Putkilomaiset ”mikroyksiöt” ovat tikittävä pommi, varoittavat tutkijat – Uusista yksiöistä jo 80 prosenttia hyvin pieniä

Asuntokeskustelu nyrjähti tänä kesänä uusille kierroksille, kun Helsingin yliopisto julkaisi heinäkuun alussa tiivistelmän professori Mari Vaattovaaran, apulaisprofessori Sofie Pelsmakersin ja väitöskirjatutkija Sini Saarimaan asuntojen uudistuotantoa koskevasta tutkimuksesta.

Siinä nostetaan esiin huoli, että kaupungit rakentavat jo liikaa pikkuasuntoja.

Tiivistelmän mukaan jo 80 prosenttia uusista yksiöistä oli hyvin pieniä ja putkilomaisia.

Suurin osuus oli Turussa: kaikista uusista asunnoista se oli 55 prosenttia. Oulussa ja Vantaalla alle 37-neliöisten asuntojen osuus oli 44 prosenttia, Tampereella 42, Espoossa 35 ja Helsingissä 29 prosenttia.

Tutkijat näkevät, että pienten asuntojen tuotanto on ”kestämättömän suurta” ja trendistä on koitumassa iso yhteiskunnallinen ongelma tulevaisuudessa.

Kärkevät johtopäätökset ovat aiheuttaneet vilkasta keskustelua sosiaalisessa mediassa. Ekonomistit, arkkitehdit ja asumisen asiantuntijat eivät ole asiasta yksimielisiä. Kritiikkiä on esitetty myös siksi, että itse tutkimusaineistoa ei ole vielä julkaistu.

HS on saanut luettavakseen lokakuussa julkaistavan tutkimuksen luonnoksen.

Aineisto tutkimukseen on koottu Etuovi.comin kautta myytävien uusien asuntojen pohjakuvista Oulussa, Tampereella, Turussa, Vantaalla, Espoossa ja Helsingissä.

Asunnot olivat valmistuneet vuosina 2019–2020 tai niitä on rakennettu vuosina 2021–2022.

Tutkituista 4 007 asunnosta peräti 40 prosenttia eli noin 1 600 oli alle 37-neliöisiä. Tutkijat kutsuvat näitä mikroasunnoiksi, mutta yleisessä keskustelussa ne on tavattu luokitella huoneluvun mukaan lähinnä yksiöiksi.

Britanniassa ja Tanskassa työskennelleen Pelsmakersin mukaan analyysin tekijät pohtivat pitkään, millä nimellä pieniä asuntoja kutsuttaisiin englanninkielisessä julkaisussa.

Tutkimuksesta haluttiin rajata pois Suomeenkin rantautuneet loft-asunnot, ja siksi yksiötä tarkoittava englannin termi studio ei käynyt. Analyysissä haluttiin keskittyä suomalaiseen perustuotteeseen eli erikokoisiin yksiöihin.

”Rajaus 37 neliöön syntyi, koska se on Britanniassa yleisesti käytetty määritelmä mikroasunnolle. Joissain tämän kokoluokan isommissa asunnoissa voi olla jopa erillinen makuuhuone”, Pelsmakers sanoo.

Pienten asuntojen pohjaratkaisuja seulottiin 60:ssä kerrostalossa. Tutkijat päätyivät jaottelemaan ne kahteen selvästi toisistaan erottuvaan luokkaan.

A-tyypin 20–29 neliön asunnoissa toistui kenkälaatikon näköinen putkilomainen hahmo, ja huoneen syvyys oli 6–8 metriä tai jopa yhdeksän metriä. Kapean huoneen päässä häämötti ainoa ikkuna, jonka antamaa päivänvaloa usein kavensi parvekkeen lippa.

Toinen huoneistotyyppi oli tätä isommat yksiöt, joiden keskikoko otannassa oli 35,3 neliötä. Näissä B-tyypin asunnoissa saattoi olla ikkunoita kahteen suuntaan, ja huonetilaa oli jaettu seinäkkeillä esimerkiksi alkoviksi.

Tutkijoiden mielestä hälyttävin havainto oli, että putkilomainen tyyppi on vaivihkaa yleistynyt. Otannassa lähes 80 prosenttia pienistä asunnoista eli 1 250 asuntoa oli niitä.

Aiemmissa tutkimuksissa havaittu sama huoli

Sama huoli syvärunkoisten asuintalojen putkilomaisista yksiöistä on havaittu jo aiemmissa tutkimuksissa, muun muassa Pellervon taloustutkimus PTT:n kartoituksessa kaksi vuotta sitten.

Syvärunkoisilla taloilla tarkoitetaan rakennuksia, joiden mittasuhteet sallivat rakentaa

keskikäytäviä, joiden varrelta ovet avautuvat toinen toistaan kapeampiin ja syvempiin huoneistoihin.

Tuore kartoitus viittaa siihen, että putkilomaisten pikkuasuntojen trendi on kenties jopa voimistunut. Pelsmakersin mukaan suunta ei muutu, ellei yhteiskunta puutu siihen.

”Mitä syvempiä rakennuksia tehdään, sitä halvemmaksi se tulee rakennuttajalle”, hän sanoo.

Ja kireillä markkinoilla kaikki käy kaupaksi. Rakennuttajat voivat levitellä käsiään, koska menekki näyttäisi kertovan suosiosta.

”Mutta eihän ihmisillä ole todellista valinnanvaraa. Jos yhteiskunta ei ohjaa parempaan rakentamiseen, todellisia valintoja tekevät vain rakennuttajat”, Pelsmakers arvioi.

Pienistä asunnoista puuttuu joustavuus

Tutkijat analysoivat pikkuasuntojen laatua yhdeksällä kansainvälisesti hyväksytyllä laatukriteerillä:

Päivänvalon määrä, näkymät ulos, eteistilat, asunnon tilavuus, parveke tai muu oma ulkotila, sisustettavuus, joustavuus, asuntojen yhdistämismahdollisuus talossa ja huoneistovalikoima talossa.

Pienimmissä yksiöissä ei ole juuri joustavuutta, vaikka elämäntilanteet ja tarpeet muuttuvat. Esimerkiksi työhuoneille on ollut korona-aikana yllättävä tarve. Pikkukodeissa ei myöskään pääse hellettä pakoon.

Sisustusratkaisuja on käytännössä vain yksi, sillä sängyn paikka määrittää muiden kalusteiden sijainnin.

Ja vaikka 20 tai 30 vuoden kuluttua olisi tarve yhdistellä asuntoja, se ei sovi rakentamisvaiheessa tehtyjen valintojen vuoksi, tutkijat näkevät.

Julkisessa keskustelussa yksiöitä on tavattu ajatella ”ensiasuntoina”, joista myöhemmin muutetaan isompiin.

Tilastokeskuksen mukaan valtaosassa 20–29 neliön asunnoista asuu joku muu kuin sen omistaja: voi siis päätellä, että tuotanto menee asuntosijoittajille.

Jos talo on täynnä pieniä asuntoja, asukkaiden suuri vaihtuvuus nakertaa yhteisöllisyyttä ja voi näkyä välinpitämättömyytenä kiinteistön kunnossapidossa.

”Asumiskeskustelussa myös viitataan usein siihen, että pieniä asuntoja rakennettaisiin joukkoliikenteen risteyskohtiin tai taajamien keskustoihin. Meidän havaintomme on, ettei näin suinkaan aina tapahdu”, Pelsmakers sanoo.

Uudistuotannon osuus on hyvin pientä verrattuna vanhaan rakennuskantaan. Esimerkiksi Helsingissä se on vain prosentin luokkaa.

PTT:n tutkimuksessa päädyttiin siihen, ettei uusien pienten asuntojen määrä vielä antanut aihetta huoleen.

”Ilmiö on syntynyt vähitellen, ja sinänsä huoli pienistä neliöistä on validi. Asuntotuotannon osuus koko rakennuskannasta on kuitenkin pientä. Rakennuskanta uusiutuu hitaasti”, sanoo PTT:n ekonomisti Peetu Keskinen.

Taloustieteilijänä Keskinen kyseenalaistaa, missä määrin markkinoilla tapahtuvaa vaihdantaa edes pitäisi yrittää rajoittaa.

”Jos ihmiset ostavat ja vuokraavat pieniä asuntoja, kuka sanoo heille, että niiden tuotantoa pitäisi rajoittaa”, hän pohtii.

Vetovoimaisiin keskustoihin hyvien palveluiden äärelle haluaa moni. Hinnat nousevat, ja ihmiset hyväksyvät ahtaan asumisen, koska asuinneliöt ovat kalliita.

Usein taloustieteessä katsotaan, että mitä enemmän markkinoilla on ohjausta ja sääntelyä, sitä heikommin asuntotarjonta reagoi. Keskisen mukaan rakentajilla kestää aikansa sisäistää, mitä eri määräykset tarkoittavat käytännössä.

”Rakentamista olisi syytä joustavoittaa, jotta markkinoilla olisi tarpeeksi tarjontaa. Jos esimerkiksi kaavoitus määrittää liikaa, mitä rakennuksessa pitää olla, se lisää kustannuksia.”

Rakentamisen sääntelyssä Helsingillä on pitkät perinteet. Tämä näkyy myös tutkimustuloksissa, Pelsmakers huomauttaa. Pienten asuntojen osuus oli alle kolmannes Helsingin uudistuotannosta.

Asuntosijoittamisen runsaus on muuttanut käytäntöjä muissakin kunnissa. Esimerkiksi Vantaa linjasi vuonna 2018, että uusissa asuintaloissa saa olla yksiöitä enintään 10 prosenttia asunnoista.

Suomen Vuokranantajien tuoreen vertailun mukaan asuntosijoittajat saavat kohteelleen parhaimman tuoton Tampereella, Turussa ja Vantaalla.

Keskisen mielestä keskustelu siitä, mitä pitäisi rakentaa, on hyvin polarisoitunutta. Arkkitehdit katsovat huoneistojen pohjia ja kritisoivat laatua. Ekonomistit taas murehtivat sitä, ettei tarjontaa ole riittävästi, hinnat nousevat eivätkä markkinat toimi.

”Tähän jakolinjaan on historiallisia syitä. Asiantuntijat katsovat eri kulmista, mitä he haluavat yhteiskunnan edustavan. Keskustelussa on vaikea päästä eteenpäin”, hän sanoo.

Ekonomisteille kelpaisi esimerkiksi tornitalo, jossa on paljon uusia asuntoja, vaikka se kenties varjostaisi naapuritaloja. Arkkitehdeille moinen rakentaminen on kauhistus.

PTT:n tutkimuksesta ilmeni, että yhteiskunnan mahdollisuudet vaikuttaa asuntotuotantoon ovat rajalliset. Kuntien käytännöt kaavoituksessa ja tontinluovutusten ehdoissa vaihtelevat.

Vantaankin uudessa Kivistön Lumikvartsin asemakaavassa talojen rakennusala on piirretty niin, ettei se mahdollista syvärunkoisia taloja.

Arkkitehti Pelsmakers huomauttaa, että kunnat ja kaavoittajat ovat paljon vartijoina. Häntä eivät niinkään huolestuta 35–37 neliön asunnot, joissa hyvällä suunnittelulla pystytään tekemään laatua.

Sen sijaan 29-neliöisissä tai sitä pienemmissä asunnoissa suunnittelijan kädet ovat varsin sidotut, hän näkee.

”Jos tällaisten pienten asuntojen rakentaminen ei ole nyt tai viiden, kymmenen vuoden päästäkään ongelma, mutta 20 vuoden kuluttua se koetaan sellaiseksi, mitä silloin tehdään?”