Epäselvä vastuunjako aiheuttaa riitoja taloyhtiöissä – osakkaat voivat joutua maksamaan naapurinsa asentamien laitteiden kuluja

Epäselvät määräykset kunnossapito­vastuunjaosta aiheuttavat riitoja taloyhtiöissä, tyypillisesti asuntokauppojen jälkeen.

Kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut asianajaja Marina Furuhjelm kertoo kiistoja syntyvän esimerkiksi silloin, kun edellinen osakas on tehnyt huoneistossaan muutoksia, joiden kunnossapitovastuu on jäänyt osakkaalle itselleen, mutta asiasta ei ole mainittu yhtiöjärjestyksessä eikä isännöitsijäntodistuksessa.

Uusi omistaja ei saa etukäteen tietoa mahdollisesta laajennetusta kunnossapitovastuustaan, kun asunto myydään. Ymmärrettävästä syystä uusi osakas ei silloin käsitä, millä perusteella vastuu edellisen osakkaan tekemistä muutoksista on hänellä.

Siispä osakkaiden tekemistä muutostöistä on tärkeää sopia huolellisesti etukäteen, sanoo Furuhjelm.

Tällaista tilannetta yritetään nyt ehkäistä yhdessä 1930-luvulla rakennetussa kerrostaloyhtiössä, jossa osakas haluaisi asentaa huippuimurin takkahormin päähän omalla kustannuksellaan.

Helsingin Sanomien toimitukseen yhteyttä ottanut osakas haluaa tietää, miten huippuimurin kunnossapitovastuu voidaan osoittaa yksittäiselle osakkaalle niin, ettei huippuimuri rasita taloudellisesti muita osakkaita, vaikka asunto joskus myytäisiin.

Jos huippuimurin kunnossapitovastuusta ei sovita, riidat laitteen huollosta ja kuluista ovat tulevaisuudessa ilmeisiä.
Furuhjelmin mukaan kunnossapitovastuun määrittämiseen on kaksi vaihtoehtoa

Yksi on se, että taloyhtiö tekee huippuimurin kunnossapidosta sopimuksen osakkaan kanssa. Sopimus sitoo kuitenkin vain nykyistä osakasta.

Furuhjelm suosittelee toista vaihtoehtoa eli tekemään laitteen kunnossapidosta määräyksen yhtiöjärjestykseen. Se on tosin hieman kinkkisempää kuin pelkän sopimuksen laatiminen.

Yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa, kun sitä kannattaa kahden kolmasosan määräenemmistö. Lisäksi tarvitaan suostumus osakkaalta, jota määräys koskee.

Yhtiöjärjestyksen määräykseen tulisi kirjata, että kyseessä olevan huoneiston tiettyyn kohtaan on saatu yhtiöltä lupa asentaa huippuimuri. Lisäksi siitä pitäisi käydä ilmi, että kyseisen huoneiston osakas vastaa laitteen kunnossapidosta ja kuluista.

Jos laite kuluttaa esimerkiksi kiinteistösähköä, voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä, että osakas maksaa sähkönkulutuksesta kuukausittaista vastiketta.

Furuhjelm sanoo, ettei yhtiö saisi antaa lupaa muutostyölle ennen kuin yhtiöjärjestystä on muutettu, mutta käytännössä laitteita asennellaan jo aiemmin.

Tästä voi seurata ongelmia, sillä muutostyölle on vaikea asettaa ehtoja enää luvan antamisen jälkeen.

Silloin edessä voi olla tilanne, jossa yhtiöjärjestyksen muutosta ei saadakaan läpi ja laitteen kunnossapitovastuu lankeaa yhtiölle.