Kuva: Markku Ulander / Lehtikuva

Yksityisten asuntosijoittajien velkasumma paisunut – asuntomarkkinoista tulee entistä haavoittuvammat, sanoo ekonomisti

Yksityishenkilöiden vastuulla olevista taloyhtiöiden lainoista merkittävä osa on Hypo-pankin arvion mukaan peräisin asuntosijoittamisesta.

Kirjoittaja(t) Anni Lassila / HS

Suomalaisten velkaantumisesta on kannettu viime kuukausina vakavaa huolta monella suulla.

Erityistä huolta on kannettu taloyhtiöiden lainojen nopeasta kasvusta, koska ne ovat olleet eräänlaista piilovelkaa, joka ei ole näkynyt virallisissa asuntolainatilastoissa. Varsinaisten pankista otettujen asuntolainojen kasvuvauhti on ollut maltillista, parin prosentin luokkaa vuositasolla.

Yhtiölainojen määrä on sen sijaan paisunut nopeasti. Kasvu johtuu ennen kaikkea siitä, että uudet asunnot myydään lähes poikkeuksetta suurella jopa 70 prosentin lainaosuudella.

Taloyhtiöillä on lainoja yhteensä noin 30 miljardia euroa. Tästä noin 19 miljardia oli Tilastokeskuksen rahoitustilinpidon mukaan viime vuoden lopussa asuntoja omistavien kotitalouksien vastuulla. Vuodesta 2010 summa on kasvanut 144 prosenttia.

”Summa on viisinkertaistunut kymmenessä vuodessa”

Mutta kuinka paljon tästä summasta oikeasti on oman asunnon ostoon tai sen remontteja varten otettua lainaa, ja kuinka paljon siitä on käytetty asuntosijoittamiseen?

Tätä Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus on yrittänyt laskea asuntokaupoista, yhtiölainoista ja pankkilainoista saatavien tietojen perusteella.

”Arviomme mukaan tuosta 19 miljardista eurosta itse asiassa noin kaksi miljardia on tilastoinnin ongelmien takia todellisuudessa ammattisijoittajien lainaa. Jäljelle jäävästä 17 miljardistakin noin kolme miljardia euroa on käytetty asuntosijoittamiseen. Näin ollen kotitalouksilla olisi oman asunnon ostamiseen tai sen remontteihin käytettyä yhtiölainaa 14–15 miljardia euroa”, Brotherus sanoo.

Yhtiölainojen määrä on paisunut nopeasti.

Yksityiset ihmiset ovat ottaneet lisäksi pankkilainaa asuntosijoittamista varten noin seitsemän miljardia euroa eli yksityisillä asuntosijoittajilla olisi velkaa yhteensä jo noin kymmenen miljardia euroa.

”Summa on viisinkertaistunut kymmenessä vuodessa. Myös ammattisijoittajille eli asuntosijoittamista harjoittavilla yhtiöillä on velkaa toiset noin kymmenen miljardia euroa”, Brotherus sanoo.

Sijoittajien määrän kasvu ongelmallista

Tämä näkyy asuntomarkkinan rakenteessa. Omaan käyttöön ostettujen omistusasuntojen määrä on lisääntynyt kymmenessä vuodessa vain nelisen prosenttia. Sijoitusasuntojen määrä on sen sijaan kasvanut 38 prosenttia.

Mitä tästä sitten pitäisi ajatella?

”Mielestäni on silmiä avaavaa, miten nopeasti sijoitusasuntolainat ovat kasvaneet. Asuntosijoittajien osuuden kasvu ja siihen liittyvien velkojen kasvu tekee asuntomarkkinoista entistä haavoittuvampia”, Brotherus sanoo.

Asuntoihin sijoittaminen velalla on hyvin altista korkojen nousulle tai asuntojen hintojen laskulle. Korkokulujen nousu voi syödä koko vuokratuoton, asunnon hinnan aleneminen puolestaan voi pahimmillaan tarkoittaa, ettei asunnon hinta enää kata sitä vastaan otettua lainaa.

”Sijoittavat voivat lähteä nopeasti”

Velkasijoittamisen markkinoille tuomat riskit voivat koskea suoraan myös tavallisia asunnon omistajia.

”Sijoittavat ovat tulleet nopeasti markkinoille mutta ne voivat myös lähteä nopeasti. Jos näin kävisi, paljon asuntoja tulisi myyntiin, hinnat laskisivat entisestään ja tavallisten ihmisten voisi olla vaikea saada asuntoaan kaupaksi. Pahimmillaan se voisi luoda negatiivisen kierteen, joka vaikuttaisin luottotappioiden muodossa pankkeihin asti”, Brotherus sanoo.

”Mielestäni on silmiä avaavaa, miten nopeasti sijoitusasuntolainat ovat kasvaneet.”

Hänen mukaansa asunnon ostajan on tässä tilanteessa tärkeää ottaa taloyhtiön kunnon lisäksi selville, kuka talossa omistaa asuntoja. Suuri sijoitusasuntojen osuus kasvattaa riskejä.

Jos asuntosijoittaja joutuu vaikeuksiin, muut osakkaat voivat joutua kantamaan vastuun sijoittajan yhtiölainaosuudesta. Jos sijoittaja omistaa paljon asuntoja, tilanne voi olla muiden osakkaiden kannalta erittäin hankala.

”Jos sijoittajien osuus on suuri myös peruskorjauksia varten otettavat remonttilainat ovat kalliimpia.”

Lainakaton kiristys epäilyttää

Brotheruksen mukaan varsinaisten asuntolainojen kasvun hitaus tarkoittaa myös sitä, ettei asuntolainakaton kiristäminen ole välttämättä tehokas tapa puuttua asuntomarkkinoiden kuumiin pisteisiin. Kiristys ei pure asuntosijoittamiseen eikä välttämättä yhtiölainoihinkaan.

”Norjassa asuntosijoittajille on oma vain 60 prosentin lainakattoa eli lainaa saa olla vain 60 prosenttia suhteessa ostettavan asunnon arvoon. En tiedä, olisiko se oikea taso Suomessa, mutta tällaiset täsmätoimet hillitsevät markkinoita tehokkaasti”, hän sanoo.

Fiva on ilmoittanut laskevansa asunnonvaihtajien lainakaton heinäkuun alussa 85 prosenttiin. Ensiasunnon ostajilla katto säilyy 95 prosentissa.

Tätä artikkelia on kommentoitu kerran

Yksi vastaus artikkeliin “Yksityisten asuntosijoittajien velkasumma paisunut – asuntomarkkinoista tulee entistä haavoittuvammat, sanoo ekonomisti”

  1. Monellako miljardilla on 10vuoden aika asuntoja rakennettu versus yhtiölainat versus asuntosijoittajien omalla riskillä otetut asuntosijoituslainat.Yksityiset pääomat on saatu liikkeelle ja samalla on työllisyyttä parannettu, koteja ihmisille ja taloudellista toimeliaisuutta.
    Vähän on erikoista kirjoittajan peloittelu – vuokra-asuntojen omistajat versus oman asunnon omistajat. Ei hyvä vaiko vain ymmärtämättömyyttä ?

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi