Hypon analyysissa vain pieni osa Suomen kunnista nousee A-luokkaan – Helsinki on ainoa AA-luokan kunta

Asuntorahoittaja Hypon tuoreen analyysin mukaan vain pieni osa Suomen kunnista sijoittuu asuntomarkkinoiden näkökulmasta A-luokkaan. Tuoreen analyysin mukaan Suomessa ei ole yhtään AAA-luokan kuntaa, mutta Helsinki saa ainoana kuntana AA-luokituksen.

Hypon Asuntoluottoluokituksessa on tarkasteltu kaikkia manner-Suomen asuntomarkkina-alueita niiden riskitasojen kautta käyttämällä asuntorahoituksen yleisiä mittareita, kuten maksukykyä, likviditeettiä, vakuusarvoja, kuntataloutta, turvallisuutta, terveyttä, muuttoliikettä, tulevaisuutta sekä ympäristöä.

Luokituksessaan Hypo käyttää luottoluokitusmaailmasta tuttua kymmenportaista asteikkoa parhaasta AAA-luokasta heikoimpaan D-luokkaan.

Yhden A:n luokkaan pääsevät Hypon mukaan seuraavat 15 kuntaa: Espoo, Järvenpää, Kaarina, Kangasala, Kempele, Kirkkonummi, Kontiolahti, Lempäälä, Naantali, Oulu, Pirkkala, Tampere, Turku, Vantaa ja Ylöjärvi.

Hypo huomauttaa, että korkeat hinnat automaattisesti tarkoita turvallista aluetta, jos alueen näkymät ovat heikot. Toisaalta matalien hintojen alue voi olla houkutteleva asuntokauppaa rahoittavalle pankille, mikäli kohteet käyvät kaupaksi kriisiaikoinakin.

Suurin osa kunnista saa Hypon luokituksessa B:n, ja noin 80 kuntaa kuuluu pankin mukaan asuntomarkkinoiden riskiryhmään eli C-sarjaan.

Ilmastonmuutos tuo riskejä asuntomarkkinoille

Hypo julkaisee Asuntoluottoluokituksensa nyt toista kertaa. Samassa yhteydessä se on ensimmäistä kertaa arvioinut sitä, minkälaisia riskejä ilmastonmuutos aiheuttaa asuntomarkkinoille. Hypon ekonomistit Juho Keskinen ja Juhana Brotherus huomauttavat, että asuntomarkkinoilla sään ääri-ilmiöiden yleistymistä ei ole erityisesti otettu huomioon.

Hypon ympäristöluokituksella 57 kuntaa yltää Suomessa A-ryhmään, ja yhteensä 105 kuntaa saa luokituksen BBB. Korkeamman ympäristöriskin C-sarjaan lukeutuu yhteensä 15 kuntaa.

Parhaat arviot ympäristönäkökulmasta saavat Kempele, Kontiolahti, Lempäälä, Liminka, Muurame ja Mäntsälä. Hypon arvion mukaan näissä kaikissa on Liminkaa lukuun ottamatta hyvin pieni tulvariski. Liminka pärjää vertailussa, koska kunnan asuntokannan jakauma on peruskorjausten näkökulmasta hyvä. Limingassa on muun muassa suhteellisen paljon 2000-luvulla rakennettuja asuntoja.

Suurimmat kaupungit sijoittuvat ympäristövertailussa A-luokkaan. Kaupungeista riskittömimpiä ovat Hypon arvion mukaan Tampere, Jyväskylä ja Oulu. Myös Espoo, Helsinki, Turku, Vaasa ja Vantaa yltävät A-ryhmään, mutta Kuopio, Hämeenlinna ja Lahti jäävät BBB-tasolle.

Keskisen ja Brotheruksen mukaan suurempien kaupunkien ryhmä päihittää pienemmät maakuntakeskukset siksi, että niissä asuminen on tiiviimpää ja rakennuskanta keskimäärin laadukkaampaa.

Asumisen hiilijalanjälki ja rakennusten rakentamisvuosi vaikuttavat riskeihin

Hypo-luokitus ottaa huomioon merivesi- ja vesistötulvat, asuntokannan energiatehokkuuden, asumisväljyyden sekä asuntokannan. Ympäristöriskit voivat liittyä suoraan asuntokantaan tai olla esimerkiksi muun asuininfran toimivuuteen vaikuttavia sääilmiöitä. Arvioissa on otettu huomioon esimerkiksi asumisen hiilijalanjälki.

Ekonomistit huomauttavat, että esimerkiksi heikon energialuokituksen asuntoihin kohdistuu korkeampi riski lämmityskustannusten noususta, mikä ei nykyisellään välity asuntojen hintoihin täysimääräisesti.

”Esimerkiksi Helenin eli entisen Helsingin Energian tuore ilmoitus kaukolämmön hinnan roimasta nostosta yllätti monet asunnon omistajat”, Keskinen ja Brotherus kirjoittavat analyysissään.

Myös rakennusten rakentamisvuodella on merkitystä. Uudet ja toisaalta vanhat sata vuotta paikallaan
seisseet tukevarakenteiset kivitalot ovat energian näkökulmasta parhaimpia. Eniten ongelmia puolestaan liittyy 1960- ja 1970-luvun asuntokantaan, mikäli talotekniikkaa ei ole uudistettu.