Kriisin kesto ratkaisee, miten syvälle asuntorakentaminen sukeltaa.
Rakennuslehden tekeillä oleva markkinakatsaus antaa uutta tietoa siitä, millaisia vaikutuksia koronaviruksella on uusien asuntojen markkinaan ja asuntoaloitusten määrään.
Pääkaupunkiseudun ulkopuolista Suomea koskeva asuntomarkkinakatsaus ilmestyy pääsiäisen jälkeisellä viikolla. Selvityksen tietoja kerättiin maaliskuussa viikoilla 11 ja 12, joten se antaa hyvän kuvan rakennusliikkeissä vallitsevista tunnelmista.
Markkinakatsauksen tiedot kerää STH-Group oy.
Asuntoaloitukset vähenevät
Koronaviruksen vaikutuksen alkoivat näkyä asuntogryndausta tekevissä yrityksissä maaliskuun puolivälissä. Nyt voi sanoa jo varmasti, että poikkeustila käytännössä pysäyttää asuntoaloitukset ainakin lyhyellä aikavälillä.
Vielä maaliskuun alkupuolella asuntokohteita käynnistettiin, mutta sitten laitettiin jarruja päälle. Aloituksia tai niitä koskevia päätöksiä on lykätty. Kevään aloituksia pääsääntöisesti vähintäänkin siirretään kesälomien jälkeiseen aikaan tai sitten ne perutaan kokonaan. Yrityksissä halutaan nähdä, mihin tilanne kehittyy.
Maalis-toukokuu on normaalisti vilkkainta kerros- ja rivitaloasuntojen aloitusaikaa. Selvää on, että koronavirus pudottaa oleellisesti tämän vuoden asuntoaloituksia.
Uusien asuntojen kauppa käytettyjä parempaa
Periaatteessa uusien asuntojen markkina toimii yhä kriisistä huolimatta. Uusia kauppoja tehdään edelleen ja solmitaan uusia asuntovarauksia.
Poikkeustila vaikuttaakin uusien asuntojen kauppaan vähemmän kuin käytettyjen kauppaan. Uusia asuntojahan ei yleensä ole kaupantekovaiheessa fyysisesti olemassa, joten materiaaleihin tutustutaan luontevasti verkossa ja tehdään sähköisiä varauksia.
Käytettyjen asuntojen osalta niin myyjät kuin ostajat pelkäävät viruksen tarttumista, vaikka silläkin puolella virtuaaliset ja sähköiset toiminnot ovat yleistyneet.
Rakennusliikkeet ovat kuitenkin lopettaneet uusien valmiiden asuntojen yleisnäytöt. Esittelyt tehdään yksityisesti tai tavataan asiakkaita henkilökohtaisesti rakennusliikkeen toimistolla.
Kahvin ja makkaran voimalla järjestettävät markkinointitilaisuudet on lopetettu kokonaan.
Selvityksen tiedot on kerätty pääkaupunkiseudun ulkopuolelta, mutta pääkaupunkiseudun tilanne tuskin eroaa oleellisesti muusta maasta. Tosin näyttää siltä, että aloitusten lykkääminen voi olla pääkaupunkiseudulla maltillisempaa.
Rakentajat tuovat pääkaupunkiseudulla edelleen kohteita ennakkomarkkinointiin ja käynnistävät uusia kohteita. Viime viikolla ennakkomyyntiin tulleen kohteen asunnoista varattiin puolet puolessatoista tunnissa.
Kriisiin hyvistä lähtökohdista
Asuntorakentajat kohtaavat kriisin hyvistä lähtökohdista moneen muuhun teollisuudenalaan verrattuna. Ennakkotieto Rakennuslehden markkinakatsauksesta kertoo hyvästä tilanteesta.
Kulunut puolen vuoden jakso syys-maaliskuussa on ollut hallittua sopeutumista hieman maltillisempaan markkinatilanteeseen. Aloitukset ovat vähentyneet, valmiiden myymättömien asuntojen varasto on kasvanut vain vähän ja erittäin runsasta asuntotarjontaa on saatu pienennettyä selvästi.
Uudet asunnot ovat käyneet oikein hyvin kaupaksi niin kuluttajille kuin sijoittajille. Sijoittajille myytävät asuntoniput ovat pienentyneet, kun tarvetta isoihin asuntovarastojen tyhjennyksiin ei ole enää ollut.
Tilauskanta on hyvä ja rakentajilla riittää paljon töitä jo aloitetuissa kohteissa. Niistä osa valmistuu vasta kahden vuoden kuluttua. Mahdollista myös on, että lähes täyteen varattuja kohteita laitetaan liikkeelle myös nyt keväällä.
Nopea toipuminen vai lama?
Kriisin kestolla on oleellinen vaikutus siihen, miten syvälle asuntorakentajat sukeltavat. Jos pysähdys kestäisi vain kaksi-kolme kuukautta, ala kestäisi sen pienillä vaurioilla. Kriisin aikanakin uusista asunnoista tehdään kauppoja ja parhaimmillaan voisi käydä niin, että syksyllä uusista asunnoista olisi vajausta ja kysyntäpiikki.
Silloin asuntoja aloitettaisiin syksyllä runsaasti. Mahdollisiin häiriöihin voitaisiin varautua tavallista pitemmällä rakentamisajalla.
Ikävämpi skenaario on, että koronan aiheuttamasta kriisistä tulee pitkä. Silloin myös rakentaminen ajautuisi pahaan ja pitkäkestoiseen lamaan. Se hyydyttäisi gryndialoitukset pitkäksi aikaa.
Uhkakuvana myös on, että kriisi ajaa kotitalouksien taloudet kurimukseen. Pankkien tarjoamat asuntoluottojen lyhennysvapaat eivät paljon auta, jos työpaikka tai yritys menee alta. Se näkyisi asuntokaupassa ja asuntoaloituksissa.
Valmistumiset saattavat lykkääntyä
Asuntotyömailla on odotettavissa vaikeuksia riippumatta siitä, miten kauan kriisi kestää.
Rajojen sulkemisen aiheuttama virolaisten työntekijöiden vajaus ja koronan aiheuttamat sairastumiset saattavat venyttää rakennusaikoja. Jos jonkin avainryhmän henkilöt sairastuvat ja tartuttavat toisensa, kriittiset työvaiheet saattavat pysähtyä, mikä viivästyttäisi muitakin työvaiheita.
Mahdollista on, että vilkkaan rakentamisen alueilla Etelä-Suomessa rakennusliikkeet priorisoivat kohteita. Osaa rakennetaan ja toisten työmaiden päälle vedetään pressut.
Muualla Suomessa virolaisten työntekijöiden vajaus ei vaikuta yhtä paljon kuin pääkaupunkiseudulla.
Tätä artikkelia on kommentoitu 3 kertaa
3 vastausta artikkeliin “Analyysi: Korona pysäytti uudet asuntoaloitukset, mutta vasta kriisin pituus ratkaisee, miten syvälle asuntorakentaminen sukeltaa”
”Uhkakuvana myös on, että kriisi ajaa kotitalouksien taloudet kurimukseen. Pankkien tarjoamat asuntoluottojen lyhennysvapaat eivät paljon auta, jos työpaikka tai yritys menee alta. Se näkyisi asuntokaupassa ja asuntoaloituksissa.”
Lyhennysvapaat auttavat siirtämään kriisin vaikutuksia eteenpäin. Samoin tekee esimerkiksi työeläkemaksujen väliaikainen alennus vuoden 2020 loppuun asti, mikä alentaa työnantajamaksuja tänä vuonna, mutta koska alennus peritään takaisin korotettuina maksuina myöhemmin, se toisaalta lisää työnantajamaksuja vuoden alusta 2021 eteenpäin nykyiseen nähden, mikä voi aikanaan hidastaa talouden elpymismahdollisuuksia.
Tänään ilmoitettu pikavippien korkokaton alentaminen 20 prosentista 10 prosenttiin auttanee korkeakorkoisen velkaantumisen pysähtymisessä. Ylivelkaisimpien ihmisten uusien pikavippien saaminen pysähtynee siihen, koska 10 prosentin korko ei riittäne enää kattamaan monen lainanantajan riskiä, jolloin nämä eivät enää saa mistään pikavippejä. Tällöin ylivelkaisimmat voivat hakeutua maksujärjestelyihin. Niillä paremmin maksuvalmiilla ihmisillä, joille pikavippaus jatkuu, korkotaso alenee kohtuullisemmaksi, ainakin jos pikavipit uusii. Tosin näistä moni saisi kyllä halvempaa pankkilainaakin. Mutta parempi ehkä kuitenkin niin, että vikavippaamista nyt rajoitetaan kuin se, että kovin moni nyt tarttuisi pikavippeihin ja ylivelkaantuisi pysyvästi niiden korkeiden korkojen takia.
Pikavippauksen loppuminen korkeimman riskin porukalta johtanee asuntomarkkinoiden kannalta kuitenkin siihen, että asuntojen vuokria alkaa jäädä pian aiempaa enemmän maksamatta, koska maksuhäiriöriskisimmät asukkaat eivät käytännössä enää voi entiseen tapaan rahoittaa asumiskustannusten omavastuitaan pikavipeillä, kuten tähän asti jotkut ovat tehneet. Nyt peliä puhalletaan poikki. Siltä osin kriisitoimenpide voi aikaistaa maksuhäiriöiden tuloa näkyviin siinä, missä lyhennysvapaat siirtävät niitä eteenpäin.
Yritysten kohdalla mm. yrityssaneerauksiin pääsemistä aiotaan pk-yrityksissä helpottaa ja myös näiden yritysten konkurssiin päätymistä hidastaa. Esityksessä on hyvänä puolena se, että jotkut yrityssaneeraukseen pääsevät yritykset voivat sen ansiosta selvitä kriisin läpi, jotka muuten ehkä eivät selviäisi. Asian toinen puoli on se, että pk-yritysten velkojista keskeisen osan muodostavat toiset pk-yritykset. Yhden yrityksen velkasaneeraus merkitsee käytännössä sitä, että sen velkoihin voi tulla leikkauksia, ja että leikattujen velkojen osalta niiden maksu voi siirtyä jopa vuosilla eteenpäin, jos maksuja saa silloinkaan. Jos yritys tarvitsisi rahaa kassaan kuukauden päästä, ja sen yritysvelallinen maksaa rahoja vähitellen noin 2-5 vuoden päästä (jos yrityssaneeraus etenee hyvin, ja rahaa saadaan irtoamaan velkojille tehtäviin maksuihin), velkojayritys voi ehtiä mennä konkurssiin ennen kuin saa saataviaan omilta velallisiltaan. Jos liikkeelle lähtee yrityssaneerausaalto, maksuja voi jäädä paljon jumiin vuosien ajaksi.
Tilanteen ainoat varmat voittajat taloudellisesti ovat ne lakimiehet, jotka hoitavat kohta selvittäjän tehtäviä yrityssaneerauksissa ja konkurssijuristit. Lakimiesten palkkiot maksetaan päältä, ja muille maksetaan vain, jos rahaa jää.
Kelan tämän päiväisessä tiedotustilaisuudessa arvioitiin näköjään uutisten mukaan, että asumistuen hakemusmäärien odotetaan nousevan lähiaikoina noin 90 000:lla. Noin 90 000 lisähakemusta tavanomaisemman määrän päälle odotetaan myös toimeentulotukeen. Nyt monelle asuntovelalliselle voi olla yhtäkkiä iso merkitys sillä Kelan viimevuotisella linjauksella https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000006142183.html , jonka mukaan rahoitusvastikkeet huomioidaan menona asumistuessa omistusasunnoissa asuville, mutta toimeentulotuessa omistusasunnoissa asuvilla rahoitusvastikkeita ei enää huomioidakaan. Pankkilainoista huomioidaan korot, mutta ei lyhennyksiä. Toimeentulotuessa huomioidaan toki myös muut menot, kuten tontin vuokrat, vakuutusmaksut, vesimaksut, sähkölaskut, nuohousmaksut, jätemaksut ja monet muut maksut, jos niitä peritään erikseen, eivätkä luvut ole siksi suoraan vertailukelpoisia. Mutta yhtiölainallisissa asunnoissa sillä on aika iso merkitys tukien saamisen kannalta, että huomioidaanko rahoitusvastikkeita vai ei. Kelan vuonna 2019 tekemän linjauksen Taloussanomat arvioi viime vuonna lisäävän pakkomyyntitilanteiden toteutumisen riskejä toimeentulotukeen turvautuvien joukossa verrattuna ennen vuotta 2019 olleeseen tilanteeseen, jolloin rahoitusvastikkeet huomioitiin toimeentulotuen hakijoiden menoiksi. Jos toimeentulotuen hakijoita tulee paljon lisää, ja tilanne jatkuu pidempään, kasvaa nyt ehkä myös pakkomyyntitilanteiden toteutumisen riski. Mistäköhän sellaisen tilanteen uhassa oleville saisi nyt apua?
Tulossa pitkät pandet 1,2…, eikä punapääomaakaan saatu pelastettua.