Asiantuntija: Maankäyttö- ja rakennuslaki uudistuu – vastuusuhteet mutkistuvat

MRL:n vastuuaika tuottaa paljon enemmän kysymyksiä kuin vastauksia, arvioi rakennusalan lakiasioihin, erityisesti urakkasopimuskysymyksiin perehtynyt oikeustieteen tohtori Juha Ryynänen Asiantuntija-kirjoituksessa.

 

MRL:n uudistus on tuomassa muutoksia rakennushankkeiden vastuukysymyksiin. (Kuva: Pentti Vänskä)

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) kokonaisuudistus on merkittävin rakennusalaa koskeva lainsääntöhanke pitkiin aikoihin. Hallitusohjelman tavoitteena on parantaa rakentamisen laatua ja selkeyttää vastuita.

Yksi keskeinen uutuus on MRL:ään otettu vastuuajan käsite. Lakiluonnoksen mukaan vastuuaika alkaisi rakennuskohteen käyttöönottotarkastuksesta ja se kestäisi viisi vuotta.

Äkkiä ajatellen kysymys vastuuajasta vaikuttaa pieneltä yksityiskohdalta. Kun asiaan perehtyy tarkemmin, havaitsee, että esitetyllä sääntelyllä on laajoja heijastusvaikutuksia rakennushankkeiden oikeussuhteisiin.

Kysymys ei ole vastuuajan pituudesta, vaan ylipäätään siitä, mitä esitetyllä MRL:ään otettavalla vastuuajalla tarkoitetaan ja miten tuo vastuuaika kytkeytyy voimassa olevan oikeuden lukuisiin korvausvastuuta koskeviin normeihin sekä yleisiin sopimusehtoihin, kuten YSE:een ja KSE:hen.

Teknisistä ja kaupallisista asioista on säädetty aiemmin erikseen

Rakentamisen sääntely on voimassa olevassa oikeudessa pääpiirteissään jäsentynyt siten, että teknisistä ja kaupallisista asioista on säädelty erikseen.

Lainsäädännössä jaottelu ilmenee siinä, että ympäristöministeriön valmisteluvastuulle kuuluvassa MRL:ssä sekä siihen perustuvassa sääntelyssä määrätään rakentamisen teknisistä vaatimuksista. Kaupallisista asioista säännellään oikeusministeriön vastuulle kuuluvissa kuluttajansuojalaissa ja asuntokauppalaissa sekä yleisessä lainsäädännössä kuten oikeustoimilaissa ja laissa velan vanhentumisesta. Lisäksi merkittävä osa kaupallisten suhteiden oikeusohjeista perustuu vakiintuneisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin. YSE-ehdoissa tätä jaottelua heijastelee urakka-asiakirjojen jako kaupallisiin ja teknisiin asiakirjoihin.

MRL:ssä ja siihen perustuvassa sääntelyssä on määrätty vähimmäisvaatimuksia teknisiin kysymyksiin. Siltä osin kuin MRL:n määräykset ovat olleet pakottavia, osapuolet eivät ole voineet sopia asioista rakentamisen teknistä laatua heikentävästi. Vastaavasti kaupallisten kysymysten osalta pakottavia normeja on asuntokauppalaissa grynderivastuun osalta ja kuluttajansuojalaissa taloelementtien ja rakennusurakoiden osalta. Muut kuin pakottavasti säännellyt seikat ovat kuuluneet rakennushankkeiden osapuolten sopimusvapauden piiriin.

Nyt MRL:ään esitetty vastuuaikaa koskeva sääntely on merkittävä poikkeus edellä esitettyyn systematiikkaan. MRL:ään otettaisiin ensimmäisen kerran sopijapuolten kaupallisia suhteita koskevaa sääntelyä. Mikäli vastuuajasta päätetään säätää MRL:ssä, on syytä ottaa tarkoin huomioon, mikä on uuden sääntelyn suhde voimassa olevaan kaupallisia suhteita koskevaan sääntelyyn.

MRL:ään esitetty viiden vuoden pituinen vastuuaika ei sijoitu ”tyhjälle tontille”. Rakennushankkeen vastuusuhteisiin liittyy jo nyt joukko määräaikoja, kuten reklamaatioaika, yksivuotistakuuaika, sopimukseen perustuva takuuaika, sopimukseen perustuva takuuajan jälkeinen vastuuaika, korvausvastuun enimmäisaika sekä velan yleinen vanhentumisaika.

Mitä vastuuajalla tarkoitetaan?

MRL:n vastuuaika tuottaa paljon enemmän kysymyksiä kuin vastauksia. Lakiluonnos jättää epäselväksi, mitä vastuuajalla käytännössä tarkoitetaan. Tämän kirjoituksen puitteissa on mahdollista vain raapaista asiaa ja nostaa esimerkinomaisesti esille muutamia keskeisimpiä kysymyksiä.

Tarkoittaako MRL:n vastuuaika sitä, että asuntokauppalain yksivuotisvastuu pidentyy viiden vuoden pituiseksi silloin, kun kysymys on rakentamisen laatuun liittyvistä kysymyksistä? Jos pidentyy, asuntokauppalakia pitäisi muuttaa. Jos ei pidenny, mitä lisäarvoa MRL:n viiden vuoden vastuuaika tuottaa grynderivastuuta ajatellen ostajille tai gryndereille, kun grynderivastuu kestää nykyisin 10 vuotta?

Mikä on MRL:n vastuuajan suhde reklamaatio-oppiin? Onko tarkoitus, että rakennuttajan ei tarvitse reklamoida pääurakoitsijaa, kunhan rakennuttaja esittää vaatimuksensa juuri ennen vastuuajan päättymistä. Mikäli näin ei ole tarkoitus, olisiko tästä syytä määrätä laissa? Mikäli tarkoitus on vapauttaa rakennuttaja yleisestä reklamaatiovelvollisuudesta viiden vuoden ajaksi, olisiko tämä omiaan parantamaan kiinteistönpidon laatua rakennuksen elinkaaren alkuvaiheissa?

Tarkoittaako MRL:n vastuuaika sitä, että YSE:n kahden vuoden pituinen takuuaika jatkuu viiden vuoden pituiseksi? Jos YSE:n takuuaika pidentyy, tarkoittaako esitys sitä, että rakennuttajalla on oikeus esittää vaatimuksia lähellä viiden vuoden vastuuajan päättymistä, vaikka virhe olisi ollut havaittavissa vaikkapa jo kolmen vuoden ajan? Onko rakennuttajalla näin oikeus antaa virheiden pahentua lähes viiden vuoden ajan ja vasta sitten vaatia urakoitsijaa korjaamaan virheet?

Jos takuuaika pidentyy, siirtyvätkö takuutarkastus ja vakuuden palauttaminen viiden vuoden päähän? Miten esitetty säännös vaikuttaisi sivu-urakoitsijoiden keskinäisiin suhteisiin? Jos YSE:n takuuaika ei pidenny, tarkoittaako MRL:n viiden vuoden vastuu sitä, että kahden vuoden pituisen takuuvastuun (YSE 29 §) jälkeen eli vuosina 3–5 pääurakoitsija on MRL:n mukaisessa vastuussa ja vuosina 6–10 YSE:n mukaisessa takuuajan jälkeisessä vastuussa (YSE 30 §)?

Mikä on MRL:n viiden vuoden vastuuajan suhde lakiin velan vanhentumisesta? Yleisesti ja täysin vakiintuneesti lakia tulkitaan siten, että erityislaki on etusijalla ennen yleislakia. MRL olisi erityislaki suhteessa lakiin velan vanhentumisesta. Lain velan vanhentumisesta mukaan korvausvastuun enimmäisaika on kymmenen vuotta. Enimmäisaika koskee sekä sopimusvastuuta että sopimuksen ulkoista vastuuta. Onko tarkoitus, että MRL lyhentää korvausvastuun enimmäisaikaa? Jos ei ole tarkoitus, tästä olisi syytä määrätä laissa. Edelleen on syytä pohtia, mikä on MRL:n vastuuajan suhde kolmen vuoden pituiseen velan yleiseen vanhentumisaikaan.

Johtopäätökset:

Esitetty vastuuaikaa koskeva sääntely muuttaisi voimassa olevan pakottavan lainsäädännön määräyksiä ja puuttuisi voimakkaasti toimialalla yhteisesti neuvoteltujen YSE- ja KSE-ehtojen sopimustasapainoon. Vastuuaikaa koskeva uusi sääntely aiheuttaisi runsaasti sopimusteknisiä ongelmia. Oikeudellinen epävarmuus tulisi kestämään, kunnes korkein oikeus on antanut riittävän kattavan määrän ennakkopäätöksiä, YSE- ja KSE-ehtoja on uudistettu ja kunnes havaittuja keskeisiä ongelmakohtia on paikkakorjattu uusilla lakimuutoksia.

Esitän, että lakiluonnoksesta joko poistetaan vastuuaikaa koskevat määräykset tai vaihtoehtoisesti laki palautetaan valmisteluun, jossa on käytettävissä laaja-alaista sopimus- ja vahingonkorvausoikeuden osaamista. Käytännössä tämä tarkoittaisi sitä, että asian valmistelu siirrettäisiin oikeusministeriölle, joka pystyisi ottamaan paremmin huomioon sen, miten vastuuaikaa koskevat määräykset suhtautuvat vahingonkorvauslakiin, asuntokauppalakiin, kuluttajansuojalakiin, lakiin velan vanhentumisesta ja sopimusoikeudellisiin periaatteisiin.

Kirjoittaja on oikeustieteen tohtori, joka on erikoistunut rakennusalan lakiasioihin, erityisesti urakkasopimuskysymyksiin. Hän toimii asianajajana ja välimiehenä.

 

Tätä artikkelia on kommentoitu 16 kertaa

16 vastausta artikkeliin “Asiantuntija: Maankäyttö- ja rakennuslaki uudistuu – vastuusuhteet mutkistuvat”

  1. Julkaiskaa se uudistus ehdotus kokonaan tai edes linkki, että ihmiset saavat itse nähdä materiaalin, jota profeetat meille tulkitsevat.

  2. Uudistuksen nykyversioiden olisi syytä tosiaan olla avoimesti Internetissä saatavilla – ja niiden olisi myös hyvä pysyä saatavilla niin, että eri versioita voisi myöhemmin vertailla keskenään. Yritin kaivaa mrluudistus.fi -sivustolta, jossa on ollut tarkoitus olla avoimesti saatavilla tietoa Maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistukseen liittyen, asiaan liittyviä pykäläluonnoksia. Sitä kautta löytyi linkki syksyllä julkaistuihin pykäläluonnoksiin, joka ei kuitenkaan toiminut. Eli ei löytynyt viimeisimpiä pykäläluonnoksia, eikä vanhempiakaan. Kun rakennettu ympäristö koskee lähes kaikkia ihmisiä, ja lukuisia organisaatioita, ja kun näiden kesken asiaan liittyy vielä intressiristiriitojakin, niin olisi perusteltua tarjota pykälien luonnokset kaikkien saataville ja pitää niitä avoimesti saatavilla niin, että kuka tahansa voi vertailla sitten kehitettyjä pykäliä aiempiin luonnoksiin.

    Mitä YSE:en ja KSE:hen tulee, niin on aivan selvää, että ne kirjoitetaan uusiksi MRL:n kokonaisuudistuksen myötä. Osaan edellä olleessa kirjoituksessa esiin nostetuista kysymyksistä otettaneen jatkossa kantaa sopimusehdoissa. Pakottavia minimivaatimuksia sopimuksin ei voi ohittaa, mutta osa kirjoituksessa kuvatusta oikeudellisesta epävarmuudesta on sellaisia asioita, jotka voi ratkaista myös sopimuskohtaisissa sopimusehdoissa tai yleisissä sopimusehdoissa.

    Toki on syytä muistaa, että YSE ei ole käytössä kaikissa urakoissa nykyäänkään, ja että uusi laki koskee myös niitä urakoita, joissa sitä ei ole käytetty. Siten esim. 5 vuoden vastuuaikaa tuskin voi tulkita suoraan esimerkiksi YSE:n takuuajan muuttumisena 5 vuotiseksi, koska niissä projekteissa, joissa YSE:ä ei käytetä, ei ole ollut voimassakaan YSE:n takuuaikoja, vaan joko sopimuskohtaisesti sovitut takuuajat tai yleisen lainsäädännön mukaiset käytännöt. Reklamointien ajankohtavaatimuksia koskevat kysymykset vaikuttavat hyvin aiheellisilta, ja lainsäätäjän lienee hyvä antaa tarkennuksia siihen, miten ja milloin suhteessa virheiden havaitsemiseen virheistä tulee ilmoittaa – jotta asia on selvä kaikille sopimusosapuolille jo ennen kuin tarjouksia uuden lain ehtojen vallitessa annetaan.

  3. Asuntokauppalaissa ei ole nytkään vastuuaikaa määritelty muuten, mutta se puhuu vastuusta ennen vuositarkastusta ja sen jälkeen.
    Vuositarkastuksessa päättyy puheoikeus näkyviin virheisiin ja 9v aika on sitten varattu piileville virheille.

    10v vastuuaika on syntynyt sen perusteella, että urakkasuorituksissa on ollut käytössä 10v vastuuaika, joka on perustunut YSE:n sekä 1997 vuonna voimassa olleeseen lakiin velan vanhenemisesta joka sekin on ollut 10v. Näin kai on näitä viisaiden näkemyksiä tulkittava. (KKO 209/1997)

    Oikeusoppineet ovat tulkinneet virhevastuun olevan velkaa siinä missä normaalikin velka, kuten rahavelkaa tms.

    Yhtäkaikki, grynderin ”korjausvelka” syntyy siis silloin, kun velka tehdään, joka siis on nyky tulkinnan mukaan gryndihankkeissa hallinnonluovutuksessa (KKO 209/1997).

    Laki velan vanhenemisesta on muuttunut muistaakseni 2004, jolloin se lyheni merkittävästi, eli nykyisin velka vanhenee 3v kuluessa siitä, kun velka tehtiin, jolloi sitä uudelleen peritä.
    Tästä johtuen reklamoitu virhe tulee uudelleen reklamoida 3v kuluessa, jollei sitä ole korjattu sinä aikana. Muuten korjausvelka vanhenee tuohon ko virheeseen, vaikka 10v aikaa olisikin vielä jäljellä.

    Näin nykyisin… miten asiat muuttuvat kun uusi laki tulee voimaan?

    1. Nykyisin velan vanhentuminen alkaa juosta ”sopimusrikkomukseen perustuvassa hyvityksessä siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa tai kun muu velkojana oleva sopijapuoli on havainnut virheellisyyden sopimuksen täyttämisessä taikka hänen olisi pitänyt se havaita”. Tuohon kolmen vuoden aikarajaan myös kirjoituksessa viitattiin. Virheen havaitsemisesta tai siitä kun virhe olisi pitänyt havaita, on siis tuon erityislain mukaan kolme vuotta aikaa reagoida vaatien korvauksia, tai velka voi vanhentua.

      Sinänsä sellainenkin lopputulema voisi olla ihan looginen, että vastuuaika on 5 vuotta, mutta reklamoida pitää 3 vuoden sisällä siitä, kun virhe on havaittu, tai olisi pitänyt havaita. Tällöin 5 vuoden vastuun voisi tulla sellaisiakin virheitä, jotka eivät ole ilmenneet ihan uutena vielä, mutta ilmenevät 5 vuoden sisällä – vaikka sellaisista asioista ei voisi enää reklamoiden saada seurauksia 4 vuoden päästä, jotka olisi pitänyt havaita jo heti, ja joissa reklamointi olisi pitänyt tehdä 3 vuoden sisällä. Mutta laista pitäisi tehdä selkeä sen suhteen, että siitä käy ilmi, miten näitä erilaisia aikarajoja on tarkoitus soveltaa ja yhteensovittaa.

      1. Ja toki nykyisinkään se ei usein riitä, että reklamoi 3 vuoden päästä, jos olisi voinut reklamoida aiemminkin. Esim. urakan osapuolilla on velvoitteita myös toisiaan kohtaan, jotka ajavat siihen, että reklamoida pitäisi mahdollisimman pian, jottei synny esimerkiksi enempää vahinkoa. Mutta esim. kuluttaja-asiakkaalla takuuaikojen taas on tavattu tulkita tarkoittavan sitä, että takuuajan loppuun mennessä kun ilmoittaa viasta, se riittää, vaikka vika olisi ollut jo aiemminkin.

  4. Aamulla paasattiin radiossa kohtuuhintaisen asumisen perään pk-seudulla ja kyseltiin mihin jäi sääntelyn keventäminen alalla. Paasaaja oli kaiketi tietyn tukia nautiskelevan äänestäjäkunnan jäsen. Ei raukat ymmärrä,että nämä uudistukset ei ainakaan noita hankkeita halvemmaksi tee.

    1. On se noinkin. Mutta voi lakiuudistus tuottaa säästöjäkin, jos esimerkiksi tuottavuus kasvaa lakiuudistuksessa standardoitujen ratkaisujen myötä. Asiaan vaikuttaa muun ohella sekin, miten digitalisaatiotavoitteissa oikeasti onnistutaan. Parhaassa tapauksessa vältetään paljon turhaa lisäarvoa tuottamatonta työtä, kun prosessit sujuvoituvat digitalisaation edetessä, ja huonossa tapauksessa joku huonosti kirjoitettu yksittäinen pykälä voi johtaa siihen, että pakotetaan tekemään paljon turhan oloista työtä.

      1. Rakennusalan standardeista ja määräyksistä ei nykyisellänkään noudateta aktiivisesti kuin ehkä n. 60 % jos sitäkään. Uudet standardit ja määräykset kirjoittaa sama porukka, joka on laatinut edellisetkin. Ns noudattajatkin ovat samoja. Mitään muutoksia ei tule tapahtumaan, sillä yleisesti alalla toimivat ns. vanhemman liiton urakoitsijat tekevät aina niin kuin on ennenkin tehnyt, ihan sama paljonko on tullut reklamaatioita.

    2. Ei tällaisella pykälien pyörittelyllä mitään konkreettista saada aikaan, ainakaan kohtuuhintaisten asuntojen tuottamiseksi. Tulee mieleen eräs suurehko työnantajani aikoinaan, firma teki todella hyvässä suhdannetilanteessa miljoonien tappiota ja omistajat vaativat toimenpiteitä. Mitä teki toimiva johto, irtisanoi yhden assistentin lisäsi toiselle assistentille hänen työnsä ja nosti kyseisen lisätyöllistetyn assistentin palkkaa. Johto ja muu toiminta jatkoi samaan malliin. Näissä pykälien viilaamisessa mennään hieman samalla kuviolla.

      Jos uskallettaisiin katsoa hieman kauempaa ja kriittisemmin, niin huomattaisiin, että rakenteet syövät aivan järjettömän määrän tarpeettomia kustannuksia, sen jälkeen tai kanssa vastuiden tarkastelu täysin uudelleen (vastuuttomuus ohjaa toimintaa väärin) ja kolmantena (korruptio, asumistuet, yleishyödyllisyyden pimeä puoli). Nämä melko isot linjat kun saatettaisiin kuntoon, ei tarvitsisi puhua asumisen kalleudesta toistuvasti vuodesta toiseen. Todellisuudessa juuri korruptio on se merkittävin asia, miksi näitä ei avata ja laiteta kaikkia paremmin palvelevaan kuntoon.

      1. Kun asumisen hintaa nostavien tukien ja verohuojennusten purkamisesta ei ole todennäköistä päästä poliittiseen ratkaisuun, voisi säädösremonttien yhteydessä reippaasti nostaa uudisasuntojen myyntihinnan osuutta velattomasta hinnasta. Nythän sijoitusasunnot myydään / ostetaan pelkällä käsirahalla.

      2. Haluaisin lisätä tähän vielä toissijaisen syyn. Taito. Suomessa on oikeasti hyvin vähän sen tasoista osaamista, jota rakentamisen säädösten kokonaisvaltainen uudistus vaatii.

  5. tämä koko MRL-uudistus näiden vastuukysymysten osalta on puhtaasti saattaa rakennusliikkeet vastuuseen ongelmista joita on pääasiassa aiheuttanut julkisen rakentamisen kilpailutus, kiireaikataulutus ja huono ostamisosaaminen. Se on vain savuverho jonka asiasta täysin ymmärtämätön vihervasemmistolainen politiikka ympäristöministeriössä on luonut.

    1. Kyllä sitä syytä on rakennusliikkeiden toilailuissa ja osaaamattomuudessakin. Hyvä rakennusliike suunnittelee toimintansa etukäteen ja esittää tarvittavat kustannus-, aikataulu-, ja suunnitteluvaateet AJOISSA, jotta niihin voidaan reagoida. Samainen rakennusliike myös pitää kiinni näistä vaatimistaan asioista ja tarvittaessa pysäyttää työt mikäli asia ei tilaajan puolesta etene. Erinomainen rakentaja voi pelastaa surkean tilaajan. Toisaalta taas surkea tilaaja ja surkea rakentaja, saavat lopputuloksena aikaan näitä tarinoita, jotka päätyvät MOT:hen tai muuten vain lehtiin.

    2. Jos julkisesta rakentamisesta puhutaan, siellä ne heikoimmat rakennusliikkeet juuri puuhaavatkin, kun eivät niin helpolla pääse muille laskijalistoille. Julkinen hankintaprosessi pitää osaltaan yllä laaduttomia rakennusliikkeitä.

      Ja taas toisaalta, julkinen hankintaprosessi pitää yllä ystävyyssuhteita (HUS/Linden ilmiö).

      1. Väärin. Hankintaprosessi ja laki on itsessään ok. Ongelma on se että julkisella puolella ei ole riittävästi ammattitaitoa pisteytysten luomiseen ja esiselvittelyyn. Jos nykyisellä hankintalailla voi kilpailuttaa 10 mrd € hävittäjähankkeen onnistuneesti, niin kyllä sillä voi kilpailuttaa rakentamistakin. Kyse on siitä, että julkiset toimijat eivät joko ymmärrä tai halua ymmärtää valmistelun ja kilpailutuksen tärkeyttä.

    3. Niin, onko tuo hävittäjähankkeen kilpailutus mennyt kaikkien asetusten mukaan, paha sanoa. Ainakin siellä yksi ”entinen Eversti” oli jossain vaiheessa lobbaamassa hieman kyseenalaisesti ja taisi Matti Vanhanenkin vähän hämmentää. Toivotaan, että tuo kilpailutus päättyy ”onnistuneesti”.

      On toki totta mitä mainitset, julkiseen hankintaan olisi varmasti mahdollista saada lisäkriteerejä, jolla 80-luvulle jämähtäneet rakennusliikkeet ja suttuisemmalla pensselillä heiluvat olisi mahdollista blokata pois.

Jätä kommentti

Viimeisimmät näkökulmat