Miten rahastot vaikuttavat asuntomarkkinoihin pidemmällä aikavälillä?

Isojen rakennusyhtiöiden asuntomyynti rahastoille kasvoi selvästi viime vuonna ja sijoittajamyynnin osuus kohosi joillakin yhtiöllä jo puoleen koko asuntomyynnistä. Suuri syy sijoittajakysynnän kasvuun oli se, että uusia asuntorahastoja tuli markkinoille.

Piensijoittajat puolestaan innostuivat asuntorahastoista yhtenä potentiaalisena sijoituskohteena. Vaikka pörssiosakkeet tuottivat viime vuonna hyvin, sijoittajat tarvitsevat myös muita sijoitusinstrumentteja riskin hajauttamiseksi. Kun korot ovat madelleet alhaalla jo pitkään, lainapaperit eivät ole olleet järin houkutteleva vaihtoehto. Ilmeisesti juuri hyvien sijoitusvaihtoehtojen puute satoi asuntorahastojen laariin.

Rakennusliikkeiden näkökulmasta kova sijoittajakysyntä oli tietenkin positiivinen asia, sillä se piti rakentajien asuntotuotantoa yllä kehnossa markkinatilanteessa. Aivan vastaavalla tavalla muutama vuosi sitten välimalli pelasti rakennusyhtiöiden asuntotuotannon romahdukselta.

On kuitenkin aiheellista kysyä, miten rahastot vaikuttavat asuntomarkkinoihin pidemmällä aikavälillä? Kun rahastot ovat nyt tukeneet etenkin uusien asuntojen kysyntää, voiko rahastojen vaikutus markkinoihin kääntyä tulevaisuudessa päinvastaiseen suuntaan? Voivatko rahastot jatkossa lisätä vanhojen asuntojen tarjontaa ja sitä kautta laskea hintoja?

Niin kauan kuin markkinoille tulee yhä uusia asuntorahastoja ja niille riittää sijoittajia, myös asunnoille riittää sijoittajakysyntää. Jollain aikavälillä sijoittajien kysyntä asuntorahastoja kohtaan kuitenkin väistämättä vähintäänkin tasaantuu. Mikäli markkinoille tulee muita houkuttelevampia sijoitusvaihtoehtoja, asuntorahasto-osuuksien kysyntä voi laskea huomattavastikin. Tämä taas voi aikanaan johtaa jopa asuntorahastojen lopetuksiin, joiden seurauksena myös niiden omistamia asuntoja realisoitaisiin.

On myös hyvä pitää mielessä, että toistaiseksi rahastot eivät ole isommassa mitassa juuri myyneet asuntojaan niiden ikääntymisen vuoksi. Tämä johtuu siitä, että asuntorahastoliiketoiminta on vielä niin nuorta Suomessa. Icecapital perusti maamme ensimmäisen suljetun asuntorahaston vuonna 2006. Kyseinen rahasto teki syksyllä 2013 ensimmäiset realisointinsa myymällä VVO:lle yhteensä 424 asuntoa pääkaupunkiseudulta. Kuluvan vuoden helmikuussa sama rahasto myi jälleen 126 asuntoa Satolle pääkaupunkiseudulta.

Kun markkinoille on nyt tullut yhtä aikaa lukuisia rahastoja, ne saattavat alkaa myydä nyt ostamiaan asuntoja samoihin aikoihin joskus 5–10 vuoden päästä. Mikäli tähän samaan saumaan osuu vielä asuntorahastojen lopetuksia, on hyvin mahdollista, että ainakin tietyille alueille tulee asuntojen ylitarjontaa. Ja mehän tiedämme, mitä se tekee hinnoille.

Kun rahastojen vaikutus on siis tähän asti ollut asuntojen kysyntää tukeva, pidemmällä aikavälillä vaikutus voi hyvinkin muuttua asuntojen tarjontaa lisääväksi.