Alkuvuosi on ollut asuntorakentamisessa huimaa menoa. Tammi-toukokuussa aloitettiin 22,4 prosenttia eli 3200 asuntoa enemmän kuin vuoden 2017 vastaavana ajankohtana.
Toistaiseksi ainoa konkreettinen fakta käännekohdan lähestymisestä on Tilastokeskuksen tieto myönnettyjen rakennuslupien pudotuksesta. Myös taloyhtiölainojen hinta on kallistunut, mikä voi leikata asuntosijoituksia.
Rakentajat itse ennakoivat EK:n heinäkuun suhdannekyselyssä varsin hyvää loppuvuotta.
EK tiedusteli yrityksiltä heinäkuussa arvioita suhdannekehityksestä vuoden 2018 kolmannella ja neljännellä neljänneksellä. Rakennusyritykset arvioivat suhdannetilanteen selvästi tavanomaista paremmaksi. Tämänhetkistä tilannetta kuvaava saldoluku on +27, kun se oli huhtikuussa +19.
Saldoluku on positiivista kehitystä kuvanneiden vastausten osuus vähennettynä negatiivista kehitystä kuvanneiden osuudella.
Näkymät heikkenivät hieman alkukesällä
Rakentamisen yleiset suhdannenäkymät heikkenivät hieman alkukesän aikana. Suhdanneodotusten saldoluku oli -10 heinäkuussa.
Suhdannetilanteen arvioi heikkenevän syksyn lähestyessä 15 prosenttia vastaajista, ja 5 prosenttia arvioi tilanteen paranevan. Neljä viidesosaa rakennusyrityksistä odotti suhdanteiden pysyvän muuttumattomina.
Tuotantokapasiteetin käyttöasteet ovat korkeat. Heinäkuussa peräti 97 prosenttia rakennusyrityksistä arvioi kapasiteetin olevan kokonaan käytössä (vuosi sitten 93 %). Myymättömien huoneistojen määrä pysyi lähes ennallaan, selvästi tavanomaista matalammalla tasolla.
Toistaiseksi ainoa konkreettinen fakta käännekohdan lähestymisestä on Tilastokeskuksen tieto myönnettyjen rakennuslupien pudotuksesta.
Kapasiteetin niukkuus näkyy myös edelleen yleistyneinä rekrytointivaikeuksina.
Rakennustuoteteollisuus porskuttaa korkeasuhdanteessa. EK:n barometrin mukaan suhdannetilanne on pysynyt tavanomaista parempana. Tuoteteollisuuden suhdannetilanteen saldoluku oli heinäkuussa peräti +66.
Tilauskannat olivat normaalia korkeammat.
Rakennustuoteteollisuuden suhdanneodotukset ovat hieman alkuvuotta varovaisemmat mutta silti positiiviset (saldoluku +16).
Sijoittajat avainasemassa
Rakennuslehti selvitti viime keväänä omien markkinakatsaustensa pohjalta sijoitusasuntojen määrää uudistuotannossa.
Arviolta 14000– 16000 asuntoa oli päätynyt vuoden aikana sijoittajille, kun mukaan lasketaan kuluttajien tekemät kaupat ja sijoittajien rakennusliikkeiltä ostamat kokonaiset asuntokohteet. Noin puolet gryndituotannosta päätyi sijoittajille.
Sijoittajien käyttäytymisellä onkin ratkaiseva merkitys asuntoaloitusten määrän kannalta. Sijoittajien kannalta puolestaan on oleellista, kiristetäänkö taloyhtiölainojen ehtoja.
Hypon toimitusjohtaja Ari Pauna sanoo, että sijoittajien taloyhtiölainoihin aiheuttamiin riskeihin on herätty. Lainaraha on kallistunut selvästi.
Uusien asuntojen rakentamiseen käytettävien RS-lainojen marginaalit putosivat kesän alkuun mennessä jo 0,75 prosentin tasolle, mutta nyt korjausliikkeitä tehdään oikein kunnolla.
”Marginaalit lähentyvät noin 1,5 prosentin tasoja. Vaatimusten ja riskien näkökulmasta oikeampi taso RS-lainoissa olisi 1,75–2,25 prosenttia”, Pauna sanoo.
”Korjauslainojen alimmat marginaalit ovat nousseet pääkaupunkiseudulla 0,4 prosentin tasoilta 0,8:n tasolle kesän aikana.”
Sijoittajien käyttäytymisellä onkin ratkaiseva merkitys asuntoaloitusten määrän kannalta.
Paunan mukaan niin rahoittajat kuin ostajatkin ovat havahtuneet riippuvuuteen asuntosijoittajista.
”Väitän, että ulkomaita myöten on ollut vähän liian ruusuinen kuva suomalaisesta asuntomarkkinasta ja erityisesti asunto-osakeyhtiörahoituksesta. Triplakiristys on tulossa. Pankit heräävät itse, viranomaiset heräävät ja kv-luottoluokittelijat ja -investorit heräävät. Rahan hinta nousee, ja tuotanto hiipuu”, Pauna ennustaa.
Valtiovarainministeri Petteri Orpokin (kok) on huolestunut taloyhtiölainojen kasvusta. Hän kertoi heinäkuussa aikovansa asettaa asiantuntijatyöryhmän, jonka yhtenä tehtävänä on voimakkaasti kasvaneiden taloyhtiölainojen arviointi.
”Paluuta normaalitasolle”
Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Sami Pakarinen arvioi, että asuntorakentamisen käänne alaspäin on lähellä.
”Kerrostaloasunnoille myönnettyjen rakennuslupien väheneminen jatkui toukokuussa. Luvat ovat vähentyneet kevään aikana noin kolmanneksella edellisvuodesta. Jos loppuvuosi mennään samaa tahtia, niin tänä vuonna myönnetään lupia 10000 asunnolle vähemmän kuin viime vuonna. Pudotus kuulostaa rajulta mutta olisi toteutuessaan enemmän paluuta normaalille tasolle”, Pakarinen arvioi RT:n tiedotteessa heinäkuun loppupuolella.
Asunnoille myönnettyjen lupien määrä oli vuositasolla toukokuussa 46400 ja aloitukset vastaavasti runsaat 48000 kappaletta. Rakenteilla on runsaasti asuntoja, ja valmistuneiden asuntojen määrä kasvaa Pakarisen mukaan vielä 10000 asunnolla jouluun 2019 mennessä.
”Rakentamisen suhdanteen kannalta tiedot kielivät aktiviteetin rauhoittuvan ensi vuoden aikana.”
Tätä artikkelia ei ole kommentoitu
0 vastausta artikkeliin “Rakentaminen porskuttaa vielä vahvassa myötätuulessa”