Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsolan mukaan uudiskohteiden isot taloyhtiölainat loivat buumin, joka päättyi korkojen nousuun. Muuttunut tilanne ajoi koko klusterin krapulaan, jossa tulppana ovat samat taloyhtiölainat, jotka aiemmin markkinaa kuumensivat.
Nyt taloyhtiölainoista on tullut Metsolan mukaan jonkinlainen kirosana. Uudiskohteet eivät mene kaupaksi, kun ostajat pelkäävät korkeiden kulujen lisäksi myös sitä, ettei asunnon myöhempi eteenpäin myyminen tarpeen tullen onnistuisi heiltä itseltäänkään.
Taloyhtiölainat ovat ehdoiltaan kuluttajalainoja huonompia yrityslainoja. Pankki voi tietyissä tilanteissa esimerkiksi muuttaa lainamarginaalia kesken laina-ajan tai tehdä muita toimia, jotka eivät tavallisen asuntolainan kohdalla olisi mahdollisia.
Lisäksi tilanteessa, jossa osalle osakkaista tulee maksuvaikeuksia, muut osakkaat ovat yhdessä vastuussa myös heidän taloyhtiölainaosuuksistaan.
Metsolan mukaan suurten taloyhtiölainojen kustannukset ja riskit ovat kuluttajille todella vaikeita ennakoida ja hahmottaa etukäteen. Siksi uusien asuntojen taloyhtiölainat sopivat huonosti maallikkojen käymään kuluttajakauppaan, jota kovan rahan uudisasuntojen kauppa pääosin on.
Kielletään taloyhtiölainat
Viisaampaa olisi Metsolan mukaan palata siihen, että koko asuntolaina haetaan pankista niin, että velallisen maksukyky samalla kontrolloidaan. Suomessa on kansainvälisesti vertaillen erittäin toimiva ja aidosti kilpailtu asuntolainamarkkina, joten edellytykset tälle muutokselle olisivat hyvät.
”Jos palaisimme malliin, jossa jokainen ottaa lainansa uuden asunnon ostoon itse, silloin itse kukin olisi vastuussa vain omasta lainastaan, eikä tarvitsisi miettiä naapurin lainoja”, Metsola sanoo tiedotteessa.
Metsolan mukaan asuntorakentamiselle löytyy uusi suunta ja alku taloyhtiölainojen kieltämisellä.
”Uusien asuntojen taloyhtiölainat kannattaisi juuri tähän hetkeen ajoitetulla lakimuutoksella kieltää kokonaan. Muutoksen myötä asuntorakentaminen saisi uuden alun ja suunnan, kun markkinoille tulisi uudiskohteita, jotka olisivat kokonaan vapaita taloyhtiölainojen mainehaitasta ja muista ongelmista.”
Nykyinen ylivoimaiselta tuntuva kriisi alkaisi Metsolan mukaan purkautua neljän eri tekijän kautta.
Ensinnäkin valmiit, myymättömät uudiskohteet voisivat Metsolan mukaan mennä paremmin kaupaksi, kun tiedettäisiin lakimuutoksen seurauksena varmasti, että isolla taloyhtiölainalla rakennettuja uudiskohteita ei tule enää lisää.
Osa yksityissijoittajista voisi tuloutetun rahoitusvastikkeen merkittävien verohyötyjen takia olla kiinnostuneita viimeisistä tällaisista uudiskohteista.
Toiseksi rakennusliikkeille vapautuisi Metsolan mukaan pääomia ja syntyisi kykyä aloittaa uusia kohteita, kun ne pääsisivät eroon myymättömistä taloyhtiölaina-asunnoistaan. Rakennusliikkeet voisivat lakimuutoksen myötä kääntää lehteä koko toiminnassaan ja aloittaa ostajille velattomina myytävien asuntojen rakentamisen ikään kuin puhtaalta pöydältä, koska tietäisivät kilpailijoidenkin toimivan samoin.
Kolmanneksi pankkien olisi Metsolan mukaan alettava kilpailla kehittämällä rakennusliikkeille erilaisia rakennusaikaisia lainatuotteita ja ratkaisuja, koska uudiskohteiden taloyhtiölainat nykymuodossaan poistuisivat lakimuutoksen jälkeen pöydältä. Ja koska kilpailevatkin pankit tekisivät niin.
Neljänneksi kun uudistaloissa ei enää olisi taloyhtiölainaa, ostajat uskaltaisivat Metsolan mukaan jälleen ostaa niiden asuntoja siinä missä käytettyjäkin asuntoja, joiden kauppa on kaiken aikaa käynyt selvästi uusia taloyhtiölaina-asuntoja paremmin.
”Tarvitaan lainsäätäjä”
Metsolaa kysyy, miksi toimiala ei tee muutosta itse. Miksi tarvitaan lakimuutos?
”On tärkeää ymmärtää, että rakennusliikkeet ja pankit eivät voi omasta aloitteestaan yhteistuumin muuttaa toimialan vallitsevaa järjestelmää, vaikka asuntorakentaminen on kuinka ajautunut umpisolmuun, koska ankara kartelli- ja kilpailulainsäädäntö estävät edes keskustelemasta sellaisesta. Tarvitaan lainsäätäjää, jotta solmu voi aueta.”
Tätä artikkelia on kommentoitu 7 kertaa
7 vastausta artikkeliin “Timo Metsola ehdottaa rajua lääkettä asuntorakentamisen kriisiin: Kielletään taloyhtiölainat kokonaan”
Hyvä keskustelun avaus. Kuka uskaltaa kokeilla?
Metsolan ajatus siitä että Suomen asuntomarkkinat olisivat ajaneet yleiseurooppalaiset korot ylös, on virheellinen. Metsola näkee muutenkin aivan turhia mörköjä asuntoyhtiölainojen suhteen; jos taloyhtiölainen osuus on karkeasti arvioiden suomessa 50 % keskiarvolla, niin kuulostaa oudolta etteikö As Oy pystyisi huutokaupassa myymään haltuunotettua huoneistoa -40 % alennuksella.
Metsolan ehdotuksen lopputulos olisi asuntomarkkinoiden merkittävä kutistuminen, kun edes suurilla yrityksillä ei olisi likviditeettiä gryndata ja yritysrahoituksen +10 % korkokannalla taloja ei kannata rahoittaa.
Kyseessä on puhtaasti suomalainen ongelma. Ratkaisuja löytyy helposti, kun katselee muiden maiden asuntojen rahoitusvaihtoehtoja. Kartellilainsäädäntö on EU-tasolla sama ja kyllä muualla keskustelu on hyvinkin sallittua, pankki saattaa omistaa tontin ja rakennusliike mainostaa edullisia pankkilainoja asunnonostajille kyseiseltä pankilta; pankki tietää vakuusarvon ja haluaa hankkeen käynnistyvän.
Muutoksella olisi mielenkiintoisia vaikutuksia, seuraa skenaario voisi olla mahdollinen. Asiakkaat ovat ostaneet asuntoja sijainneista, johon omat varat ja tulot eivät riitä. Lähiöissä jopa raideliikenteen varrella olevat hyvät sijainnit ovat taas päätyneet vapaarahoitteisille suursijoittajille, muutos lisäisi näiden perushintaisten kohteiden kiinnostavuutta kuluttaja markkinoilla.
Vielä vuosituhannen vaihteessa ostajat maksoivat yhtiölainat pois saadakseen korkojen verovähennyksen, näiden poisto ja erilaiset muut muutokset ovat johtaneet hintojen karkaamisen, tonttien hinnat nousevat ja asemakaavat ovat kerta toisensa jälkeen edellisiä kalliimpia.
”Ensinnäkin valmiit, myymättömät uudiskohteet voisivat Metsolan mukaan mennä paremmin kaupaksi, kun tiedettäisiin lakimuutoksen seurauksena varmasti, että isolla taloyhtiölainalla rakennettuja uudiskohteita ei tule enää lisää.”
Hetkinen..miksi jo rakennetut myymättömät uudiskohteet, joissa on taloyhtiölainaa, menisivät kaupaksi yhtään sen paremmin? Eikö pikemminkin kävisi päinvastoin eli niitä ei ostaisi kukaan, kun kohta on saatavilla uudiskohteita joissa ei lakimuutoksen myötä ole taloyhtiölainaa mukana?
”Suomessa on kansainvälisesti vertaillen erittäin toimiva ja aidosti kilpailtu asuntolainamarkkina, joten edellytykset tälle muutokselle olisivat hyvät.”
Tässähän se ”ongelma” on: asunnon ostajat voivat kilpailuttaa lainansa pienellä marginaalilla.
Taloyhtiölainassa taas marginaalilla ei ole niin väliä, kunhan grynderi vaan pääsee taloista eroon ja saa rahat pois. Asunnon ostaneelle jää sitten käteen Musta Pekka: kallis kämppä, joka ei ehkä menekään niin helposti kaupaksi.
Metsolan ehdotus on mielestäni hyvä ja järkevä.
Taloyhtiölaina edes uudiskohteissa ei ole ollut ongelma, mutta siihen liittyvät keinottelumahdollisuudet ovat olleet.
Taloyhtiölainan pääomalyhennyksille ei tulisi antaa vapaavuosia , koska ostajat eivät ymmärrä pääomavastikkeen rajua nousua lyhennysten alettua.
On myös hallituksia, jotka eivät ymmärrä nopeasta lyhentämisestä saatuja säästöjä ja etuja.
Keinottelu tuloutuksen ja rahastoinnin välillä on vienyt joitakin taloyhtiöitä huonoon jamaan. Jotkut taloyhtiöt ovat jopa joutuneet maksamaan veroja, ja näin maksaneet huonosta taloudenpidostaan ja heikosta talouden ymmärryksestä sekä isännöinnissä että hallituksessa. Kun käsitteet ovat sellaisia, ettei niitä maallikko-osakas ymmärrä, aina on vedättämisen mahdollisuus, ellei isännöitsijä osaa perustella ja hänen sanaansa uskota.