Ei vastikkeita vaan osinkoja – Helsingistä löytyy erittäin varakkaita taloyhtiöitä

HS uutisoi tällä viikolla Helsingin Pitkänsillanranta 17:ssä olevasta taloyhtiöstä, joka sai entiseltä asukkaalta jopa 7,3 miljoonan perinnön. Tapaus on erittäin poikkeuksellinen, mutta varakkaita taloyhtiöitä löytyy muualtakin Helsingistä.

Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja Mika Heikkilä kertoo, että Helsingin keskustan arvoalueilla kuten Bulevardilla, Esplanadilla ja Kampissa on taloyhtiöitä, joissa osakkaat eivät yhtiön hyvän taloudellisen tilanteen vuoksi joudu maksamaan vastikkeita ollenkaan. Joissain taloyhtiöissä osakkaille jaetaan jopa osinkoa.

”Käytännössä nämä ovat taloyhtiöitä, joilla on kivijalassa paljon liiketilaa, ja jotka omistavat itse esimerkiksi kolmanneksen tai jopa puolet kaikista osakkeista”, Heikkilä kertoo.

Varakkaat taloyhtiöt ovat haluttomia esiintymään julkisuudessa, sillä asukkaat ja hallitus pelkäävät ilkivaltaa, kateellisten panettelua ja muutenkin turhaa huomiota.

Pitkäjänteistä työtä

Heikkilä painottaa, että varakkaiden taloyhtiöiden tilanne on usein erittäin pitkäjänteisen työn tulosta. Näissä taloyhtiöissä esimerkiksi erilaiset remontit on tehty hyvin suunnitelmallisesti, ja näin pidetty taloyhtiöstä hyvää huolta.

Huolenpito näkyy myös hinnoissa: alle 10 000 eurolla ei näistä taloista irtoa neliötäkään.

Tällaisissa taloyhtiöissä on myös tyypillistä, että niin sanottu lunastuspykälä on ollut käytössä: yhtiöjärjestyksessä oleva lunastuspykälä tarkoittaa, että jos yksi osakas lähtee myymään omaa osuuttaan, muilla osakkailla on asunto-osakkeisiin etuosto-oikeus.

Etenkin 1920-1940-luvuilla lunastuspykälän kirjaaminen yhtiöjärjestykseen oli erittäin tyypillistä. Sen avulla voitiin torpata epätoivottujen asunnon ostajien tarjoukset.

Jos lunastuspykälää on käytetty ja taloyhtiö omistaa ison osan asunnoista, on myös omistus usein keskittynyt.

”Menestyvissä taloyhtiöissä osakkaiden ja hallituksen pitää olla kiinnostuneita sijoitustensa hoitamisesta pitkäjänteisesti. Asunto-osakkeiden ostaminen taloyhtiölle vaatii yhtiökokouksen eli osakkeenomistajien hyväksyntää. Pikavoittoja tavoittelevat eivät ole osakkeiden ostamisesta kiinnostuneita, koska osto pitää rahoittaa vuokra- ja vastikekertymillä, ja tuloa taloyhtiölle saadaan vasta vuosien päästä.”

Tyhjät liiketilat tuovat kustannuksia

Pitkällä aikajänteellä hyvällä ja halutulla paikalla sijaitsevan taloyhtiön on erittäin kannattavaa hankkia itselleen yhtiön asunto-osakkeita. Myös liiketilat voivat olla taloyhtiölle hyvää bisnestä, mutta se edellyttää, että talon sijainti on hyvä ja liiketiloille on kysyntää.

Tyhjillään olevat liiketilat aiheuttavat taloyhtiölle kustannuksia, jotka otetaan osakkaiden pussista.

”Jos hyvän sijainnin omaava ja arvostettu taloyhtiö laittaa omistamansa asunnot vuokralle, se voi odottaa jatkuvaa vuokratuottoa. Jos vuokratuottoja tulee, korjaustarpeita ei ole ja liiketiloistakin kertyy tuloja, yhtiö voi päästä tilanteeseen, jossa se pääsee jakamaan osakkaille osinkoa.”

Harvan taloyhtiön taloudellinen tilanne on kuitenkaan näin hyvä. Lisäksi osakkaat joutuvat maksamaan osingoista veroa.

Kiinteistöliitto: Sijoittakaa ennakoivaan kunnossapitoon

Jos taloyhtiöllä on varallisuutta, se kannattaa Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntijan Juho Järvisen mukaan ensisijaisesti sijoittaa talon ennakoivaan kunnossapitoon. Eri remonttihankkeita yhdistelemällä on mahdollista saada lisäsäästöjä. Samalla hoitovastikkeet voidaan asettaa minimiin.

Juuri näin on toimittu myös perinnön saaneessa Pitkänsillanranta 17ssä. Taloyhtiö sai perinnön myötä omakseen myös kaksi asuntoa, joista toista remontoidaan parhaillaan. Se laitetaan vuokralle vuodenvaihteessa. Yhteensä yhtiöllä on omistuksessaan kolme asuinhuoneistoa ja neljä liiketilaa.

Yhtiössä on tehty putkiremontti vuonna 2007. Kiinteistöliiton laskelmien mukaan perinteisin menetelmin toteutetun putkiremontin mediaanihinta oli vuoden 2017 syksyllä 700 euroa asuinneliötä kohti. Mediaanilla tarkoitetaan suuruusjärjestykseen asetetun lukujonon keskimmäistä arvoa.

Jos käytetään näitä laskelmia lähtökohtana, perintövaroilla olisi kustannettu 41 asuntoa ja 3 341 asuinneliötä sisältävään Pitkäsillanranta 17 taloyhtiöön noin kolme putkiremonttia.