen. Ne eivät kuitenkaan lisää valtion tukea järjestelmässä. Samalla nämä elementit kuitenkin vähentävät myös valtion riskejä.

Kovan mukaan 40 vuoden korkotukimallissa ei ole myöskään parempia ehtoja kuin rajoitusajaltaan huomattavasti lyhyemmässä 10 vuoden korkotukimallissa. Näiden kahden korkotukimallin ehtojen keskinäinen suhde ei ole tasapainossa.

”Kova on erittäin pettynyt siihen, että lakiesitys ei sisällä parannuksia 40 vuoden korkotukijärjestelmän keskeiseen ongelmaan, valtion tuen määrään järjestelmässä. Lisäksi vaikuttaa siltä, että hallitus ei ole lakiesitystä laatiessaan ottanut lainkaan huomioon eduskunnan ilmaisemaa tahtoa tehdä pitkästä korkotukijärjestelmästä ehdoiltaan kannustava”, Kovan toiminnanjohtaja Jouni Parkkonen arvostelee järjestön kannanotossa.

Keskustelu artikkelista: 7 kommenttia

  • Eikös tämä ole ehdoiltaan kannustava korkotuella rajataan rahan hinta 2,5 %:iin, kelpaisi varmasti monelle asuntovelalliselle. Kun korjauksen aika tulee otetaan uutta korkotukilainaa, vaikea tästä on aitoja puutteita osoittaa.

    Vastaa
    • Roima investointiavustus tai negatiivinen korko olisi kannustava: ”Kovan mukaan lakiesityksellä ei puututa korkotukijärjestelmän keskeisimpään ongelmaan, valtion tuen vähäisyyteen”

      Vastaa
  • Asokotien kaupassa Asuntosäätiölle tapahtui samankaltainen ryöstö. Asokodit myi Asuntosäätiölle yhtiön, johon se itse ei ollut sijoittanut rahaa lainkaan. Samalla myös asukkailta asuintalovarauksiana kerätyt pääomat jäivät myyjälle-

    Vastaa
  • Omituinen pohtija

    Jo oli aikakin lopettaa keinottelu vuokralaisten maksamilla korjausrahoilla! Jokainen millään tavalla SATOa, VVO:ta ja ASOkoteja lähellä oleva varmasti tunsi hikistä myötähäpeää. Keinottelu antoi virtuaalisia aseita järjestelmän romuttajille, joita rikkaissa rikkaille rakennuttajissa riittää. Kaikki sosiaalinen kun on nykymaailmassa täysin aliarvostettua.

    Keinottelua on markkinatalous pullollaan, mutta joku roti sentään… Entiset isot yleishyödylliset panivat lihoiksi valtion tuella omistukseensa saaman ison alkupääoman, eikä kiitosta pienituloisille ja vähävaraisille vuokralaisille – saati valtiolle lainojen takaajana – herunut.

    Vastaa
  • Ei em. arvostelu ole lainkaan perusteetonta. Esim. M 2 -veitikat ostivat loppuun saakka ajettuja kerrostaloasuntoja ympäri maata yli 8000 kpl. Paikat huonoja. Oikeastaan ihmetyttää, miksi ostivat, vaikka halvalla sai. Ei myyjä tee tämänlaisia huonoja kauppoja.

    Vastaa
  • Erittäin huono päätös. ARA-asuntojen laina-aika on 40 vuotta. Käytännössä ensimmäiset 20 vuotta maksetaan pelkkää korkoa, kun 20 vuotta tulee täyteen alkavat talot olla jo korjaustarpeessa. Korjauksia ei todennäköisesti tehdä lainkaan tai tehdään vain pakolliset korjaukset ja kiinteistöt alkavat hajota käsiin. Kun 40 vuotta tulee täyteen on talo purkukunnossa tai sitten se pannaan huonokuntoisena myyntiin. Ehkä tämä on sitä järkevää kiinteistön pitoa. Todennäköisesti tuotanto alkaa siirtymään enemmän vapaa rahoitteeseen suuntaan jolloin kiinteistönomistaja voi päättää vuokratasostaan itse jolloin korjaustarvekin on huomioitu vuokrissa. Yleishyödyllinen tuotanto tulee vähenemään jatkossa, asumistukikustannukset lisääntyvät myös, koska vapaarahoitteisissa asunnoissa vuokrat ovat kovemmat eikä ihmisten vuokranmaksukyky tule tulevaisuudessakaan paljoa paranemaan, pikemminkin päinvastoin.

    Vastaa
    • Omituinen pohtija

      Kirjoittaja siis uskoo, että ilman lakimuutosta SATOn, VVOn, ASOn ym. puhallukset eivät toistuisi? Kyllä ne toistuisivat! Ja sen ohessa olisi hieman kohtuutonta, jos pienituloiset vaihtuvat ARA-vuokralaiset maksaisivat etukäteen jotain, mitä ei koskaan tulisi näkemään. Vuosikorjauksia vuokralaiset tietenkin aina maksavat.

      Kirjoittaja siis uskoo, että yksityiset vuokranantajat keräisivät etukäteen peruskorjausrahoja ja käyttäisivät ne aikuisten oikeesti peruskorjauksiin? Eivät käyttäisi. Yksityiset myyvät talonsa ennen peruskorjauksia, ja ne institutionaaliset yksityiset, jotka peruskorjaavat, tekevät sen lainarahalla, jotka lainat maksavat korjatuissa asunnoissa viihtyvät vuokralaiset. Siis sen ohessa, että maksavat myös vuosikorjaukset.

      Omistusasukkaatkaan eivät kerää peruskorjauksiin satojatuhansia taloa kohti. Vuosikorjauksiin voidaan pieni pesämuna koota. Ei ole mitään järkeä koota vaihtuvilta asukkailta / omistajilta etukäteen isoja summia perusparannuksiin.

      Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia