”Vuoden 2013 joulukuussa keksin, kuinka taloyhtiölainoja voi käyttää niin, että uusista asunnoista tulee vuokranantajille uskomattoman verotehokkaita sijoituskohteita. Seuraukset karkasivat käsistä, ja nyt Suomen hallitus pyrkii tukkimaan silloin löytämäni porsaanreiän. Samalla uhkaa käydä niin, että myös peruskorjauksia varten otettujen taloyhtiölainojen suora vähennysoikeus vuokratuloista poistuu kaikissa tilanteissa”, Metsola sanoo tiedotteessa.
”12.12.2013 keksin, että taloyhtiölainoilla rakennetuissa uudiskohteissa lainanlyhennykset voidaan perinteisen rahastoinnin sijaan tulouttaa taloyhtiön kirjanpidossa. Silloin paitsi korot, myös lainojen lyhennykset ovat suoraan vähennyskelpoisia vuokratulojen verotuksessa. Eikä monen asuntosijoittajan tarvitse käytännössä maksaa vuokratuloistaan veroa lainkaan”, Metsola sanoo.
Hän kertoo esitelleensä oivalluksen samana päivänä Lehto Groupin Markus Myllymäelle, ja tämä innostui.
”Räjähdyksenomainen kehitys alkoi neljä kuukautta myöhemmin, kun jalostin ideaa eteenpäin ja 15.4.2014 keksin, että sijoittajalle äärimmäisen verotehokas menettely voidaan kirjata jo perustamisvaiheessa taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin. Kun sijoittaja voi luottaa, että taloyhtiössä näin toimitaan, asuntojen arvo kasvaa sijoittajan silmissä tuntuvasti”, Metsola lisää.
”Olin innoissani keksinnöstä ja sen tuomasta hurjasta veroedusta, koska tuntui, että se voisi kiinnostaa myös sellaisia sijoittajia, jotka eivät aiemmin ole asuntoihin sijoittaneet.”
Markus Myllyymäki ei ole ollut enää aikoihin Lehto Groupin palveluksessa.
Ja niin todella myös Metsolan mukaan tapahtui.
”Kuvittelin, että tällä mallilla voisi ehkä syntyä muutamia kymmeniä sijoittajille suunnattuja kerrostaloja. Todellisuus oli toinen. Kun kilpailevat rakennusliikkeet huomasivat sijoittajien ryntäävän ostamaan Lehto Groupin asuntoja, tästä mallista tuli rakennusalan uusi standardi. Taloyhtiölainoja otettiin miljardeilla, ja yli 75 prosenttia uusista asunnoista sai ensimmäiseksi asukkaakseen vuokralaisen.”
”Aluksi olin iloinen, kun huomasin keksineeni jotain merkittävää, joka muutti koko asuntosijoittamisen toimialan logiikkaa. Sitten aloin kauhistua. Tunne oli kuin Grimmin veljesten sadusta Makea puuro. Tajusin tehneeni ison virheen”, Metsola muistelee.
Kesäkuussa 2018 Metsola lähetti tiedotusvälineille oheisen viestin, jossa hän myönsin tilanteen lähteneen käsistä ja kehittyvän monin tavoin vaaralliseen suuntaan.
”Maailmalta on huonoja esimerkkejä siitä, kuinka voi käydä, jos asunnon ostaja ei itse ota velkaa, vaan velka on kiinni asunnossa. Tunnetuin on Yhdysvaltojen subprime-kriisi.”
Sijoittajien aiheuttaman uudiskohteiden taloyhtiölainabuumin ongelmat ei koske Metsolan mukaan pelkästään uudiskohteita, vaan heijastuvat kaikkien Suomen noin 90 tuhannen taloyhtiön lainoihin. ”Putkiremonttiin ei jatkossa heru edullista lainaa, jos puurot ja vellit eivät pysy erillään.”
Hallitusohjelmaan on kirjattu, että hallitus selvittää sijoittajien veroedun poistamista. Asiasta valmistui valtiovarainministeriön selvitys jo viime kesäkuussa, mutta päätöksiin asti asia ei ole edennyt.
Ilmasto- ja ympäristöministeri Krista Mikkonen vertasi Rakennuslehden haastattelussa sijoittajien veroetua yritystukiin, ja piti tiukempaa sääntelyä tarpeellisena.
Juttua on täsmennetty 10.5.2021 lisäämällä, että Markus Myllymäki ei ole ollut enää aikoihin Lehto Groupin palveluksessa.
Tätä artikkelia on kommentoitu 9 kertaa
9 vastausta artikkeliin “Sijoittajien hulppean veroporkkanan keksijä myöntää: ”Seuraukset karkasivat käsistä, ensin innostuin, sitten aloin kauhistua””
Valitettavasti lähdekritiikki on nyt jäänyt jutusta puuttumaan, ja se tarkastamatta, että onko veroporkkanan keksiminen voinut tapahtua silloin kun jutussa väitetään. Vuokraturva on ollut aina hyvä mediapelissä, mutta ei tuota asiaa siellä keksitty. Tuo verojärjestely oli yleisessä käytössä uudiskohteissa jo vuosia aiemmin. Asiaa ei todellakaan ole voitu keksiä uutena asiana vasta 12.12.2013, ja ottaa uutena asiana käyttöön vasta vuonna 2014, kuten jutussa väitetään – koska asia oli keksitty jo kauan ennen sitä.
Vilkaisin huvikseni pientä lähdekritiikkiä harrastaakseni, mitä vero-opastuksissa ennen vuotta 2013 aiheesta on sanottu. Esimerkiksi vuonna 2012 julkaistussa opinnäytetyössä nimeltään ”Vero-opas asuntosijoittajalle” https://www.theseus.fi/handle/10024/50824 selvitettiin haastattelututkimuksen keinoin kiinteistönvälittäjien parissa sitä, miten kirjanpidossa toimitaan yhtiövelan suhteen uudiskohteissa, ja haastattelulähteiden raportoitiin kertoneen, että pääkäytäntönä on nimenomaan yhtiövelan tuloutus – ja että niin tehdään verosyistä. Jäljessä on sitaatti tuosta vuonna 2012 julkaistusta opinnäytetyöstä sivulta 30 alaluvusta ”Taloyhtiön kirjanpidon vaikutukset sijoitukseen”.
”Puhelimitse haastattelemani Kiinteistömaailman myyntineuvottelija, IAT [nimi poistettu] kertoi, että uusissa taloyhtiöissä, joissa yhtiövelka on yleensä noin 50 – 70 prosent-
tia, yhtiövelka pääsääntöisesti tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa. Silloin se on kokonaan verovähennyskelpoinen. Hän kertoi myös, että rahastointia käytetään lähinnä tapauksissa, joissa taloyhtiö haluaa ehkä hankaloittaa sijoittajien toimintaa. Mitään muuta syytä hän ei nähnyt rahastoinnille”
Opinnäytetyössä käytetty toinen haastattelulähde puolestaan kertoi, että heidän yhtiössään käytäntönä on yleensä rahastoida vastikkeet sekä uusissa että vanhoissa taloyhtiöissä. Molempia käytäntöjä siis esiintyi – mutta missään tapauksessa asian keksiminen ei ole voinut tapahtua alalle uutena asiana joulukuussa 2013.
Sen kannalta, että rahoitusvastikkeet saa asuntosijoittaja verovähentää, keskeisiä KHO:n ratkaisuja ovat olleet ratkaisut KHO 1975 B II 541 ja KHO 1991/2275.
Ei todellakaan asiaa keksitty 2013. Itsekin olen tuota tapaa käyttänyt jo lähes 20 vuotta. Tosin minulla on vain yksi asunto, jonka OSTIN uutena ja siinä yhtiössä oli/on 70% taloyhtiölaina. Kaksi sijoitusasuntoa rakensin itse ja siihen otin 60% laskennallisesta hankinta-arvosta taloyhtiölainaa, loput rahoitin itse osin hartiapankilla/työllä. Taloyhtiölainat olen saanut vähentää ja nyt ne on kohta kokonaan maksettukin. Talo valmistui 2004. Muut sijoitusasuntoni olen ostanut vanhoista taloista, joissa on ollut ja on peruskorjauslainoja ja ne lainat olen saanut vähentää.
Johtuen tuosta buumista ja ylisuurista taloyhtiölainoista sekä erityisesti Lehdon rakentamista mini-kokoisista sijoitusasunnoista, asuntosijoittaminen ei enää ole kovin kannattavaa. En ole 8 vuoteen ostanut sijoitusasuntoja. Lehto pilasi asuntosijoitusmarkkinat. Nykyään metsä on parempi sijoitus. Sen ovat huomanneet myös pankit ja vakuutusyhtiöt.
Varsinainen keksintö oli se, että tulouttamisen voi kirjata yhtiöjärjestykseen, kun uutta taloyhtiötä perustetaan. Ja tehdä talosta siten sijoittajille erityisen houkuttelevan.
Peruskorjauksia varten osakkailta kerättyjä velkaosuuksia ja rahoitusvastikkeita on vanhojen taloyhtiöiden kirjanpidoissa tuloutettu vuosikymmeniä, jos sijoittajat vaan ovat saaneet kyseisen menettelyn yhtiökokouksissa läpi ja olleet tästä mahdollisuudesta tietoisia.
Haasteena oli lähinnä se, että menettely oli useimmiten tuohon aikaan isännöitsijöillekin vieras. Toinen haaste oli se, että asunnossa itse asuva osakas ei järjestelystä hyödy, ja heitä usein mietitytti se, että saatetaan tarvita asuintalovarausta, jotta taloyhtiön kirjanpidossa ei synny verotettavaa voittoa. Siksi usein sijoittajien pyrkimyksistä huolimatta turvauduttiin tulouttamisen sijaan kerättyjen varojen rahastointiin.
Uuden talon yhtiöjärjestykseen tehty kirjaus turvaa varsin hyvin tuloutusmenettelyn käytön, mikä oli sijoittajille ratkaiseva porkkana. Yhtiölainan suuri koko vain lisää houkuttelevuutta.
Vuoteen 2013 asti yhtiölainoja oli käytetty siksi, että varainsiirtovero oli tarvinnut maksaa vain varsinaisesta kauppahinnasta, mutta ei yhtiölainan osuudesta. 2013 tämä muuttui, mutta syntyi tilalle tämä nykyinen vielä suuremman verohyödyn tuova malli.
Timo Metsola
Ei taloyhtiölainoja otettu aikoinaankaan varainsiirtoveron pienentämiseksi, vaikka se sitä pienentikin. Kyllä se otettiin ihan niin kuin nykyäänkin varsinaisen myyntihinnan pienentämiseksi. Monta kertaa itse asuntoon asumaan jäävät maksoivat muuton jälkeen taloyhtiölainan pois omalla lainalla – ihan niin kuin nykyäänkin. Säästävät tällöin rakennusaikaisen koron.
Koko ilmiön huonoin puoli on, että juuri tuolloin alettiin rakentaa mini- kokoisia asuntoja, jopa 17-neliöisiä. Niitä on rakennettu liikaa. Kun asunnot vanhenevat, niistä tulee ongelma, koska niissä ei mahdu normi-ihminen asumaan kuin vuoden tai korkeintaan kaksi.
Vaikuttaa siltä, että olet keksinyt pyörän uudelleen.
Oivalluksesi tuskin räjähdytti kysyntää. Kysyntä kasvoi veroedun lisäksi siksi, että yksityishenkilökin pääsi helposti sijoittajaksi ilman isoa henkilökohtaista lainaa. Lisäksi alhainen korko paransi suhteellista vuokratuottoa.
Timo Metsolan haastattelu
Rakennuslehden Timo Metsolan haastattelun johdosta haluaisin tehdä täsmennyksen. Jo vuonna 2002 YIT kehitti yhdessä Osuuspankkiryhmän kanssa ns. Alfa-rahoituksen, jossa yhtiölainan osuus oli 70%. Skanskalla oli myös vastaava Entree-rahoitus. Kun lähdin YIT:stä v.2008, koko YIT:n asuntotuotannossa käytettiin 70 prosentin yhtiölainoitusta. Jo paljon ennen Metsolan mainitsemaa vuotta 2014 kaikki merkittävät rakennusliikkeet olivat siirtyneet kyseisenlaiseen rahoitukseen.
Aivan alusta asti sijoittajat huomasivat veroedun ja käyttivät sitä hyväkseen. Jopa mainostimme sitä. Rahastointi ei ole ollut taloyhtiöiden yleisessä käytössä enää vuosikymmeniin.
Ystävällisesti
Ilpo Jalasjoki
Helsinki
Kyseisen veroedun merkittävyyden suuruutta tai pienuutta voi arvioida katsomalla vastustuksen määrää, jonka ajatus kyseisen veroedun poistamisesta nyt synnyttää.
Voi katsoa myös erilaisia laskelmia, joita asiasta julkisuudessa on viime kuukausina esitetty.
Ensimmäinen uuden asuintalokohteen iso yhtiölaina taisi olla Helsingin Käenkujalle vanhaan tehtaaseen saneeratussa Skanskan kohteessa, joka valmistui joulukuussa 1999.
Aineistoni mukaan rahastointi oli tyypillinen tapa uudiskohteiden taloyhtiölainojen käsittelyyn kirjanpidossa 2000-2012. Toki jokaisesta yhtiöstä en ole tietoinen.
Tulouttamisperiaatteen kirjaaminen yhtiöjärjestykseen ja siitä syntyvän veret seisauttavan veroedun aktiivinen markkinointi sijoittajille oli se, mitä huhtikuussa 2014 keksin ja mistä nykytilanne sitten kehittyi. Kauppa kävi alusta asti kuin siimaa.
Timo Metsola
Mutta kuka keksi rakentaa alle 30 neliöisiä yksiöitä, jolloin asunnon kokonaishinta jää siedettäväksi, mutta neliöhinta hipoo pilviä? Pieni kokonaishinta houkutteli sijoittajia kun asunnon ahtaus ei jäänyt heidän huolekseen – alussa. Mutta tapahtuu näille17-25 neliöisille asunnoille jatkossa?
”Tulouttamisperiaatteen kirjaaminen yhtiöjärjestykseen ja siitä syntyvän veret seisauttavan veroedun aktiivinen markkinointi sijoittajille oli se, mitä huhtikuussa 2014 keksin ja mistä nykytilanne sitten kehittyi.”
Olen lukenut vuosien varrella aika monia myynti-ilmoituksia, ja viime kuukausinakin useampia satoja, mutta en ole juuri koskaan törmännyt siihen, että asunnon myynti-ilmoituksessa sanottaisiin yhtään mitään siitä, lukeeko yhtiöjärjestyksessä jotain tulouttamisperiaatteista. Tulouttamisperiaatteen kirjaaminen yhtiöjärjestykseen lienee ollut aikoinaan harvinainen asia, ja käsittääkseni sellaista asiaa ei yhtiöjärjestyksiin usein edelleenkään kirjata. Minun on erittäin vaikea uskoa, että tulouttamisperiaatteen lukemisella yhtiöjärjestyksessä olisi ollut veret seisauttavia vaikutuksia markkinoille. Myöskään esim. Vuokranantajat ry:n nettisivujen ohjeessa siitä, mitä yhtiöjärjestyksestä kannattaa tarkistaa, ei edes mainita koko tuloutusperiaatetta: https://vuokranantajat.fi/lehdet/yhtiojarjestyksella-on-valia/ – mikä on erikoista, mikäli tuolla kirjauksella olisi iso merkitys asuntosijoittajien keskuudessa.
Ylipäätään pykälät yhtiöjärjestyksessä eivät ole käsittääkseni kovin varma tae kirjanpidollisista käsittelyistä pitkälle tulevaisuuteen. Sitä ei ole tuomioistuimissa vielä kai edes testattu, että onko yhtiöjärjestykseen kirjattu tuloutuskirjaus edes sitova, jos huomioidaan asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 5 §:n sisältö, jossa on annettu valtuutus antaa yhtiöjärjestyksissä määräyksiä koskee sanamuodon mukaisen tulkinnan mukaan vain kiinteistöjen ja rakennusten pitoa sekä käyttöä koskevaa toimintaa. Vastikkeiden määräytymisperiaatteen on katsottu vakiintuneesti kuuluvan tämän valtuutuksen piiriin, samoin lunastusperiaatteiden ja vaikkapa pihojen käyttöä koskevien määräysten, mutta ei ole mitenkään automaattisesti selvää, että olisivatko myös kirjanpidon sisältöä koskevat yhtiöjärjestyksen määräykset oikeudellisesti sitovia, jos joku sellaisen kirjauksen riitauttaisi ja veisi tuomioistuimen ratkottavaksi kysymyksen, onko kyseinen kirjaus asunto-osakeyhtiölain sisältö huomioiden oikeudellisesti sitova.
Kyseinen veroetu on merkittävä monille sijoittajille. Se on totta. Tuo veroetu on ollut käytössä käsittääkseni KHO 1991/2275 ratkaisun jälkeen yleisesti ammattimaisten asuntosijoittajien tiedossa, eli ainakin jo noin 30 vuotta. Tuossa vuonna 1991 tehdyssä, ja sittemmin alan kirjallisuudessa ja yhä mm. verottajan nettisivuilla viitatussa ratkaisussa KHO painotti sitä, että rahoitusvastikkeen saa vähentää vain, jos asuntoyhtiö on tulouttanut sen osan vastikkeesta kirjanpidossaan. Lienee kuitenkin totta, että rahoitusvastikkeiden rahastointi on ollut aikoinaan yleisempää kuin nykyään – mihin on monia syitä.
En osaa arvioida vastustuksen määrää, jonka ajatus kyseisen veroedun poistamisesta nyt synnyttää. Elän kuplassa, jossa en ole juurikaan törmännyt sen enempää kyseisen veroedun poistamisen aktiiviseen kannatukseen kuin vastustukseenkaan – vaan pääasiassa ihan muihin puheenaiheisiin. Keskustelua siitä, mitä seuraisi, jos kyseistä verotuksen yksityiskohtaa muutettaisiin, on hankala edes käydä, koska ennen kuin asiasta on julkaistu selvityksiä, ei ole tiedossa valtion harkitsemia vaihtoehtoja, eli sitä, miten vaikkapa rahoitusvastikemenojen verovähennys vastedes käytännössä toteutettaisiin, jos sitä ei yhtiön tuloutettaessa vastikkeensa saisi tehdä suoraan vuokratuloista. Tuskin ainakaan ensimmäisenä esitettynä vaihtoehtona olisi se, että rahoitusvastikkeita ei jatkossa saisi vähentää mistään, vaan jostain ne saisi todennäköisesti kai jatkossakin verovähentää; vähintään kenties osto- tai myyntihinnasta luovutusvoittoa tai luvutustappiota aikanaan laskettaessa. Rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeuden poistoa ei ole pykälien kautta välttämättä helppoa toteuttaakaan käytännössä, koska taloyhtiölle on mahdollista myös se, että ne alkavat vain nimetä kaikki vastikkeensa tavallisiksi vastikkeiksi, jolloin sijoittajat voisivat esittää verottajalle kaikkien vastikemenojensa olevan peräisin tavallisista vastikkeista.