Tässä ovat Helsingin kallein ja halvin uusi yksiö – Sijoittajat hamuavat nyt jopa 90 prosenttia kaupungin pienistä uudisasunnoista

Jos Helsingistä mielii ostaa uuden yksiön, saa siihen kalleimmillaan upotettua lähes 400 000 euroa.

Tällä hetkellä kaupungin arvokkainta, tämän vuoden aikana valmistuvaa uutta yksiötä kaupataan Sompasaaresta. 33,5 neliön yksiöstä pyydetään Oikotiellä 389 600 euroa. Asunnon neliöhinnaksi tulee 11 630 euroa.

Vielä tätäkin korkeampia neliöhintoja on tarjolla. Töölöön valmistuu tänä vuonna talo, josta kaupataan 29 neliön yksiötä 373 600 eurolla. Neliöhintaa kertyy 12 883 euroa.

Edullisin tänä vuonna valmistuvista yksiöistä löytyy Kuninkaantammesta, joka on kokonaisuudessaan uusi asuinalue.

26 neliön yksiö on myynnissä 169 000 euron hintaan, eli asunnon neliöhinta on 6 500 euroa. Velattoman hinnan päälle tosin tulee 8 138 euron arvoinen vuokratontin lunastusosuus, mutta senkin kanssa yksiö on Helsingin halvin.

Merenrantayksiö maksaa yli 400 000 euroa

Helsinkiin valmistuu tänä vuonna noin 7 000 uutta asuntoja. Niitä rakennetaan muun muassa Kalasatamaan, Kruunuvuorenrantaan, Malmin Sepänmäkeen, Alppikylään ja Sörnäisiin.

Vuonna 2022 asuntoja nousee paljon esimerkiksi Oulunkylään, Vuosaareen, Kannelmäkeen, Käpylään ja Meilahteen. Tällä hetkellä kalleimmat ennakkomarkkinoinnissa olevat asunnot tulevat Punavuoreen Telakkarantaan. 28,5 neliön merenrantayksiötä myydään 404 700 eurolla eli 14 200 euron neliöhinnalla.

HS kertoi lokakuussa, että uusien ja vanhojen asuntojen hintaero on revennyt voimakkaasti. Uusien asuntojen hinta on noussut erityisesti yksiöiden kohdalla.

Helsingissä hinnat ovat luonnollisesti maan korkeimmat. Riittääkö kaikille kovan rahan asunnoille ostajia?

Riittää, sanoo Suomen Hypoteekkiyhdistyksen (Hypo) pääekonomisti Juhana Brotherus. Kysynnästä pitävät huolen sijoittajat, jotka ostavat Brotheruksen mukaan 70–90 prosenttia kaikista Helsingin ja koko pääkaupunkiseudun yksiöistä.

Mitä pienemmästä asunnosta on kyse, sitä enemmän siihen kohdistuu sijoittajien mielenkiintoa. Uudet yksiöt, kaksiot ja myös pienet kolmiot kiinnostavat sijoittajia niin paljon, että niiden myyminen ei Brotheruksen mukaan ole millään alueella vaikeaa.

”Pääkaupunkiseudulta ei löydy sellaista kolkkaa, johon sijoittajat suhtautuisivat penseästi. Ei rakennusyhtiöille jää käsiin valmistuneita asuntoja, kyllä ne kaupaksi menevät”, Brotherus sanoo.

Liikenneyhteydet ja lähiluonto tärkeitä

Myös kaupungin edullisinta, Kuninkaantammessa sijaitsevaa yksiötä rakentavan Skanskan myynti- ja markkinointijohtajan Marja Kuosman mukaan uudisasunnot menevät kaupaksi ympäri pääkaupunkiseutua. Skanskalta valmistuu tänä vuonna asuntoja Kuninkaantammen lisäksi muun muassa Verkkosaareen, Telakkarantaan ja Vantaan Leinelään.

Kuosman mukaan hyvät liikenneyhteydet parantavat uudiskohteiden menekkiä. Koronavirus on hänen mukaansa myös lisännyt entisestään lähiluonnon merkitystä.

”Jos nämä asiat löytyvät, kohteella on kysyntää”, Kuosma sanoo.

Kuosman mukaan Skanskan asunnoista jopa 60 prosenttia menee oman asunnon ostajille. Tämä johtuu hänen mukaansa siitä, että Skanskan strategiana on rakentaa kaikenkokoisia asuntoja. Taloyhtiöitä ei siis täytetä vain sijoittajien suosimilla pienillä asunnoilla, vaan niihin rakennetaan paljon myös isompia asuntoja.

Uudiskohteiden hinnanmuodostukseen sijainnilla on suuri merkitys. Helsingin kalleinta yksiötä rakentavan YIT:n divisioonan johtajan Harri Isoviidan mukaan Sompasaaressa hintaa nostavat tonttikustannukset, jotka ovat halutun sijainnin vuoksi korkeat.

Rakennuskustannuksiin vaikuttavat myös asemakaavan vaatimukset. Sompasaaressa esimerkiksi julkisivuihin kohdistuu Isoviidan mukaan korkeatasoisempia vaatimuksia, kuin monilla syrjäisemmillä alueilla.

Kaupunki on myös linjannut, että Sompasaaressa kiinteistöihin täytyy asentaa älyteknologiaa, jolla esimerkiksi etäohjataan valoja ja pistorasioita. Myös tällaiset vaatimukset nostavat kohteiden hintaa.

Rahoitusvastike on verovähennyskelpoinen

Uudiskohteet ovat sijoittajien suosiossa siksi, että niissä asunnon vuokratulot voi saada lähes tai kokonaan verottomana.

Tämä johtuu siitä, että lähes poikkeuksetta valtaosa uusien asuntojen kauppahinnasta jätetään taloyhtiölainaksi. Tavallista on, että asunnon myyntihinta on 30 prosenttia velattomasta hinnasta ja loput 70 prosenttia yhtiölainaa.

Yhtiölainaa taas maksetaan pois rahoitusvastikkeena, ja se on verovähennyskelpoinen.

Uudiskohteita etsivälle oman kodin ostajalle asunnon todelliset kustannukset voivatkin jäädä hämäriksi. Yhtiölaina on usein ensimmäiset vuodet lyhennysvapaata, jolloin lainasta maksetaan vain korkoa. Asunnonvälityssivuilla näkyy rahoitusvastikkeen kohdassa usein vain koron osuus, mikä on moninkertaisesti pienempi summa kuin mitä todellinen rahoitusvastike parin ensimmäisen vuoden jälkeen tulee olemaan.

Kantakaupungin uudiskohteita ostavat Brotheruksen mukaan ennen kaikkea isot institutionaaliset sijoittajat. Esimerkiksi vuokrajätti Kojamo on ostanut kokonaan Kalasatamaan valmistuvan Lumo One -tornin.

Yksityiset ihmiset ostavat sijoitusasuntoja enemmän Helsingin lähiöistä sekä Espoosta ja Vantaalta.

”Keskustan tuntumassa hinnat ovat korkeampia, joten yksityisillä ihmisillä ei sinne ole samalla tavalla mahdollisuutta päästä.”

Tuottoprosentit eivät myöskään nouse keskustassa niin korkeiksi, että yksityisten ihmisten kannattaisi ostaa sijoitusasuntoja sieltä. Keskustan yksiö saattaa maksaa kaksi tai jopa kolme kertaa niin paljon kuin yksiö vaikkapa Vantaalla.

Vuokraa ei kuitenkaan voi edes keskustassa pyytää kaksin- tai kolminkertaisesti enemmän, mikä laskee tuottoprosenttia.

Isot toimijat taas hakevat tuottoa hyvin pitkällä aikavälillä, jolloin kantakaupungin asuntoihin kannattaa sijoittaa.

”On vaikea kuvitella sellaista kriisiä, joka romahduttaisi keskustan asuntojen arvon. Isot sijoittajat hakevat turvallisia kohteita, eivät välttämättä kovin suurta tuottoprosenttia.”

Pienten asuntojen hinnat nousevat

Sijoittajien valta-asemalla on Brotheruksen mukaan ainakin kahdenlaisia vaikutuksia pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoihin.

Kun sijoittajat ostavat asuntoja ja laittavat ne vuokralle, lisääntyy vuokra-asuntojen määrä. Brotheruksen mukaan vuokra-asuntokannan kasvu on hillinnyt vuokratason nousua.

”Myös valinnanvara vuokra-asunnoissa on kasvanut ja markkinoille on tullut uudenlaisia vuokra-asuntomalleja, kuten asuntohotelleja.”

Toisaalta sijoittajien jyrääminen markkinoilla on nostanut asuntojen hintoja. Kun etenkin pienten asuntojen hinnat nousevat, tulee ensiasunnon ostamisesta vaikeampaa yhä suuremmalle joukolle.

”Kolikon kääntöpuoli on se, että kun niin vähän uudiskohteita menee omistusasumiseen, on oman asunnon ostajille jaossa niukkuutta. Se näkyy siinä, että sekä uusien että vanhojen asuntojen hinnat ovat olleet kovassa nousussa.”

Koronavirus on Brotheruksen mukaan hillinnyt Helsingissä vuokrien nousua jonkun verran.

”Koronakriisi on osunut vuokra-asujiin, koska heidän joukossaan on paljon esimerkiksi pienituloisia palvelualan työntekijöitä. Monen vuokralaisen maksukyky ja -halu on heikentynyt”, Brotherus sanoo.

Lisäksi markkinoille tullut uutta tarjontaa. Uudistuotannon lisäksi myös Airbnb-asunnot vapautuivat, kun turistit katosivat. Pelkästään näitä asuntoja on Helsingissä useampi tuhat.

Brotheruksen mukaan on merkillepantavaa, että vaikka vuokramarkkina on hänen mukaansa ollut jopa jonkinlaisessa myllerryksessä, eivät sijoittajien ostohalut ole juuri vähentyneet.

”Se kielii sijoittajien luottamuksesta siihen, että koronakriisi on väliaikainen. Jos kaupungistumisen pysähtymiseen uskottaisiin, asuntosijoittajat olisivat jo painaneet jarrua. Mitään tällaista ei kuitenkaan ole näköpiirissä”, Brotherus sanoo.