Globaali vaurastuminen muuttaa kiinteistömarkkinaa. Helsingin vanhin konttorihotelli, vuonna 1979 perustettu Office House, Bulevardilla. Kuvassa Agneta Storsjö. Kuva: Kimmo Räisänen

Helsingin kiinteistö­markkinoilla on tapahtumassa muutoksia, ja yksi syy on Nurmijärvi-ilmiön hiipuminen – ”Parhaat työn­tekijät eivät tule enää Bemarilla töihin”

Mitä ydinkeskustan toimistovuokriin vaikuttaa se, että parhaat työntekijät eivät halua enää tulla Bemarilla töihin?

Suomen suurimman liikekiinteistökonsulttiyhtiön JLL:n toimitusjohtaja Tapani Piri on koonnut neuvotteluhuoneeseen ykköstiiminsä, kauppakeskuksista ja liiketiloista vastaavan Kaisu Pienimäen, tutkimusjohtaja Tero Lehtosen ja vuokrausjohtaja Katri Lehtosen.

Palaverin tarkoituksena on selvittää, mitkä muutostrendit liikekiinteistömarkkinaa vuonna 2019 heiluttavat.

Trendejä löytyy kahdeksan. Aloitetaan suurimmista muutoksista.

Kiinalaiset tulevat

Suurin kiinteistömarkkinoita muuttava voima on aasialaisen ja erityisesti kiinalaisen sijoitusvarallisuuden voimakas tulo Euroopan kiinteistömarkkinoille.

”Se vyöry näkyy, ne tulee Kiinasta isolla sykkeellä”, Piri arvioi.

Esimerkiksi käy kauppa, jossa kiinalaiset ostivat amerikkalaiselta Blackstone-rahastolta yli 12 miljardin euron potin logistiikkakiinteistöjä ympäri Eurooppaa.

Ennen tuota kauppaa Suomessa kiinteistöjalostusyhtiö Sponda, Valtion eläkerahasto VER ja eläkeyhtiö Varma olivat todenneet, että logistiikka- ja teollisuuskiinteistöjen omistaminen on liian työlästä. Ne perustivat yhteisen Certeum-yhtiön hoitamaan näitä noin 800 miljoonan euron sijoituksia.

Samaan aikaan kiinteistörahastojen suurpeluri Blackstone oli alkanut ostaa Euroopasta logistiikkakiinteistöjä.

Se oli havainnut, että aasialaisten eläkerahastojen varoista huomattavan pieni osa oli sijoitettu kiinteistöihin. Samaan aikaan pakettiliikenne oli verkkokaupan myötä kovassa kasvussa. Siksi logistiikkakiinteistöt näyttivät houkuttavilta sijoituskohteilta.

Niinpä Blackstone osti Certeumin ja lisäksi Spondalta Vuosaaren sataman kiinteistöjä yhteensä noin miljardilla eurolla ja liitti ne eurooppalaiseen Logicor-kiinteistöyhtiöönsä.

Tämä yhtiö myytiin syksyllä 2017 edelleen kiinalaisille yli 12 miljardin euron suurkaupassa kiinalaisille riittävän kokoisena pakettina.

Aasialaisia kiinnostavat logistiikkakiinteistöt laajemminkin. Postin suurimmista logistiikkakiinteistöistä viisi on myyty eteläkorealaisille.

Vaurastuminen muuttaa pelin sääntöjä

Suomessa on ensimmäisen kerran laajemmassa mittakaavassa kasvava joukko ihmisiä, jotka ovat perineet asuntonsa ja muutakin omaisuutta. Heillä on varaa ostaa esimerkiksi palveluja aivan toisella lailla kuin koskaan aikaisemmin.

JLL:n asiantuntijat puhuvat vaurastumissyklin ensimmäisestä kierroksesta.

”Perijäsukupolvi sijoittaa ja kuluttaa perintönsä. Se näkyy markkinoilla, esimerkiksi siten, että ensiasunnot ovat suurempia ja kalliimpia kuin aiemmin.”

Suomalaisten vaurastuminen on sekin osa globaalia ilmiötä.

Aasiassa ja Etelä-Amerikassa rahaa riittää säästettäväksi ja eläkerahastoihin, ja pienistäkin säästöistä kertyy väestömassojen takia valtavia sijoitusvarallisuusvirtoja.

Suomalainen perijäsukupolvi on toimitusjohtaja Tapani Pirin mukaan aasialaisiin verrattuna askeleen edellä, mutta ”vain muutaman sata vuotta Ruotsia ja Tanskaa jäljessä”.

”Sen näkee vaikka Tukholmassa, että ei tätä kaikkea elintasoa ole pelkällä omalla työllä ansaittu.”

Pirin mukaan globaali säästämisasteen nousu ja perijäsukupolvien varallisuus tuovat sijoitusmarkkinoille uudenlaista vakautta.

”Markkinat voi heilua kuin sydänfilmi, mutta pohjavirtaus on varallisuuden kova kasvu.”

Muuttoliike kaupunkeihin on globaali ilmiö

Kolmas suuri globaali trendi on väestön keskittyminen kasvukeskuksiin, Suomessakin. Muuttoliikenne pääkaupunkiseudulle jatkuu ja tänne investoidaan paljon.

Kansainvälisessä kiinteistösijoittamisessa ilmiö näkyy siinä, että kansainväliset sijoittajat eivät enää valitse kohdemaita vaan kaupunkeja.

”Ei Ranskaa, vaan Pariisia ja Lyonia.”

”Sijoittajia kiinnostavat Pohjoismaissa ensisijaisesti Oslo, Kööpenhamina, Tukholma ja Helsinki. Sitten vasta Göteborg, Tampere tai Turku.”

”Terveisiä vaan [Helsingin pormestari] Jan Vapaavuorelle, tosiasiassa elinvoimaisten maiden kilpailukyky syntyy puhtaasti kasvukeskuksissa.”

Suomi kiinnostaa kansainvälisiä sijoittajia

Kansainväliset kiinteistösijoittajat katsovat markkinaa usein suuresta kuvasta eli maailman talouskasvusta lähtien. Tällöin kaikista marinoista huolimatta talouskasvu on Euroopassa ja Suomessakin vielä kohtalaisen vahvaa.

Pirin mukaan kansainvälisten sijoittajien mielestä Suomi näyttää houkuttelevalta.

”Tämä on riittävän iso markkina, vakaa poliittinen ympäristö ja täällä on ennakoitava lainsäädäntö.”

Toimitilakiinteistöjen omistus oli ennen pitkälti suurten eläkeyhtiöiden ja joidenkin suurten kansainvälisten toimijoiden hallitsemaa.

Viime vuosina Suomeen on tullut joukko pörssilistattuja tai yksityisiä kiinteistösijoitusrahastoja muista Pohjoismaista, erityisesti Saksasta ja Ruotsista. Ne ovat lisänneet kilpailua.

Peltomarketit ovat pulassa

JLL:n kansainväliset selvitykset Yhdysvalloista kertovat, että keskimääräinen tyypillinen kauppakeskus on ongelmissa, mutta laatikkomyymälät ja halpahallit pärjäävät varsin hyvin.

Näiden lisäksi kaupungin keskustoissa olevat ”viihdekeskukset”, joissa väki viihtyy, pärjäävät yleensä hyvin, kun taas pelloille rakennetut hallimaiset kauppakeskukset ovat pulassa.

Vertailua Suomen ja Yhdysvaltojen välillä JLL:n väki ei näytä kovin mielellään ääneen sanovan, koska suomalaiset kauppakeskukset ja tavaratalot ovat heidän asiakkaistaan.

Selväksi kuitenkin tulee, että kansainväliset trendit ovat todellisuutta myös Suomessa.

Sekin selviää, että kautta aikain asiakkaat paikalle tuovat kuumimmat ankkuriliikkeet, Citymarketit ja Prismat, Stockmannit ja H&M:t ovat saaneet kukin vuorollaan pitkälti sanella ehtonsa kauppakeskuksille.

”Sadantuhannen hengen asiakasvirran tuovan liikkeen ympärillä olevilta liikkeiltä peritään sitten ne kunnon vuokrat.”

Vuokrata halutaan: hyvä toimistotila kantakaupungissa

Pääkaupunkiseudun toimistotilojen vuokraustilanteesta voi näkökulmasta riippuen kertoa joko hyviä tai huonoja uutisia.

Aloitetaan huonoista: Toimistotilojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla on Euroopan surkeimpia, 13 prosenttia, vain Venäjällä ja Kreikassa se on pahempi (15 %).

Sitten hyvät uutiset: Hyvänlaatuiset toimistotilat hyvillä sijainneilla käyvät hyvin kaupaksi ja niitä rakennetaan lisää. Huhti–kesäkuussa solmitut vuokrasopimukset olivat määrältään ennätystasolla.

”Markkina on tasapainossa. Tilaa löytyy, jos ei rajaa kysyntää ihan ydinkeskustaan.”

Tapani Pirin mukaan toimistovuokraamisen tilastointia sotkee se, että pääkaupunkiseudulla on paljon kelvottomia toimistotiloja, joita kukaan ei enää halua.

Vaikeita alueita ovat esimerkiksi Pitäjänmäki, Kilo, Kera ja Mäkkylä.

Esimerkiksi Pitäjänmäellä on 20 prosentin vajaakäyttö, mutta jos huonot raakataan pois, jäljelle jäävä vajaakäyttö on viisi prosenttia, Piri arvioi.

Pirin mukaan huonoihin toimistotiloihin väärillä alueilla ei talouskasvunkaan myötä tule enää koskaan vuokralaisia. Siksi ne pitäisi purkaa ja korvata esimerkiksi asunnoilla, mutta kaupunkien lupa- ja kaavoituskäytännöt vaikeuttavat tätä.

Parhaan työvoiman houkuttelemiseksi toimistotilojen tulee sijaita siellä missä ihmiset haluavat tehdä töitä. Aiemmin maineikkaimmat yritykset onnistuvat houkuttelemaan parhaat työntekijät Karamalmille tai Kirkkonummen metsiin, nykyisin tuskin nekään.

”Yhtiöt joutuvat ottamaan sen asenteen että vien toimiston sinne missä työntekijät haluavat olla töissä.”

Sijainti ja modernit tilat nähdään sekä rekrytointivälineenä että tehokkuusinvestointina. ”Muuten et saa sitä huippukoodaria, jota haluat.”

Yhteistyötilat eli coworking-työhuoneet keskittyvät

Sijainnin merkitys korostuu myös räjähdysmäisesti kasvavissa yhteistyötiloissa (coworking), joista suurin osa on kantakaupungissa. JLL:n selvitysten mukaan niitä syntyy tavallisesti noin kahdelle alueelle kantakaupungissa tai jossain trendikkääksi koetulla seudulla.

”Siellä missä ihmiset haluaa tehdä töitä.”

Rautatieasemalta etelään on uusi musta

Vanhan vuokrausviisauden mukaan Helsingin kalleimmat toimistotilat sijaitsivat Esplanadilla, niin että kallein toimistotila on auringon puolella Pohjois-Espan länsipuoliskolla.

Tieto pitää edelleen paikkansa, mutta JLL:n havaintojen mukaan viime aikoina erityisesti Rautatieasemalta etelään Erottajalle asti olevien toimistojen vuokrahinnat ovat nousseet.

”Länteen ja itäänkin on ihan ok, ja pohjoisen päin muutamassa uuden rakennuksen tilanne on hyvä.”

Yhtenä syynä aseman seudun suosion kasvuun Piri nostaa niin sanotun Nurmijärvi-ilmiön hiipumisen.

”Parhaat työntekijät eivät tule enää Bemarilla töihin, vaan julkisilla tai kävellen.”

Näissä työpaikoissa työntekijöitä hemmotellaan usein työtiloilla, jonne rakennetaan saunoja ja joogasaleja.

Tätä artikkelia on kommentoitu 5 kertaa

5 vastausta artikkeliin “Helsingin kiinteistö­markkinoilla on tapahtumassa muutoksia, ja yksi syy on Nurmijärvi-ilmiön hiipuminen – ”Parhaat työn­tekijät eivät tule enää Bemarilla töihin””

  1. ”Peltomarketit ovat pulassa”

    Ovatko? Itiksen myynti hitaassa mutta kroonisessa laskussa, Redi lässähti mahalleen heti alkuunsa, Vantaan Jumbo myyntilukemien perusteella paras koska autolla kauppaan tulevia lapsiperheitä riittää. Eli kuka nyt oikeasti on pulassa?

  2. Odotellaan että nyt orastava lama alkaa versoa koska juurikasvu on jo valmis, parin vuoden sisään euroopan liiketilametropolit ovat tosissaan, rahapulassa. Ennen sanottiin että kun taksikuskit alkavat puhua osakesijoittamisesta, lama kolkuttaa oven takana. Tämän päivän mediasta lamaennusteen voi loihtia tästä: ”sijoittajana voit päästä 35-vuotiaana eläkkeelle”.

  3. ”Näiden lisäksi kaupungin keskustoissa olevat ”viihdekeskukset”, joissa väki viihtyy, pärjäävät yleensä hyvin, kun taas pelloille rakennetut hallimaiset kauppakeskukset ovat pulassa.

    Sekin selviää, että kautta aikain asiakkaat paikalle tuovat kuumimmat ankkuriliikkeet, Citymarketit ja Prismat, Stockmannit ja H&M:t ovat saaneet kukin vuorollaan pitkälti sanella ehtonsa kauppakeskuksille.”

    Suomessa tilanne on aika jännä tältä osin. Tokmanni tekee tällä hetkellä peltomarketeineen kohtalaista tulosta. Kuumimmilla liikepaikoilla toimiva Stockmann sen sijaan on pahoissa taloudellisissa vaikeuksissa. Yhtiön tavaratalotoiminta on ollut vuosia tappiollista. H & M on alittanut tuloksellaan markkinoiden odotukset vuonna 2018 jokaisella kolmella vuosineljänneksellä, jolta tulos on julkaistu. Yhtiön myynti on takunnut kivijalkaliikkeissä. Vain verkkokaupasta H & M on kyennyt raportoimaan positiivisia uutisia vuonna 2018. Citymarketit, Prismat ja Lidlit porskuttavat. Niistä aika moni on peltomarketteja isoine parkkipaikkoineen. Lidlin nousu on yllättänyt monet, mutta asiakkaita se peltomarketeihinsa näkyy keräävän varsin hyvin, ja tuloskin on ollut jo jonkin aikaa selvästi voitollista.

    TS-ketjussa voitolliset liikkeet kannattelevat Sokosten kaltaista liiketoimintaa, joka on jo vuosia ollut Stockmannin tavoin vaikeuksissa. K-kaupan hyville liikepaikoille sijoittunut kauneus- ja terveystuotteiden Hehku-ketju on myös ollut vaikeuksissa. Syntyvyyden lasku vähentää lapsiperheiden kulutusta tulevina vuosina, ja ikääntyvän väestön osuus kasvaa. Monilla ikääntyvillä ihmisillä alkaa olla tavaraa niin paljon kuin asuntoon mahtuu, ja vaatteitakin yltä kyllin. Ravintolapalveluiden kysyntä kasvaa elintason noustessa, mutta esimerkiksi vaatekaupan osalta kasvumahdollisuuksia ei taida fyysisillä myymälöillä olla kauheasti näköpiirissä lähivuosina, vaan suunta on viime vuodet näyttänyt ennemminkin laskevalta fyysisten myymälöiden osalta.

  4. Suomessa amerikkalaistyylisiä kauppakeskuksia ei ole muualla kuin Helsingin keskustassa: samaa ideaa yrittävä REDI on vaikeuksissa heti ruutukaavan ulkopuolella, koska ko. paikassa ei ole mitään vetovoimatekijää (sijainti, hypermarket).
    Kauppakeskusrakentamisen peruskonsepti kun Suomessa on hypermarket-luokan pt-liike, jonka päälle kasataan muutama kenkä- ja rättikauppa + pari fast food –luukkua. Kaikki muu on kakun kuorrutusta: kihlasormuksia alemmalle keskiluokalle, kynsihoitoja teineille, suomalaisen kirjakaupan ajat sitten vanhentunut myymälä, veikkauksen pelihalli, etc. Liiketilan ansaintalogiikka lähtee aina automarketin volyymista ja rahoitus tulee jommaltakummalta keskusliikkeeltä sekä eläkerahastoista. Exitplan on myydä kv-sijoittajille vielä silloin, kun imua riittää, mikä tulee jatkossa esmes pk-seudulla yhä vaikeammaksi.

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi