Korvauksia ei heru, vaikka isännöitsijäntodistuksessa oli virhe ja asunnon myyjä joutui palauttamaan rahoja – ”Ei ole eettisten ohjeiden mukaista toimintaa”

Isännöitsijäntodistuksen kalliit hinnat ovat herättäneet tunteita. Mutta nyt on käynyt ilmi, ettei tähän asuntokaupassa pakolliseen paperiin pysty edes luottamaan kaikissa tapauksissa.

Asunnon myyjä joutui palauttamaan jo kuukausia sitten tehdystä kaupasta saamiaan rahoja, kun isännöitsijäntodistukseen oli merkitty liian pieni taloyhtiölainan määrä. Isännöitsijätoimisto myöntää virheen, mutta ei suostu maksamaan korvauksia.

Kiinteistöliiton lakimies arvostelee isännöitsijätoimistoa, joka paikkasi virhettään ohjeistamalla, että myyjän on maksettava oikean ja virheellisen lainasumman erotus ostajalle. Hänen mukaansa asuntokaupassa tapahtui virhe.

”Isännöitsijäntodistus maksaa ja on keskeinen dokumentti asuntokaupassa. Se on näyttää kuitenkin olevan riitatilanteessa vessapaperin arvoinen, jos todistuksen virhe ei aiheuta korvausvelvollisuutta”, asunnon myyjä Aila Juvonen sanoo.

Myyntihinta laskettiin tarkasti

Helsingin Munkkivuoressa asuva Juvonen kertoo vieläkin hämmentyneenä asuntokaupastaan, joka tapahtui puolitoista vuotta sitten, elokuussa 2019.

Juvosen asuntokauppa liittyy isompaan kokonaisuuteen. Hänen isänsä kuoli, ja perikunnalle jäi Helsingissä sijaitseva asunto . Yksi perikunnan osakas halusi saada oman tilanteensa takia asunnon nopeasti myytyä. Juvonen tarjoutui ostamaan asunnon ja muuttamaan siihen sillä edellytyksellä, että hän saa oman kaksionsa myytyä.

Oman taloustilanteensa takia Juvonen laski tarkasti myyntiin laitettavan, Asunto oy Ulvilantie 21:ssa sijaitsevan asunnon hinnan, jotta rahat riittäisivät perikunnan asunnon ostamiseen. Myyntiprosessin aikana hän vielä laski asuntonsa hintaa, kun perikuntakin oli valmis pudottamaan jatkokauppaa koskevan asunnon hintaa.

Juvonen myi asuntonsa elokuussa 2019. Sen jälkeen hän osti saaduilla kaupparahoilla perikunnan asunnon ja muutti siihen asumaan.

”Aika pelottava kokemus”

Kolme kuukautta myöhemmin, juuri joulun alla Juvonen sai asunnon välittäjältä tiedoksi sähköpostiketjun, jossa välittäjä, asunnon ostaja ja isännöitsijä kävivät läpi myydyn asunnon velkaosuutta. Ostaja oli aikonut maksaa taloyhtiölainan pois, jolloin kävi ilmi, että summa oli isännöitsijäntodistukseen merkittyä määrää suurempi. Isännöitsijä selitti väärää summaa kirjanpitäjän virheellä.

Isännöitsijä myös totesi sähköpostiviestissä asunnon ostajalle, että myyjä on velvollinen palauttamaan liikaa saamansa kauppahinnan osuuden takaisin ostajalle.

Velkaosuus oli 13619 euroa suurempi kuin isännöitsijätodistuksessa oleva lukema.

Juvonen kertoo, että ennen asuntokauppojen tekemistä oli varmistettu kahdesti taloyhtiöltä, että huoneiston lainaosuus oli varmasti oikein isännöitsijäntodistuksessa. Välittäjä kysyi asiaa vielä vähän ennen kauppojen tekemistä.

Juvosen mukaan kauppahinta täsmättiin sen mukaan, että rahat riittävät perikunnan asunnon ostamiseen. ”En olisi missään tapauksessa myynyt asuntoa sillä hinnalla”, Juvonen sanoo.

Taloyhtiön kirjanpidon tasosta kertonee jotain se, myöhemmin Juvoselta perittävä summa putosi puoleen, noin 6800 euroon. Tämä muutos tehtiin, kun asunnon ostaja alkoi ihmetellä perusteita, miten asuntoon kohdistunut lainaosuus oli laskettu.

”On aika pelottava kokemus, kun toimija vetäytyy oman virheensä tuomasta vastuusta. Summa on mittava, kun sitä säästää nettotuloistaan”, Juvonen sanoo.

”Vastuu virheestä tietenkin tekijällä”

Isännöitsijätoimisto myöntää virheensä, mutta kieltäytyy maksamasta korvauksia Juvoselle.

Kiinteistötahkolan toimitusjohtaja Tuomo Tahkolan sähköpostiviestissä vastataan Juvoselle, että ”vastuu virheestä on tietenkin tekijällä” eli isännöitsijätoimistolla. Mutta sähköpostin mukaan se ei tarkoita, että isännöitsijätoimiston pitäisi maksaa jonkun muun lainaosuutta sen vuoksi, että laskelmassa on ollut virhe.

Tahkolan sähköpostion mukaan virhe ei muuta todellista lopputulosta, vaan vastuu lainaosuuksista on osakkaalla. Virheen vuoksi toinen saa liikaa ja toinen liian vähän eli se pitäisi liikaa saaneen hyvittää.

Rakennuslehdelle Tuomo Tahkola toteaa, että periaatteessa isännöitsijä vastaa virheestä. Mutta väärin maksettu lainaosuus ei ole hänen mukaansa suoraan isännöitsijän maksettava.

Tahkolan mukaan lähtökohta on se, että jos lainaosuus on väärin merkitty, niin siitä hyötyy joko ostaja tai myyjä. Toinen kaupan osapuoli on hyötynyt, toinen on menettänyt rahaa. Oikeudessa sitten Tahkolan mukaan katsotaan, onko isännöitsijä velvollinen korvauksiin.

Kun toimittaja yritti kuvailla Juvoselle syntynyttä vahinkoa ja kysyä, onko oikeuteen meneminen oikea tapa hoitaa asioita, Tahkola lopetti puhelun. ”Hei, palataan asiaan”, hän totesi, ja sulki puhelimen.

Taloyhtiö ei puuttunut asiaan

Myös taloyhtiöltä Juvonen sai kylmäkiskoista suhtautumista.

Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja oli luvannut viedä isännöitsijäntodistuksen virhettä koskevan asian hallituksen käsittelyyn, mutta sen jälkeen asiasta ei ollut kuulunut mitään. Noin vuosi kauppojen jälkeen Juvonen esitti hallitukselle korvausvaatimuksen, mutta hallitus ei ottanut sitä käsiteltäväksi.

Taloyhtiö on palkannut isännöitsijän ja asia koski isännöitsijätoimiston virhettä. Siitä huolimatta Juvonen sai isännöitsijätoimistosta sähköpostilla tiedon siitä, että taloyhtiön hallitus ei käsittele hänen tekemäänsä valitusta. Viestissä todetaan, että ”taloyhtiö ei ole tässä asiassa lainkaan osapuolena eikä taloyhtiön hallitus käsittele asiaa enää”.

Juvosen Kiinteistö-Tahkolalle lähettämästä vahingonkorvausvaateesta todetaan, että Kiinteistö-Tahkola ei maksa asiassa korvauksia.

Taloyhtiön sähköpostivastauksen ja isännöitsijän sähköpostiviestin perusteella näyttää siltä, että isännöitsijäntodistuksen virhe liittyy taloyhtiön omistaman asunnon myynnistä saatujen rahojen kohdentamiseen. Juvosen mukaan yhtiökokouksessa linjattiin, että rahoilla lyhennetään julkisivuremontin lainoja.

Isännöitsijän mukaan kirjanpitäjä oli ”virheellisesti” lyhentänyt lainaa yhtiön myymän asunnon tuotolla. Pankkiin tehdyn pyynnön jälkeen rahat palautettiin taloyhtiölle ja osakkaiden lainaan liittyvät velkaosuudet kasvoivat. Tämä operaatio tehtiin juuri ennen Juvosen tekemää asuntokauppaa, jolloin tuoreessa, kauppaa varten pyydetyssä isännöitsijätodistuksessa oli väärä lainaosuuden määrä.

Taloyhtiöltä Rakennuslehti ei saanut vastausta siihen, mistä isännöitsijätodistuksen virhe yhtiön mukaan aiheutui. Oliko syynä se, että yhtiön asunnon myyntituloa ei käytettykään osakkaiden julkisivulainan lyhentämiseen.

Taloyhtiöltä kysyttiin myös sitä, miksi taloyhtiö ei käsitellyt asunnon myyneen osakkaan korvausvaatimusta. Asiaa pidettiin osakkaan ja isännöitsijän välisenä, vaikka taloyhtiö on ostanut palvelun isännöitsijätoimistolta. Olisiko taloyhtiön tullut pitää osakkaan puolta, vaikka taloyhtiö ei vastakaan isännöitsijän virheestä?

Asuntokaupan aikaisen hallituksen kanta kerrottiin sähköpostiviestillä.

”Totesimme aikoinaan hallituksen kokouksessa seuraavaa: Taloyhtiön hallituksella ei ole toimivaltaa yhtiössä tapahtuviin asukkaiden omistamien osakkeiden myyntiin, näin ollen hallitus ei voi ottaa kantaa yksittäisiin asuntokauppoihin. Asianosaisia ovat myyjä, ostaja ja isännöitsijä / isännöitsijäntodistuksen antanut yhtiö. Myöskään yhtiökokouksen asialistalle ei kuuluu yhtiössä tapahtuvat asuntokaupat”, sähköpostissa perusteltiin hallituksen ratkaisua.

Miksi isännöitsijätoimisto ei käyttänyt ”töppövakuutusta”?

Asuntokaupan tehnyt kiinteistönvälittäjä yritti Juvosen mukaan auttaa asiassa, mutta mitään ei ollut tehtävissä.

Asuntokaupan hoiti Korson Koti LKV Juha Julin oy. Yhtiön toimitusjohtaja Juha Julin pitää selvänä, että isännöitsijätoimisto on syypää isännöitsijäntodistuksen virheeseen, ja siitä on koitunut asunnon myyneelle Juvoselle vahinkoa. Asunnon myyntihinnalle oli asetettu tavoite. Se ei kuitenkaan toteutunut, kun asunnon nettohinta jäi virheen takia sovittua pienemmäksi.

Julinin yhtiö harjoittaa myös isännöintiä. Hänen mukaansa isännöitsijätoimistoilla on käytössä virhevakuutus isännöitsijäntodistusten kaltaisten virheiden varalle. ”Miksi toimisto ei käyttänyt tätä niin sanottua töppövakuutusta”, hän ihmettelee.

Isännöitsijätoimisto peitteli väärillä ohjeilla virhettään

Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen ihmettelee, isännöitsijätoimiston, Kiinteistötahkolan toimintaa. Hän hämmästelee myös sitä, miksi isännöitsijätoimisto lähti edustamaan ostajaa ja ohjeistamaan myyjää palauttamaan kaupparahoja.

”Eihän isännöitsijän tehtävä ole lähteä edustamaan kaupan osapuolia ja kyllä ammattimaisen isännöitsijän pitäisi tietää, että aina lainaosuudesta vastaa osakas”, Pynnönen sanoo.

Hänen mukaansa asuntokaupassa tapahtui virhe.

Asioiden olisi asuntokauppalain mukaan pitänyt edetä niin, että asunnon ostaja osakkaana vastaa lainaosuudesta, vaikka se oli ilmoitettu väärin isännöitsijäntodistuksessa. Hän on kauppojen jälkeen taloyhtiön osakas, ja vastaa lainaosuudesta. Sen jälkeen hän olisi reklamoinut asiasta myyjää ja vaatinut tältä hinnan alennusta, koska lainaosuus oli suurempi kuin kauppaa tehtäessä oli sovittu ja ilmoitettu.

Reklamaation saatuaan Juvonen olisi myöntänyt hinnanalennusta isännöitsijäntodistuksessa olleen virheen perusteella, minkä jälkeen hän olisi pystynyt vaatimaan vahingonkorvausta isännöitsijätoimistolta. Ostajalle annettu hinnanalennus olisi ollut näyttö syntyneestä vahingosta.

Nyt asunnon ostaja sai ensin Juvoselta rahat, joilla maksoi puuttuvan taloyhtiölainan osuuden pois.

”Isännöitsijätoimiston toiminta on nyt johtanut siihen, ettei asuntokauppavirhe aktualisoitunut eikä myyjä pääse sen perusteella normaalin kuvion mukaisesti esittämään vahingonkorvausvaatimusta isännöitsijätoimistolle. Isännöitsijätoimiston myyjälle antama ohjeistus johtanee nyt näköjään siihen, että he kiistävät vastuunsa ja saattavat välttyä itse joutumasta vahingonkorvausvastuuseen”, Pynnönen sanoo.

Hän toteaa Kiinteistöliiton ja kuluttajariitalautakunnan tuomalla kokemuksella, että lainaosuuksiin ja numeroihin liittyvät virheet ovat isännöitsijätodistuksen tyypillisimmät virheet.

”Nämä ovat niin selviä virheitä, että isännöitsijät yleensä myöntävät virheensä ja tekevät vakuutusilmoituksen niiden vastuuvakuutuksia hoitavalle vakuutusyhtiölle.”

”Juvosen tapauksessa isännöitsijä on lähtenyt ohjeistamaan myyjää palauttamaan kaupparahoja ostajalle. Mahdotonta on toki sanoa, onko tämä ollut tahallista toimintaa oman vastuun välttämiseksi vai onko se ollut vaan ajattelemattomuutta. Joka tapauksessa tämä heidän toimintansa ei ole mielestäni hyvän isännöintitavan tai isännöinnin eettisten ohjeisten mukaista toimintaa”, Pynnönen sanoo.

Juttua on korjattu 21.6.2021 vaihtamalla myyjä sana ostajaan: Nyt asunnon ostaja sai ensin Juvoselta rahat, joilla maksoi puuttuvan taloyhtiölainan osuuden pois.

Tätä artikkelia on kommentoitu kerran

Yksi vastaus artikkeliin “Korvauksia ei heru, vaikka isännöitsijäntodistuksessa oli virhe ja asunnon myyjä joutui palauttamaan rahoja – ”Ei ole eettisten ohjeiden mukaista toimintaa””

  1. Aika omituista vastuunvälttelyä isännöinniltä. Maksullisten dokumenttien tulisi olla oikein.
    Omituiselta vaikuttaa myös taloyhtiön toiminta tilanteessa. Voiko taloyhtiö ylipäätään enää luottaa ko. isännöintiin. Ehkä kannattaisi teettää ulkopuolinen tarkastus.
    Taloyhtiöiden kannattaisi kyseisen kaltaisissa tilanteissa ainakin harkita isännöinnin vaihtamista.
    Vahingon kärsineen osakkaan olisi näissä tilanteissa viisainta olla myöntämättä vastuuvapautta, ja pyytää kirjaamaan asia kokouspäytäkirjaan.

Vastaa

Viimeisimmät näkökulmat