Uusissa asunnoissa huimat katteet Helsingissä – rakentajien voitot jopa useita tuhansia euroja neliöltä

Rakennuslehden selvitys osoittaa, että rakennusliikkeet käärivät isot voitot Helsingin kaupungin ja valtion myymille tonteille tehdyistä asunnoista.

Selvitys koskee sellaisia kaupunginosia, joissa on rakennettu viime vuosina runsaasti asuntoja. Mukana ovat Pasilan aseman yhteyteen rakennettava Keski-Pasila, Vallilan konepaja-alue, Kalasataman ja Sompasaaren alue sekä Jätkäsaari.

Näin selvitys tehtiin

  • Asuntojen hinnat perustuvat netissä myynnissä tai ennakkomyynnissä olevien kohteiden hintoihin.
  • Autopaikkoja ei ole asuntohinnoissa mukana, sillä autopaikat myydään tyypillisesti erikseen.
  • Rakentamiskustannusten arviot perustuvat Ara-kohteiden rakentamisen hintatietoihin Helsingissä. Niissä on otettu huomioon rakentamisen alueellisia kalleuseroja.
  • Ara-tuotanto perustuu valtaosin urakkakilpailuihin. Oletus on, että Ara-rakentamisen hinta vastaa hyvin gryndituotannon rakentamisen kustannuksia. Omistusasuntotuotannossa saatetaan käyttää osin kalliimpia viimeistelymateriaaleja ja kalusteita. Toisaalta gryndikohteen rakentaja saa etua esimerkiksi siitä, että se pystyy ohjaamaan arkkitehtuuria, aikataulutusta ja resurssien käyttöä kustannustehokkaasti.
  • Ara-tuotannon asuntojakauma on vertailukelpoinen gryndituotannon kanssa. Myös Ara-tuotannossa rakentaja saa urakastaan katteen.
  • Rakentamisen hintaan on yhdistetty liittymämaksut ja muut vastaavat kulut.
  • Rakennusliikkeen kate on arvioitu kohdekohtaisesti. Katteiden laskemisessa on otettu asuntojen koko huomioon ja laskemisessa on käytetty painotettuja keskiarvoja. Pienen yksiön rakentaminen on neliötä kohti kalliimpaa kuin ison asunnon tekeminen, koska yksiöön on tehtävä esimerkiksi vastaavat keitto- ja kylpyhuonetilat kuin isompaan asuntoon.
  • Asuntojen tonttitiedot perustuvat selvitykseen, joka pohjautuu Maanmittauslaitoksen tietoihin. Asunnon velattomasta hinnasta pystytään erottamaan tontin osuus, kun käytettävissä on tontin hinta ja rakennusoikeuden sekä asuntoneliöiden määrä.

Tarkastelu koskee myös tonttirahastojen vaikutusta rakennusliikkeiden katteisiin.

Asuntojen hintatiedot ovat myynnissä olevien asuntojen hintoja. Rakentamisen kustannusarviot perustuvat Ara-rakentamisen toteutuneisiin hintoihin Helsingissä. Katearviot on laskettu kohdekohtaisesti.

Tarkastelussa on otettu huomioon, että pienten asuntojen rakentaminen on suhteessa kalliimpaa kuin isojen asuntojen tekeminen. Tonttitiedot perustuvat Maanmittauslaitoksen tietoihin.

Aineiston on kerännyt ja laskelmat tehnyt valtiotieteen maisteri Ossi Paukku. Hän on asuntopolitiikkaan erikoistunut ekonomisti, joka teki työuransa asunto-, rakennus- ja kiinteistöalalla.

Katteet suurimpia yksiöissä

Selvitys osoittaa, että asuntojen gryndaaminen on kannattavaa liiketoimintaa Helsingin kysytyillä alueilla. Rakennusliikkeiden arvioidut katteet vaihtelevat tyypillisesti 30–40 prosentin tuntumassa.

Keskimäärin katteet ovat suurimpia yksiöissä, mikä selittänee osaltaan pienten asuntojen rakentamisbuumia. Yksiöiden korkea myyntihinta kuittaa kalliimmat rakennuskulut korkojen kanssa.

Esimerkiksi Vallilan Konepaja-alueella yksiöiden katteet ovat suuruusluokkana kymmenisen prosenttiyksikköä isommat kuin kolmioiden katteet, ja isommissa asunnoissa ero yhä kasvaa.

Kalasatama ja Sompasaari eroavat kuitenkin muista tarkastelluista alueista siinä, että isot asunnot tuovat pieniä asuntoja paremman, jopa yli 50 prosentin katteen.

Punavuoressa sijaitseva asunto-osakeyhtiö on raju esimerkki asuntojen kalleudesta ja rakennusliikkeiden isoista katteista. Myynnissä olevien asuntojen neliöhinnat vaihtelevat runsaasta 10000 eurosta yli 13600 euroon. Asuntojen kateprosentin haarukka on 34–54 prosenttia.

Isosta asunnosta tulee laskennallisesti voittoa rakennusliikkeelle yli 7350 euroa neliöltä.

”Katteet ovat todella isoja, mikä kertoo markkinoiden vahvasta epätasapainosta. Miten on mahdollista, että kaupungin ja valtion myymillä tonteilla voidaan tehdä näin suuria voittoja”, Paukku kysyy.

Tonttirahastot nostavat asuntojen kokonaishintaa

Selvityksessä on tarkasteltu erikseen asunto-osakeyhtiöitä, joiden tontin omistaa kokonaan tai osittain tonttirahasto. Helsingin kaupunki alkoi myydä kolmisen vuotta sitten tontteja tonttirahastoille.

Valtio tai valtioyhtiöt ovat myyneet tontteja tonttirahastoille jo pitemmän aikaa.

Selvityksen tulos on, että tonttirahastot nostavat pienissä asunnoissa rakennusliikkeiden katetta. Näyttää siltä, että asunnon hinta hakeutuu markkinoiden määrittämälle ylärajalle riippumatta siitä, onko tontti asunto-osakeyhtiön vai tonttirahaston omistuksessa.

Juttu jatkuu taulukon jälkeen.

Katteen kasvun maksavat viime kädessä asuntojen ostajat. Näyttää siltä, että asunnon ja tontin muodostama kokonaishinta nousee tonttirahaston omistamalla tontilla korkeammaksi kuin kokonaishinta olisi, jos asunto ja tontti myytäisiin perinteiseen tapaan samassa kaupassa.

Tonttirahaston vaikutus kuitenkin vaihtelee selvityksen mukaan alueittain. Vallilan konepaja-alueella rahaston tontti on nostanut selvästi rakennusliikkeen katteita ja asuntojen hintoja. Sama vaikutus näkyy Kalasatamassa ja Sompasaaressa sekä Jätkäsaaressa.

Sen sijaan Keski-Pasilassa rakennusliikkeen kate on rahastotontilla pienempi kuin omistustontilla.

Rakennusteollisuus RT kertoo vastineessaan oman, erilaisen näkemyksensä asuntojen katteista.

Asuntojen pieneneminen näkyy

Asuntojen pieneneminen näkyy selvityksessä. Pienin kaksion koko on 38 neliötä. Asuntojen neliöhinnat ovat niin korkeita, että kokonaiskustannusten hillitsemiseksi tingitään neliöiden määrässä.

”Kansakunnan varallisuus on isompi kuin koskaan, mutta silti nyt tehdään pienempiä asuntoja kuin 1970-luvulla. Asunnot ovat käsittämättömän pieniä. Yksin asuvakin ansaitsee enemmän tilaa kuin yhden huoneen”, Paukku sanoo.

Toinen havainto on, että keittiöt alkavat olla katoavaa perinnettä myös isoissa asunnoissa.

Tätä artikkelia on kommentoitu 10 kertaa

10 vastausta artikkeliin “Uusissa asunnoissa huimat katteet Helsingissä – rakentajien voitot jopa useita tuhansia euroja neliöltä”

  1. Niinpä niin. Vuosisadan puhallus. Ja hyvänä vipuna sille ilmastohysterian lietsonta ja hyväksikäyttö ja nk. kestävän kehityksen – mitä se sitten onkaan – toitottaminen joka käänteessä, unohtamatta kuitenkaan samaan hengenvetoon hehkuttaa tiivistämisen myötä syntyviä himphamppupalveluita ja niiden myötä lisääntyvää turhaa kulutusta. No, seuraava kunnon kansantalouden notkahdus kaataa kyllä taas tämänkin pelleilyn, eli ysärin alun toisintoa odotellessa! Sääli vaan sitä työttömäksi jäävää rakentajien joukkoa, mutta kun ala on syklinen, niin minkäs teet…

  2. Eikös tuolla tuotolla voisi tehdä laadukasta rakentamista ja terveitä taloja.

  3. Eikös ne sitten ollutkaan ne kaavamääräykset ja autopaikkavaatimukset, mitkä nostavat asuntojen hintoja?

  4. Mitenköhän nämä huimat katteet eivät kuitenkaan näy rakennusliikkeiden tuloksissa?

    1. Kakkoskerroksen väki ns. haaveilukerros ja parhaiten palkattu johto ilman tuottavaa työsuoritusta syö katteet.

    2. Siksi, että rakennusliikkeet ovat palkanneet osaavat kirjanpitäjät jotka osaavat saada voiton näyttämään tappiolta kirjanpidossa!

  5. Voisko näitä ensin tarkistaa jostain ettei ihan mitä sattuu tutkielmia esitetä totuuksina. Ensimmäinen kohta missä laskelmalla johdetaan harhaan, on autopaikat. Kaavan mukaiset autopaikat on kuitenkin rakennettava, joten kyllä niiden rakentamiskustannukset tulee huomioida. Pysäköintihallien rakentamiskustannukset liikkuvat tasolla ka 40 000 eur / autopaikka, joten autopaikkojen rakentamista katetaan asuntojen hinnoissa. Mikäli kahta 40 m2 kaksiota kohden rakennetaan yksi autohallipaikka, nostaa se asunnon rakentamiskustannuksia 500 € per neliö.

    1. Ja se pakkoautopaikkojen poistohan sitten auttaakin lyhennysvapaiden jälkeen niskaan putoavien tonttivuokraosuuksien maksun sun muiden kanssa vai?

      Piiperöt saavat näppylöitä pakkoautopaikoista. Mikäs siinä, kaikillahan meillä näppylämme – ja mulla vihreät, mutta se siitä. Ei ole se pointti tässä, vaan se, että proverbiaalinen vetäisee tällä kulurakenteella tuulettimeen keskivertovelkaspeden kanssa välittömästi, kun boolimalja pannaan taas bileiden jälkeen piiloon ja kulutusjuhlat loppuvat – ja duunissa alkaa YT:t. Ikävä kyllä näin.

  6. Samaa on sanottava muillakin toimialoilla joilla on menetetty vastaanottajan ammattiosaaminen. Jos halutaan korjausta,niin on palattava rakentamisessakin vanhaan:tulevat asukkaat muodostavat talo-osakeyhtiön ja palkkaavat kokeneen mestarin työn toteuttajaksi.Muistan kun vuonna -68 tekussa ollessani, kateena kustannusarvioon laskettiin 5%

Jätä kommentti