Uudet grynderit ovat vallanneet omistusasuntojen markkinoita – ”Kilpailu on kovaa, katteet pieniä ja riskit suuria”

Rakenuslehden markkina-analyysi paljastaa isoja muutoksia omistusasuntoja rakentavien yritysten markkinaosuuksissa. Tonttirahastot ja sijoitusasuntojen buumi selittävät uusien asuntogryndereiden rynnistystä.

Jatke on kasvattanut viime aikoina urakkatuotannon osuutta toiminnassaan. Kuva: Liisa Takala

Uudet, nyt jo suuriksi kasvaneet rakennusliikkeet ovat vallanneet ison siivun omistusasuntojen markkinasta perinteisiltä rakentajilta. Aivan viime aikoina kehityksen suunta on kääntynyt.

Rakennuslehden gryndimarkkinoita koskeva selvitys perustuu STH-Group oy:n markkinaseurantaan. Tarkastelu koskee rakennusliikkeiden omaa, kuluttajamyynnissä olevaa asuntotuotantoa.

Tarkastelualueina ovat pääkaupunkiseutu ja kahdeksan eri aluetta pääkaupunkiseudun ulkopuolella.

Selvityksen kohteina olevat niin kutsutut uudet yritykset ovat Lehto, Lapti, T2H, Pohjola Rakennus, Jatke ja Pallas Rakennus. Ne olivat vielä viime vuosikymmenen alkupuolella nykyiseen verrattuna melko pieniä toimijoita.

Perinteisistä asuntorakentajista ovat markkinaselvityksessä mukana YIT, Skanska, Bonava, Peab ja SRV. Tarkastelu koskee vuosia 2013–2020.

Tarkastelluilla yrityksillä on yhdessä noin 50 prosentin markkinaosuus uusien omistusasuntojen myynnistä. Lukema on säilynyt suurin piirtein samana tarkastellut seitsemän vuotta.

Yritysten kesken markkina on kuitenkin mullistunut. Uusien yritysten markkinaosuus oli vuonna 2013 vain 4 prosenttia, mutta viime syksynä osuus oli jo lähes neljännes (23,5 %).

Vastaavasti perinteiset urakoitsijat ovat menettäneet markkinaosuutta yli 20 prosenttiyksiköllä. Viime syksyn jälkeen perinteiset yritykset ovat kuitenkin lisänneet markkinaosuuttaan ja haastajat ovat taipuneet.

Toisen puolen Suomen gryndituotannosta tekee iso joukko pieniä, tyypillisesti paikallisia yrityksiä, joskin joukossa on Lujatalon ja Hartelan kaltaisia isompiakin toimijoita. Selvää kuitenkin on, että uudet yritykset ovat vallanneet markkinaa tässä selvityksessä mukana olevilta isoilta yrityksiltä.

Tonttirahastot ja sijoittajat avaintekijöitä

Uusien rakennusliikkeiden kasvun on mahdollistanut kaksi tekijää: tonttirahastojen lunastettavat vuokratontit ja asuntosijoitusbuumi. Yritysten rahkeet eivät olisi riittäneet tonttien ostamiseen. Sijoittajat puolestaan ovat tarjonneet asuntoihin varausasteen, jonka turvin rakennusliike on voinut käynnistää kohteita pienellä riskillä.

Uusien gryndereiden kohteiden asunnoista on myyty tyypillisesti isoja määriä sijoittajille jo etukäteen. Tämä näkyy siinä, että uusien toimijoiden markkinaosuus on asuntojen tarjonnassa tuntuvasti pienempi kuin asuntojen kaupassa.

Jatkeen toimitusjohtajan Hannu Anttosen näkemykset kuvastavat tonttirahastojen ja sijoittajien merkitystä. Hänen mukaansa on itsestään selvää, että ilman tonttirahastoja Jatke tai muut saman kokoiset ja ikäiset yritykset eivät olisi voineet investoida tuollaisia määriä asuntorakentamiseen.

”Ilman tonttirahastoja pääomat olisivat loppuneet kesken.”

Sijoittajilla on ollut merkittävä vaikutus myös Jatkeen kasvussa. ”Suurempi osa gryndistä on mennyt sijoittajille kuin kuluttaja-asiakkaille. Kyse on riskinottokyvystä. Vaikka tuotto onkin sijoittajakaupassa pienempi, olemme tyytyneet siihen.”

Anttosen mukaan sijoitusasunnot vetävät edelleen, kun ”muutakaan kunnollista sijoitettavaa ei ole”. Nyt sijoittajille tehtävistä asunnoista yli puolet myydään kokonaisina kohteina, kun gryndin rahoitus on vaikeutunut.

Jatke on vähentänyt gryndiä

Jatkeen kotipaikka on Kouvola, mutta pääkaupunkiseutu on nyt yhtiön suurin toiminta-alue. Se aloitti puhtaana asuntourakoitsijan, ja gryndiin siirtyminen oli Anttosen mukaan luontevaa.

Parin vuoden viime aikana yhtiö on palannut vahvasti asuntourakointiin. Gryndin osuus on tällä hetkellä vain 20 prosenttia.

Tässäkin on Anttosen mukaan kyse riskinhallinnasta. Yksi syy on tonttien kallistuminen. ”Väitän, että tonttirahastot ovat nostaneet tonttien hinnat tappiin.”

Jatkeella on nyt rakenteilla noin 2000 asuntoa. Pääkaupunkiseudulla niistä on 1700, loput Tampereella ja Turussa. Anttonen arvioi, että kokonaismäärä palaa lähiaikoina 2500–3000 asunnon tuntumaan.

Kautta vuosien Jatkeen toiminnasta noin puolet on ollut urakointia. Siitä 80–90 prosenttia on Ara-tuotantoa. Yritys on ollut ajoittain pääkaupunkiseudun suurin Ara-rakentaja.

”Haemme Ara-tuotannolla turvallisuutta gryndin oheen. Urakkatuotanto myös pitää toiminnan kilpailukykyisenä.”

T2H on sijoittajien grynderi

Vantaalta ponnistanut T2H on puhtain esimerkki sijoittajavetoisesta grynderistä. Yhtiön kohteen asunnoista saattoi olla kovimman buumin aikaan varattu etukäteen sijoittajille jopa 90 prosenttia. Kuluttajien ulottuville on päätynyt vain pieni osa asunnoista.

Yhtiöstä ei annettu haastattelua.

T2H aloitti toimintansa tekemällä rivitaloja Vantaalle. Pieniin asuntoihin profiloitunut yritys on ollut vuosia Vantaan suurin grynderi. Se toimii nyt myös muualla pääkaupunkiseudulla sekä kehyskunnissa. Tampereen seudullakin se on merkittävä toimija.

T2H:n liikeidea näyttää toimivan, sillä Rakennuslehden Suurimmat-listauksessa yrityksen viime vuoden liiketulosprosentti oli 18,6 ja edellisvuonna vielä parempi.

Vuonna 2010 perustettu yhtiö myytiin suomalaiselle sijoittajaryppäälle vuonna 2018.

Lapti maakuntien suurin asuntomyyjä

Lapti on perinteinen gryndivetoinen, onnistuneesti kasvanut yritys. STH-Groupin tilastojen mukaan yhtiö myi talvijaksolla yhtiöistä eniten uusia asuntoja pääkaupunkiseudun ulkopuolella.

Toimitusjohtaja Timo Pekkarisen mukaan suurimman asema ei ole kuitenkaan ollut mikään itsetarkoitus, aseman saavuttamista on auttanut isojen rakennusliikkeiden vetäytyminen maakunnista.

Laptilla on nyt rakenteilla noin 1300 gryndiasuntoa. Gryndin osuus yrityksen koko liikevaihdosta on 55 prosenttia. Ara-tuotantoa on noin 200 asuntoa.

Pekkarinen kertoo, että yrityksen selkeänä strategiana on rakentaa maakuntakaupunkeihin paikalliseen hintatasoon nähden kohtuuhintaisia asuntoja. Siinä sektorissa asunnoista on kova kysyntä.

Tonttirahastojen suhteen Lapti on pyrkinyt Pekkarisen mukaan kulkemaan keskitietä. Joitain tontteja on myyty rahastoille, mutta hinnan suhteen ollaan ”hyvin kriittisiä”.

Tonttivastikkeen on oltava kohtuullinen. ”Olemme pitäneet tonttien hinnan suhteen tiukkaa linjaa, emme maksa ylihintaa. Osa tonteista onkin mennyt ohi. Omaperusteisten asuntojen hinnan on oltava sellainen, että yksiytyinen ihminen pystyy saamaan asunnoista vuokratuottoa.”

Valtaosa Laptin asunnoista on myyty tavallisille kuluttajille. Asuntoja ostavat sijoittajatkin ovat yhden tai muutaman asunnon kauppoja tekeviä normaaleja kuluttajia. Kokonaisina kohteina sijoittajille on myyty vain muutama kohde.

Pekkarisen mukaan gryndaaminen pyörii hankekehityksen kautta. Ensin selvitetään tonttien saatavuus, sitten yritys vetää itse kehityshankkeiden kaavamuutoksia. Oleellista on oma asuntomyynti, jotta ymmärrystä markkinasta kertyy.

”Katteet pieniä ja riskit suuria”

Pohjola Rakennuksen hallituksen puheenjohtaja Juha Metsälä muistelee, että 10 vuotta sitten ei ollut keskikokoisia rakennusliikkeitä. Hän

pitää finanssikriisiä oleellisena tekijänä uusien gryndereiden kasvussa.

”Meillä oli silloin valmiina pitkällä ajalla valmisteltuja hyviä kasvusuunnitelmia. Kriisi aiheutti lähes kaikille yrityksille ongelmia. Se avasi uusille yrityksille mahdollisuuksia, palaset loksahtivat paikoilleen. Pystyimme kasvamaan jo valmiiksi tehdyillä suunnitelmilla”, Metsälä sanoo.

Metsälä arvioi, että jotkut yritykset saattavat joutua vaikeuksiin lyhyellä 1-3 vuoden aikajaksolla. Silloin riskit laukeavat kuten kävi finanssikriisissä. ”Se on luonnonlaki ja avaa mahdollisuuksia muille. Kilpailu on kovaa, katteet pieniä ja riskit suuria.”

Vaikeuksiin joutuvien yritysten nimiä Metsälä ei lähde pohtimaan.

”Sitä ei osaa arvioida,  mutta se tämän homman suolakin on. Pärjääminen lähtee pitkämielisistä, sitkeistä omistajista, jotka eivät hae pikavoittoja ja joilla on riskinkantohalua ja kykyä. Sellaisilla on mahdollisuus olla kolmen vuoden kuluttua olemassa. Toivottavasti olemme yksi sellainen, siihen pyrimme.”

Paljon asuntoja sijoittajille

Sijoittajilla ja tonttirahastoilla on ollut merkittävä vaikutus myös Pohjolan kasvussa. Yhtiön viime vuonna valmistuneista 1950 asunnosta oli kuluttajille myytäviä rs-asuntoja noin 40 prosenttia ja loput oli urakka- ja kvr-kohteita.

Kuluttajien ostamista asunnoista arviolta joka neljäs päätyi sijoituskäyttöön.

Urakkatuotannosta iso osa on sijoittajille kokonaisina kohteina tehtäviä vuokra-asuntoja. Gryndin osuus on pudonnut viime aikoina.

Gryndistä on rakennettu noin puolet tonttirahastojen tonteille. Sijoittajille kokonaisina kohteina myydyistä asunnoista on tonttirahastojen tonteilla yli puolet.

Myös hyvä suhdannetilanne, matala korkotaso ja kaupungistuminen loivat edellytyksiä kasvulle.

”Rakentamisen aallonpohja vasta vuosina 2022-2023”

Tämän hetken markkinatilanteesta ei ole Metsälän mukaan varmaa tietoa. Korot jatkuvat Metsälän arvion mukaan maltillisina lähiajat ja rahastoihin virtaa edelleen rahaa. Asuntosijoituksiin on halukkuutta. Asuntosäästäminen voi palata konkreettisena ja laajempana.

”Valitettavasti rakentamisen aallonpohja on todennäköisesti vasta vuosina 2022–2023, viranhaltija ja poliitikot näkevät tilanteen liian ruusuisena. Rakentaminen ei kuitenkaan lopu.”

Etätyö saattaa kasvattaa asunnoissa lisähuoneen tarvetta ja vähentää toimistotilan tarvetta, Metsälä pohtii.

Gryndaustuotannon ongelma ei ole Metsälän mukaan rahoitus vaan kysyntä. ”Jos kysyntää on, löytyy myös rahaa. Rahoitus on rahoittajien leipälaji, eivät ne voi sitä lopettaa.”

Metsälän mukaan rahoittajat haluavat nyt varmoja kohteita, kohtuuhintaista asuntotuotantoa kasvukeskuksissa.

Asuntokauppa on käynyt Metsälän mukaan yllättävän hyvin. ”Olen positiivisen odottavalla kannalla.”

Uusia kohteita Pohjola käynnistää tapauskohtaisen harkinnan pohjalta.

”Isossa kuvassa uskon isoihin kaupunkikeskuksiin, hyviin paikkoihin, fiksuihin suunnitelmiin ja siihen, että hinta vastaa kysyntää.”

Yhtiö on käynnistämässä uusia gryndihankkeita muun muassa Tampereelle. ”Varausasteet ovat hyvät.”

Ara-tuotannon ja gryndin suhde on pysynyt Pohjolalla samana koko ajan noin 15 prosentissa. ”Ehdottomasti teemme Ara-tuotantoa.”

Pohjola Rakennus on nyt hyvässä vedossa, mutta takana on vaikea vaihe. Kasvu oli ollut voimakasta ja yhtiö halusi laajentua myös infraan. Kokonaisuus piti saada paremmin kontrolliin.

”2,5 vuotta sitten huomasimme, että on tehtävä muutoksia. Alueelliset tytäryhtiöt fuusioitiin emoyhtiöön. Ydinkysymys on se, mitä toimintoja tehdään keskitetysti pääkonttorissa ja mitä toimintoja muilla alueilla”, Metsälä sanoo.

Lehto on jarruttanut gryndiä

Lehdon Asunnot-palvelualueen liikevaihto 20-kertaistui vuodesta 2013 vuoteen 2019. Vuonna 2019 yhtiölle valmistui 2872 asuntoa.

Kannattavuusongelmista kärsinyt yhtiö on jarruttanut rajusti uusien gryndikohteiden aloituksia viimeisen vuoden aikana. Ilmeisesti gryndin rahoituksen tiukkeneminen näkyy.

Viime vuodenvaiheessa oli rakenteilla 1485 asuntoa. Tuotannosta puolet on gryndiä ja loput sijoittajille tehtäviä kvr-hankkeita ja Ara-tuotantoa.

Suurin osa Lehdon rs-kohteista rakennetaan tonttirahastojen vuokratonteille ja niissä on aina lunastusoikeus. Loput kohteista on kaupunkien ja kuntien vuokratonteilla. Omalla tontilla olevat kohteet on selkeä vähemmistö.

Palvelualueenjohtaja Juha Höyhtyä sanoo, että yhtiön rajun kasvun taustalla on ymmärrys asiakkaiden tarpeesta ja ostovoimasta. Eli ryhdyttiin rakentamaan pieniä ja pienehköjä asuntoja kasvukeskuksiin.

Toinen tekijä on tehdastuotannon hyödyntäminen keittiö- ja kylpyhuonemoduulien tuotannossa. Se mahdollisti skaalautuvuuden kuumassa markkinatilanteessa, jossa tekijöistä oli pulaa.

Tätä artikkelia ei ole kommentoitu

0 vastausta artikkeliin “Uudet grynderit ovat vallanneet omistusasuntojen markkinoita – ”Kilpailu on kovaa, katteet pieniä ja riskit suuria””

Jätä kommentti

Viimeisimmät näkökulmat