Tonttimaalle riittää ”piiloverottajia”

Rakennusteollisuus RT:n toimitusjohtaja Tarmo Pipatti muistelee, että hänen kaupunginjohtaja-aikanaan kunta oli tyytyväinen, jos sai tonttien myynnistä parinkymmen prosentin rahoituksen infrastuktuurin rakentamiseen. Nyt monissa kaupungeissa prosentti on noussut yli sataan ja Helsingissä jopa kahteensataan. Tätä Pipatti pitää piiloverottamisena ja asuntojen hintojen vedättämisenä.

Hän hyväksyy sen, että Helsinki ottaa markkinahinnat tonttihuutokaupoistaan. Silloin rakennusliikkeen on turha valittaa, että se esimerkiksi Leppäsuolla maksoi ylihintaa.

Ongelmana on, että tuo ahne hinnoittelu ulotetaan myös sosiaaliseen vuokra-asuntotuotantoon ja Hitas-tontteihin. Tontista joutuu maksamaan 300-500 euroa rakennusoikeusneliötä kohden ja vielä arvonlisävero päälle. Tämä jos jokin nostaa asumisen hintaa. Silti julkisessa keskustelussa kaupunki hurskastelee ahneista rakentajista ja siitä, että Ara-tuotannossakaan kustannukset eivät mahdu hintaraameihin.

Pipatti pitää hyvänä Oulun mallia, jossa kaupunki on hankkinut omistukseensa raakamaan, jota se kaavoittaa ja tarjoaa kohtuuhintaan rakennettavaksi. Yksityistä maata kaupunki kaavoittaa lähinnä vain kun on kyse täydennysrakentamisesta. Tätä rakentajat pitävät reiluna ja tasapuolisena tapana. Tuloksena ovat muita isoja kaupunkeja kohtuullisemmat uusien asuntojen hinnat.

Maanomistus ei ole kuitenkaan ainoa lähtökohta onnistuneessa maapolitiikassa vaan vielä enemmän ratkaisee tahto. Helsinki omistaa vielä Oulua suuremman osan maistaan (yli 70 prosenttia) ja yhteiskunnan roolia lisää vielä iso valtion maanomistus. Näitä maita ei saa asuntokäyttöön kuitenkaan kohtuuhintaan vaan yhteiskunta vetää välistä omaa piiloveroaan.

Valtion hurskastelusta ikävä esimerkki on vuodelta 2005. Hallitus päätti silloin nopeuttaa maaomaisuutensa kohdistamista asuntotuotantoon kohtuullistaakseen asuntotuotannon hintatasoa erityisesti pääkaupunkiseudulla. Valtion kiinteistöyhtiö Kapiteeli, jolla oli suurin asuntotonttivarasto tuolla alueella rajattiin kuitenkin päätöksen ulkopuolelle. Järvenpää joutui jopa uhkaamaan sitä maiden pakkolunastuksella. Järvenpää oli Oulun tavoin päättänyt, että se ei kaavoita yksityisten raakamaata vaan ostaa ja kaavoittaa sen itse. Valtionyhtiö vaati maan ansiotonta arvonnousua itselleen ja ilmeisesti osan siitä saikin.

Kaupungit ovat jakaneet markkinahintaa edullisempia tontteja niin sanotuille yleishyödyllisille asuntorakennuttajille. Tätä kannattaisi harkita kuitenkin uudestaan, sillä näistä on tullut yksi turha välistävetäjäryhmä lisää. Yleishyödyllisyyttä niiden toiminnassa ei ole enää edes nimeksi vaan ne ovat muuttuneet kiinteistösijoitusyhtiöiksi, jotka tekevät rahaa yhteiskunnalta saamillaan tonteilla ja Aran tukirahoilla. Jos tukiehdot eivät ole tuottaneet riittävää pääoman tuottoa omistajille, on tuotanto uhattu jopa pysäyttää. Ensi vuonna voi odottaa jälleen samanlaisia uhkauksia.

Kaupunkien pitäsi joko tehostaa omien rakennuttajayhtiöidensä toimintaa tai koko yleishyödyllisen toiminnan pelisäännöt  ja idea kannattaisi miettiä puhtaalta pöydältä uudestaan. Muuten ei pystytä millään vastaamaan valtavan sisäisen ja ulkoisen muuttoliikkeen tuomiin kohtuuhintaisen asuntotuotannon tarpeisiin erityisesti pääkaupunkiseudulla.

Edellisen taantuman aikana ministerit riemuitsivat, että olivat saaneet runsaasti uusia asuntorakennuttajia. Yleishyödyllisiä ne eivät edes yrittäneet olla vaan löysän tukirahan haistajia. Niillä ei ole kiinnostusta tavalliseen Ara-tuotantoon. Ne haluavat ns. välimallin asunnoista kovaa tuottoa joko korkeiden vuokrien kautta tai muuttamalla ne nopeasti omistusasunnoiksi. Siihen yritystoimintaa hyvin tunteva kokoomusministeri antoi mahdollisuuden nopeimmillaan jo neljän vuoden kuluttua rakennustöiden käynnistymisestä. Siihen nähden Saton ja VVO:n toive 20 vuoden rajoitusajasta Ara-asunnoille tuntuu jopa kohtuulliselta, vaikka voisikin taannehtivasti tehtynä johtaa asuntomarkkinat kaaokseen.

Välimallin tuotanto oli myös rakennusliikkeille kohtuulinen rahasampo, sillä niihin hyväksyttiin Ara-tuotantoa korkeammat tonttihinnat ja rakentamiskustannukset. Kun gryndituotanto sakkasi, niin tontit voitiin siirtää riskittömään välimallin tuotantoon katteen paljoakaan kärsimättä. Ei ihme, että rakentajat ja rakennuttajat suhdanteiden kiristyessä kaipailevat välimallin hyviä ehtoja takaisin.