”Hirmuinen kasvupotentiaali” – Ruotsalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt vahvistavat asemiaan Suomen kuntamarkkinoilla

Yhteiskuntakiinteistöjen markkina on vielä koko kiinteistömarkkinaan verrattuna toistaiseksi suhteellisen pieni, mutta kasvava kiinnostuksen kohde.

Tästä kertovat myös viimeaikaiset kaupat, joissa suomalaissijoittaja on myynyt salkkunsa sisältöä Ruotsiin.

Suomen suurin yhteiskuntakiinteistöjen omistaja, erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt ilmoitti viime kuussa myyvänsä ruotsalaiselle Samhällsbyggnadsbolaget i Nordenille (SBB) 55 kiinteistöä. Nämä ovat lähinnä palveluasumiskohteita ja päiväkoteja. Kaupan arvo oli yli kaksisataa miljoonaa euroa.

EQ:n lokakuun kauppa on jatkoa viime vuosien kehitykselle, jossa ruotsalaiset kiinteistösijoittajat tunkeutuvat yhä syvemmälle julkisen rakentamisen markkinoille. Korona on vain vauhdittanut kehitystä.

Myös ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Hemsö on muutamassa vuodessa kerännyt Suomesta miljardiluokan julkisten kiinteistöjen salkun. Siihen sisältyy oppilaitosten kiinteistöjä, hoivakiinteistöjä ja sairaaloita.

Kiinteistöalan asiantuntijayritys CBRE Finlandin tutkimusjohtajan Jussi Niemistön mukaan ruotsalaisten vahvaa asemaa selittää hoivakiinteistömarkkinoiden pohjoismaisuus.

”En tiedä voidaanko sanoa, että ruotsalaiset olisivat kaapanneet suomalaisilta markkinaosuutta, mutta pääosin markkina on pohjoismaisten toimijoiden hallussa. Nämä ovat tehneet viimeisen kymmenen vuoden ajan paljon hoiva-alan sijoituksia”, Niemistö sanoo uutistoimisto Startelille.

”Ne tuntevat alan ja tietävät miten suomalainen ja ruotsalainen hoivamarkkina toimii, oli sitten kyse palveluasumisesta taikka päiväkodeista.”

Pörssiyhtiö Hoivatilojen päätyminen Keski-Eurooppaan eli belgialaisen Aedifican syliin tänä vuonna oli säännön vahvistava poikkeus.

Rikosepäily keväällä

Ruotsalaisyhtiöistä SBB on perustettu vasta vuonna 2016, mutta se on kasvanut viime vuodet nopeasti.

Yhtiön perustaja ja suuri osakkeenomistaja on toimitusjohtaja Ilija Batljan, joka oli viime keväänä Ruotsissa hetken pidätettynä, kun yhtiön johtoa epäiltiin sisäpiiritiedon väärinkäytöksestä. Hänet kuitenkin vapautettiin, kun tutkimuksissa ei ilmennyt pohjaa syytteelle.

Montenegrossa syntynyt Batljan on aikaisemmin toiminut myös sosiaalidemokraattisena kunnallispoliitikkona.

Myös SBB:n tytäryhtiö Hemfosa Fastigheter on erikoistunut julkisten kiinteistöjen omistamiseen ja vuokraamiseen Pohjoismaissa. Hemfosa oli aiemmin itsenäinen yritys, mutta SSB hankki sen viime vuoden lopulla.

Esimerkiksi viime vuoden lopussa Capman Nordic Real Estate II -rahasto myi 11 hoivakiinteistöä Suomessa Hemfosa Fastigheterille.

Tukholmassa listatun SBB:n osakekurssi on viime kevään notkahdusta lukuun ottamatta ollut tasaisessa nousussa. Sijoittajia ovat kiinnostaneet ruotsalaisissa kiinteistöyhtiöissä niiden viime vuosina jakamat hyvät osingot.

Hemsö etenee

Ruotsalaissijoittajat ovat nyt kiinnostuneita hoiva- ja terveydenhuollon kiinteistöistä ja myös esimerkiksi opetus- ja pelastustoimen sekä oikeuslaitosten kiinteistöistä.

Esimerkiksi Hemsön yksi suurimpia kauppoja on Helsingin oikeustalon osto 200 miljoonalla eurolla pari vuotta sitten.

Hemsö on Ruotsin valtion eläkerahasto AP3:n enemmistöomistama kiinteistösijoitusyhtiö. Sen kiikarissa ovat suurimmat kaupungit ja niiden julkiset kiinteistöt, joita se on ollut valmis myös rakennuttamaan.

Suurin osa Hemsön sijoituskiinteistöistä sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja Turussa, mutta kiinnostus ulottuu muuallekin. Hemsön toimitusjohtaja Nils Styf on todennut, että Suomessa on tässä suhteessa ”hirmuinen kasvupotentiaali”.

Turun kaupunki päätti vuoden 2018 lopulla myydä sote-kiinteistöjä Hemsölle, mikä merkitsi yhtiölle suurta aluevaltausta Suomen sote-alalla.

Keva ja VER mukaan

Kiinteistökonsulttiyritys Cushman & Wakefieldin mukaan Suomessa kiinteistömarkkinoilla tuotto-odotukset ovat hyvät verrattuna Ruotsin markkinaan. Tämä koskee myös yhteiskuntakiinteistöjä.

Hyvät tuotto-odotukset eivät kuitenkaan ole ainoa syy sijoituksille Suomeen. Ruotsissa arvostetaan myös suomalaisen yhteiskunnan poliittisen päätöksenteon vakautta, sekä yhteiskunnan panostusta kansalaisten hyvinvointiin.

Siihen kuuluvat päiväkodit, koulut, oppilaitokset, sairaalat sekä muut julkisen puolen palveluita tuottavat rakennukset.

”Lisäksi ruotsalaisilla yhtiöillä on edullisempaa lainarahaa verrattuna suomalaisiin toimijoihin, mikä heijastuu hinnoittelussa. Myös valuuttariskin hajauttaminen onnistuu sijoittamalla euromaa Suomen kiinteistömarkkinaan”, sanoo analyytikko Ville Suominen.

Suomalaiset erikoissijoitusrahastot tulevat kuitenkin hänen mukaansa olemaan kilpailukykyisiä ruotsalaisten ostajien rinnalla.

EQ Hoivakiinteistöjen lisäksi Suomessa on muitakin yhteiskuntakiinteistöihin keskittyneitä erikoissijoitusrahastoja, kuten OP-Palvelukiinteistöt ja Titanium Hoivakiinteistö. Tämän lisäksi hoivakiinteistöihin sijoittavat myös muut erikoissijoitusrahastot, kuten UB Suomi kiinteistöt.

Myös Keva ja LähiTapiola perustivat alkuvuonna yhteiskunnallisiin kiinteistöihin sijoittavan rahaston. Suuri sijoittaja on myös Valtion eläkerahasto VER. Perustajien mukaan alan markkinoilta on puuttunut pitkäjänteinen suomalainen instituutiosijoittaja.